진이의 고민상담소

우리나라에선 마음 터놓고 고민을 얘기하고 해결할만한 곳이 별로 없지 않나 싶습니다. 가족이나 친구에게나 속을 터놓고 말할만한데.. 그것도 내용에 따라서 차이가 있어서 금전적인 부분은 지인에게도 비밀로 하는 경우가 많습니다.

채권추심, 빚문제해결, 신용 등과 관련해서 문의를 해볼려고 하면 전문가들이 대부분 영업자들이라서 그 내용이 신뢰성이 떨어지고, 추후 그 쪽에 의뢰해야 되나? 하는 부담감이 생깁니다. 결국 이도 저도 못하고 혼자서만 끙끙 앓게 되죠..

이런 점에 착안하여 조금이라도 도움을 드리고자 진이의 고민상담소를 개업했습니다. 저는 형법을 전공했지만, 취업은 전혀 다른 쪽으로 해서 2금융권 캐피탈에서 대출영업도 해봤고, 신용평가정보회사에서 몇년간 채권추심, 기업신용평가 쪽으로 근무도 해봤습니다.

그래서 민사채권이나 상거래채권으로 떼인 돈문제, 사기, 대출채무 쪽으로 많은 상담경험이 있습니다. 신용등급이나 신용평가 쪽으로도 관심도 많고, 알고 있는 부분도 제법 됩니다. 그래서 금융관련쪽이 더 익숙하지만 다른 분야에 대한 고민이라도 얼마든지 문의를 주셔도 됩니다.

사실 대부분의 문제가 쉬운 해결책은 없는 경우가 많습니다.

- 못 받고 있는 돈을 받기는 추심전문가도 힘듭니다.

- 이미 생긴 빚이 쉽게 사라질 일도 없죠...

- 한번 떨어진 신용등급을 올리기도 정말 힘듭니다.

- 사기피해를 회복하기도 어렵고...

그러다 보니 제가 해드릴 수 있는 답변이 100% 해결책이라기 보다는 고민을 같이 해드리고 조금이라도 더 나은 방법을 같이 찾는다거나 앞으로 나아갈 방향을 제시해드리는 수준에 불과한 경우가 많습니다.

혼자서 답답한 상황이시거나, 제3자의 조언이 필요하시다면 언제든 문의를 주세요. 물론 요금은 있습니다. 아래 요금표에 나와 있듯이 상담내용을 보시고 마음에 드신다면 후불로 지급하시면 됩니다. 요금 독촉을 하는 일은 절대 없습니다!

* 계좌번호 : 기업은행 261 - 007445 - 03 - 019  김상진 *

위 요금표를 보시면 아시겠지만 큰 돈을 벌자고 하는 일은 아닙니다..^^ㅋ

현재 네이버지식in에서 별신으로 활동 중인데 지식인 시스템은 공개적이다보니 부족한 부분이 많아서 mondhof 네이버 이메일로 비공개로 하고자 시작했습니다.

개업한지 6개월 정도의 기간 동안에 200통 정도의 이메일상담을 받고 답변을 드렸습니다. 홍보도 별로 하고 있지 않은 상황에서 그래도 나름 잘 운영되고 있는게 아닌가 싶네요^^;;

모두 영문자입니다.

문의는 원칙적으로 이메일로만 받습니다.

mondhof＠naver.com 으로 주시고 조금이라도 더 제대로 답변을 받으실려면 가급적 많은 정보로 궁금하신 부분에 대해서 상세하게 질문을 주세요.

특별한 경우가 아니면 가급적 하루 내로 답변을 드립니다. 저도 찾아봐야하는 정보가 있거나 하면 며칠내로 추가정보를 보내드릴 때도 있습니다. 언제든 이메일 주세요. 같이 고민해드리겠습니다.

♣ 법률적인 질문에 대해선 변호사법 위반의 문제가 있기 때문에 요금을 청구하지 않습니다.
문제가 풀리는 행복한 하루가 되세요~

작년에 시골집을 매수하고 이사왔는데 최근들어 이웃집과 경계문제로 분쟁이 생겼습니다. 사실 다툼이라고까지 할 상황은 아닙니다.

매매계약하기 전에 지적도 보고 옆집이 매도 토지의 열평 정도를 침범한 걸 알았습니다. 부동산 중개인에게 왜 이야기를 하지 않았는지 불만을 표시했지만 시골엔 이런 문제가 종종 있다보니 그냥 넘어가기로 했습니다.

몇십년 그렇게 살아왔는데 지료청구를 할 수도 없는 부분이니 그냥 없는 땅이다.. 생각하기로 한 것입니다.

그리고 매매하고 와서 산지 6개월되어 갑자기 문제가 생겼습니다. 저희가 집 뒷쪽 텃밭에 밤나무묘목을 심었는데 할머니께서 보시고 오셔서 왜 당신땅에 심었는지 물어보시더군요..

헉?? 그래서 말씀드렸죠. 저희가 저번에 사서 들어왔다고 등기부 등본, 지적도로 확인했다고..

그때서야 상세하게 얘기를 하게 되었는데 2006년의 보존 등기가 권리관계와는 상관없이 잘못된 모양이더군요. 그 사실을 지금까지 모르고 계셨던 겁니다.. 땅소유자는 등기가 잘못된 걸 알고 있었는데도 불구하고 저희에게 판거죠.

훔.. 할머니께서 자녀분들과 얘기하고 하셨지만, 이미 10년이 넘었고, 저희는 땅주인과 부동산, 등기부등본, 지적도를 믿고 산 거라서 어쩔 수 없는 부분이라는 걸 이해하시고는 되팔 수 없는지 물어보시더군요.

저희도 땅을 보고 이사를 온 거라서 다 되팔 수는 없고, 할머니댁이 침범한 땅은 저희가 산 가격에 분할매도하기로 했습니다. 그때 평당 4만원 정도에 매수했으니 그 가격으로 정리하기로 했습니다.

경계측량비용과 매매대금은 모든 사실을 알고 판 땅주인에게 부담시키기로 했다고 하시더군요. 군청 지적과에 문의해보니 겨우 11평 정도인데 측량비용이 44만원 정도 들어가더군요.

그렇게 마무리될까 했는데 이장님께 연락이 왔습니다. 경계문제에 걸린 땅을 돈 받지 말고 그냥 넘겨주면 어떻겠느냐고 하시더군요.

훔.. 아내와 얘기해보고 결정하겠다고 말씀드리고 아내와 얘기했는데.. 할머니께서 정말 화나실만하시다는 생각이 들더군요. 내 땅을 내가 돈 주고 다시 산다.. 짜증날 일이죠..

그리고 아마 토지주인이 배상할 마음이 없을 수도 있다는 생각이 들었습니다. 배상할 생각이었으면 처음부터 자기 땅도 아닌 걸 팔지는 않죠.. 이걸 소송으로 다투기도 그렇고..

결국 금액을 떠나서 전후사정이 어느 정도 이해가 되어서 돈 안 받고 그냥 넘겨드리기로 했습니다. 이웃할머니께 고맙다는 말씀을 듣는 걸로 만족하기로 했습니다.

그리고 생각해보니 또 문제가 있더군요. 등기비용과 세금.. 등기비용이야 당연히 부담해주시겠지만, 돈 안 받고 이전하면 증여가 되는데.. 그에 따른 세금문제는 어떻게 될지 모르겠습니다. 등기할 때 법무사나 세무서에 문의해봐야할 것 같습니다.

이웃집과의 경계분쟁, 저희가 너무 양보한게 아닌가 싶습니다. 요즘 자기 권리 못 찾으면 바보소리 듣는데 어떻게 보면 저희도 마찬가지가 아닐까 싶습니다.

훔.. 그래도 좋은게 좋은거 아닐까 싶습니다. 이웃집과 다퉈봐야 나올게 없죠. ㅎㅎㅎ

최근들어 돈이 될만한 투자처를 찾으시는 분들이 많습니다. 그 중에 하나가 바로 시골집입니다. 부동산투자는 재테크로 손꼽히지만 무엇보다 자금이 넉넉해야한다는게 문제인데 시골주택의 경우에는 도시와는 달리 가격이 워낙 저렴해서 몇천만원으로도 대출끼지 않고 구입이 가능하다는 것이 장점입니다.

저도 한 3년 동안 경남쪽에 촌집 매물을 계속 살펴봤는데 지역에 따라서는 2 ~ 4천만원 안팎의 금액에도 물건이 제법 나옵니다. 물론 그정도 가격에선 아예 철거하고 새로 지어야할 폐가가 많은데 조금만 손보면 거주가 가능한 건물도 제법 있습니다.

그런데 요즘 워낙 재테크에 사람들이 몰리다보니 아무런 지식도 없는 상태에서도 부동산투자를 하시려는 분들이 계시더군요. 시골집매매에서도 마찬가지인 것 같습니다.

하지만 부동산거래는 조심해야할 부분이 많습니다. 물론 가장 손 꼽는게 권리관계인데.. 이런 부분은 부동산중개소에서 대부분 잘 설명해줍니다.

그외 챙겨야할 부분도 많습니다. 우선은 경계문제입니다. 시골에선 지적도상에 경계와 실제 사용이 다른 경우가 많습니다. 옆집이 내 땅을 침범하고 있다거나 반대로 내 집이 다른 사람 토지를 범하고 있는 케이스입니다.

보통은 몇십년간 그렇게 살아오고 있는 상태이기 때문에 그냥 넘어가는 경우가 많지만, 소유자가 바뀌면서 신축, 개축한다든지 하면 분쟁이 생길 수도 있기 때문에 그런 부분을 염두에 두고 지적도나 다음 지도를 통해 경계를 한번 확인해보는게 좋습니다.

다음으로 건물을 철거할 것인지, 개조, 리모델링할 것인지를 미리 생각해둬야 합니다. 철거를 한다면 철거비용이 들어가고, 건축비가 생각보다 많이 들어갑니다. 조립식으로 해도 평당 250만원 정도로 20평이면 5천만원 훌떡 넘어가죠. 겨울까지 지낼려면 배 정도 더 돈을 투자해야합니다.

건물을 신축하는 조건으로 대출받으려면 토지담보밖에 안 되기 때문에 여유자금이 제법 있어야합니다. 리모델링하는게 비용은 저렴하죠. 화장실을 수세식으로 개조하는데 보통 200 ~ 300만원, 지붕을 칼라강판으로 하는데 20평 정도면 대략 500만원..

시골집매물을 찾아서 돌아다니다보면 수세식 화장실과 칼라강판 지붕만 딸랑 고쳐놓고서는 2 ~ 3천만원 가격을 더 올려서 파는 경우도 가끔 봅니다. 이런 이유에서인지 경남 고성만 봐도 최근 이삼년 사이에 시골집 매물 가격이 제법 오른 것 같습니다.

좀 살펴보면 전원주택은 가격이 억대로 왠만한 도시 단독주택가격인 경우도 많습니다. 이런 곳은 건축자재를 좀 비싼 걸 쓰고 마당에 제법 돈을 들였습니다. 하지만 이렇게 만들면 잘 안 팔립니다. 비싸게 살거라면 본인이 직접 원하는 디자인으로 짓는게 낫죠..

귀촌하려는 사람들 중에선 경제적인 여유가 없는 사람들도 있으니 실속면에서는 촌집을 구입해서 리모델링해서 웃돈 붙여 파는게 괜찮은 장사일 것 같습니다.

시골집투자에서 고려해야할 부분 중에 한가지가 매물도 적고, 매수자도 그만큼 적기 때문에 좀 장기간 여유를 가지고 거래를 해야한다는 점이 아닌가 싶습니다. 그리고 부동산중개소는 거래가 성사되어야 수수료를 받기 때문에 장점은 키우고, 단점은 숨기는 특성이 있습니다. 그러므로 말만 믿고 매수해선 안 되고 본인이 잘 확인을 해보고 결정해야합니다.

작년에 시골집을 매수했는데 다음 지도에서 지적도를 보니 이웃집이 저희 땅을 조금 침범했더군요. 그래서 부동산중개소에 얘기를 했더니 시골에선 그런 일이 종종 있다고.. 그걸로 다투기도 그렇고 얼마 안 되서 지료청구하기도 그렇다고 그냥 이해하고 넘어가자고 권유하더군요.

저도 그동안 집보러 다니면서 비슷한 상황을 몇번 봐서 매매대금을 조금 깍아달라는 요청을 하고 그냥 넘어가기로 했습니다.

그렇게 지나갈 줄 알았는데 최근에 이웃할머니께서 등기가 그렇게 된 것을 알게 되셔서 이번 기회에 경계측량을 해서 침범한 부분을 매매해서 정리하자고 하셔서 오늘 군청을 다녀왔습니다.

대출이 가능하다고 기대했다가 실망을 많이 하는 신용등급이 바로 8등급입니다.

9, 10등급은 신용불량자라서 아예 불가능하다고 못 박아둔 금융회사가 많은데 비해서 8등급은 저축은행 상품에서도 된다는 경우가 종종 있고, 그러니 당연히 대부업체에서도 돈을 빌려줄거라고 생각합니다.

이런 점은 저소득층, 서민상품에서도 보이는 문제점이 아닌가 싶습니다. 햇살론이나 새희망홀씨 대출도 얼핏보면 다 되는 것처럼 보이죠.

하지만 현실에서는 차이가 있습니다.

8등급은 대출신청하면 대부분 부결, 거절이 떨어집니다. 보통보면 혹시나 해서 저축은행, 대부업체 등 여러 곳에 조회를 해보는데 결과는 거의 같게 나옵니다.

이렇게 결과가 나오는건 당연한 이치입니다. 어떤 금융기관이든지 자기 회사의 수익발생을 위해서 노력해서, 빌려줬다가 못 받을 가능성이 높다라고 판단한다면 절대 안 빌려주는 것입니다.

8등급은 현재 연체가 있거나 연체를 푼지 얼마 되지 않은 상태인 경우가 많습니다. 그러므로 올크레딧이나 나이스지키미(구 마이크레딧)에 본인 신용정보를 조회해보셔서 불량정보가 떠 있는게 아닌가 꼭 확인해봐야 합니다. 떠 있다면 그걸 처리해야합니다. 그렇게 처리해도 3개월 뒤에나 진행이 가능한 편입니다.

현재 빚도 제대로 못 갚고 있다면 더 빌려줄 곳은 없습니다. 금융기관은 그런 부분에 있어서는 아주 보수적으로 운영됩니다.

그리고 과다대출상태(채무가 과다한 상태)인 경우도 많습니다. 그 상황에서 무리해봐야 사기만 당하기 쉽상이죠. 요즘도 선수수료, 대포통장사기가 정말 흔합니다.

물론 그렇다고 해서 8등급은 절대 안 된다.. 그건 아닙니다. 일부 가능한 경우도 있습니다.

2금융권은 대출조회를 해도 신용등급이 하락하지 않기 때문에 저축은행 몇군데를 조회해보는건 나쁘지 않습니다. 그에 비해 대부업체는 몇군데 조회하게 되면 자체내 전산망으로 확인이 되어 자동 거절 당하게 될 가능성이 높기 때문에 가급적 조회하지 않는 것이 좋습니다.

여러곳 부결이 떨어졌다면 대출은 포기하고, 일자리를 찾거나 지인에게 빌리는 등으로 해결책을 찾는게 무난합니다.

선거권을 만18세로 낮추자는 논란이 있는 것처럼 미성년자의 사회활동이 점점 넓어지고 있습니다. 그에 따라서 대출도 찾는 사람이 늘어나고 있는데 과연 가능한 금융상품이 있을까요?

원칙적으로는 불가능합니다. 민법 제5조에 근거해서 법정대리인의 동의를 얻지 못한 행위는 취소를 할 수 있습니다.

민법 제5조 ① 미성년자가 법률행위를 함에는 법정대리인의 동의를 얻어야 한다. 그러나 권리만을 얻거나 의무만을 면하는 행위는 그러하지 아니하다.
② 전항의 규정에 위반한 행위는 취소할 수 있다.

위 규정에 의해서 당사자가 손해를 볼 수 있는 계약은 취소를 할 수 있습니다. 대부계약 역시 마찬가지로 적용되는 부분입니다.

미성년자취소권을 행사하게 되면 대출금반환의무가 생기긴 하지만 현존 이익에 대해서만 반환의무가 있어서 낭비한 부분에 대해서는 회수가 어려울 수 있습니다. 이로 인해 금융기관은 불이익을 입게 됩니다.

금융회사도 다 회사수익을 올리기 위해서 영업하는건데 손해볼 일은 안 합니다. 그러니 무조건 거절하게 되고, 대학생 등의 학자금대출처럼 법정대리인의 동의를 요구하는 것이 정상적인 절차입니다.

만 19세 성인이 되어야 법적으로 정상적인 계약을 할 능력이 있기 때문에 그때서야 대출이 가능해집니다. 물론 그렇다고 해도 만19세에선 어려운 경우가 많습니다.

남자의 경우엔 군대를 갔다와야합니다. 약2년간 법조치도 어려워지기 때문에 군미필에겐 아예 돈을 안 빌려주는 경우가 많습니다. 남자라고 불리한 부분 중에 하나입니다.

그리고 만 19세, 20대 초반에선 경제적 능력이 없는 경우가 많아서 주로 무직자, 취업준비생대출만 가능해서 금리가 아주 높게 잡힙니다. 그래서 가급적 소득증빙을 통해 직장인으로 대접받는게 좋습니다.

이렇게 만18세 이하는 제한을 받아보니 변칙적인 방법을 찾게 되는데 그 중에 하나가 고가의 스마트폰 할부를 이용, 구입해서 바로 중고로 파는 것이 아닌가 싶습니다. 이를 전문적으로 하는 걸 내구제라고 하는데 이는 불법입니다.

미성년자도 부모 동의로 스마트폰할부는 가능하니 이를 이용하는 것입니다. 하지만 한대 해봐야 손에 쥐게 되는 건 고작해야 30만원 정도에 불과합니다. 위약금 등으로 생기는 빚은 100만원대.. 정말 해선 안 됩니다.

폰 두세대 했다간 이삼백만원대 빚이 생겨서 20대를 신용불량자로 정상적인 경제생활도 못하면서 보내야하는 상황도 벌어지기도 합니다. 절대 해선 안 됩니다.

오늘부터 햇살론의 대출조건이 더 쉬워졌습니다. 기존자격도 모르시는 분들도 계실테니 미리 알아두면 좋은 경제상식차원에서 기초적인 사항부터 하나씩 언급해보겠습니다.

* 우선 햇살론의 취급금융사는 2금융권으로 저축은행, 신협, 단위농협, 수협, 새마을금고, 축협 등입니다. 시중대형금융회사인 농협은행 역시 1금융권이라 진행이 안 됩니다.

2금융권 업체들은 대부분 지점이 많지 않아서 방문상담이 좀 불편한 부분이 있습니다. 그래서 우선은 인터넷, 전화상담 등으로 자격요건이 되는지 1차적으로 조회하고 신청하는게 무난한 방법입니다.

햇살론은 정부가 지원하는 저신용자, 서민대출이라서 보증재단의 보증서를 발급받는 과정이 있습니다. 신분증사본과 신용조회동의서를 제출하면 본인확인 후에 보증재단의 보증 심사를 거치게 됩니다.

보증서발급이 되면 거의 승인되었다고 보면 됩니다. 이 과정에 직장인인 경우 이삼일, 사업자는 1주일 이상 걸리기도 해서 이것도 좀 불편합니다. 그래서 시간적인 여유를 고려해서 가급적 미리 진행하는게 좋습니다.

*** 주의할 점은 소득이 있어야 한다는 점입니다. 직장인이든, 사업자이든, 농업어업인도 상관없지만 소득증빙이 있어야 가능합니다.

4대보험 가입이 되어있으면 더 편하고, 4대보험 가입이 안 되어있다고 하더라도 재직증명서와 급여통장으로 증빙이 되면 됩니다. 재직 3개월 이상에 급여도 3개월이상 확인이 되어야 합니다.

그리고 이번에 변경된 내용입니다. 기존엔 연봉 3천만원 미만일땐 신용등급 상관없이 가능하고, 연봉 4천만원 미만일땐 신용등급 6등급 이하이어야 했습니다. 보통 대출상품이 고소득일수록 유리하고 등급도 높을수록 유리한데 이 부분이 정반대로 되어 있어서 서민, 저신용자대출상품인 것입니다.

이런 부분은 정부의 지원(보증재단의 보증)이 있어서 되는 것입니다. 그런 지원이 없다면 어떤 금융사든 위험을 자초할 곳은 없습니다.

주식투자를 해보신 분들은 종종 이런 경험을 하게 됩니다. 시작한지 한달 밖에 안 된 초보자일 때에는 승률도 높고 수익률도 좋았는데 정작 3년이나 되어서 좀 더 공부하고 아는게 많아진 고수, 중수 수준이 되고 나서는 되러 실패도 많아지고 결과가 안 좋다는 것입니다.

어떻게 보면 말도 안 되는 상황입니다. 이에 대해서 딱 맞는 우리 옛말이 있습니다. 바로 선무당이 사람잡는다.. 고스톱도 처음 배운 사람이 훨씬 잘 하죠.. ㅎㅎㅎ

왜 이런 상황이 벌어질까요? 얼핏 생각하기엔 운이 좋아서 그런 것은 같습니다. 하지만 다른 여러가지 이유가 있습니다.

우선 초보는 복잡한 고민을 하지 않습니다. 잃거나 벌거나, 팔거나 보유하거나.. 쉽게 생각합니다. 가지고 있는 정보나 뉴스나 누군가의 추천 등에 따라서 그대로 매수하고 주식정보사이트에 vip회원가입하여 유료서비스를 받는 때에도 리딩문자 그대로 이행하는 때가 많습니다.

주가가 앞으로 어떻게 될거다.. 차트가 어떻다.. 이런 자기 자신의 판단이 적어서 단순하게 반응하게 됩니다. 매도판단이 들 때까지 급등하는 상황에서도 겁도 없이 장기보유하기도 합니다. 그러다보니 예상외로 좋은 결과를 얻을 때가 있습니다.

하지만 문제는 시간이 흐르다보면 손실을 입는 때도 늘게 됩니다. 그러다보면 주식공부의 필요성을 느끼게 되죠.

몇개월, 몇년 공부하다보면 왠만한 내용은 이해를 하게 되는데 문제는 아는게 많다고 그걸 다 이해, 소화하고, 그대로 실천할 수 있는 것은 아닙니다.

중수의 문제점은 머릿속에 많은게 들어있다보니 더 주저하고 망설이기 쉽다는 점입니다. 그 상황에서 주가는 한순간에도 몇호가 훅 상승하기도 하고 하락하기도 합니다.

vip유료리딩을 받으면서도 지시에 안 따르고 본인의 판단대로 행동하게 됩니다. 더 상승할거다 생각하면 매도지시가 내려와도 그냥 보유하고 있습니다. 손절지시에도 불구하고 그 종목이 괜찮다는 믿음에 계속 보유하기도 합니다. 그러다보면 실패횟수가 더 늘어나게 되죠. 저번에 실수했으니 다음 번엔 안 해야지.. 생각하지만, 현실은 정반대입니다.

잃지 않아야한다는 생각이 되러 강박관념이 되어서 실수를 반복하게 만들어 수익은 적게 나고 손실은 키울 때가 많습니다. 중수는 지식은 있는데 손과 마음의 컨트롤이 안 되서 실천을 제대로 못하는 것입니다.

그보다 조금 더 실력이 뛰어난 고수가 되면 그런 컨트롤 부분이 강해지게 되는데 결국 위험관리를 잘 하게 되어서 수익이 나도 적정선, 즉 적게 나고, 손실이 생겨도 적게 납니다. 많이 답답하게 되죠. 대신 이를 잘 관리하면 초보처럼 멋도 모르고 터지는 잭팟! 대박은 없을지는 몰라도 안정적으로 중수익을 유지할 수 있게 됩니다.

이러나 저러나 어느 위치에서든 쉽지 않은게 주식투자인 것 같습니다. 초보 였을 때의 마음가짐을 유지할 수 있었으면 좋겠지만 시간이 지나면 자연스럽게 아는게 많아지는게 정상. 그만큼 더 목표치는 높아지고 괜찮은 결과에도 만족 못하는 게 중수, 고수가 아닌가 싶습니다. 이렇게 보면 역시 많이 공부하는 것도 중요하지만 무엇보다 마인드컨트롤이 중요하지 않나 싶습니다.

좋은 재테크, 투자처를 찾는 사람이 많습니다. 저 역시도 관심이 많아서 여기저기 많은 정보를 찾아보고 주변 사람들을 통해서 알아보기도 합니다.

최근에 들어본 수익률만 월 5%, 월 10%, 4개월에 100% 등 다양한 제안을 들어봤습니다. 솔직히 이 정도 수준의 이익을 보장해준다는 케이스는 한눈에 아! 사기임을 직감적으로 알 수 있습니다.

설마 연 수익률 60% 이상을 보고도 와~ 대박 괜찮네 생각하시는 분은 안 계시겠죠? 혹시라도 이런 마음을 느끼셨다면 사기피해 예비대상자입니다. 절대 조심하셔야 합니다.

실제 그런 수익을 올리는 사업도 있을텐데 왜 무조건 사기라고 생각하느냐? 라고 반문하시는 분도 계실 것 같습니다. 물론 정말 대박 아이템도 있습니다.

하지만 경제상식을 기준으로 냉정하게 생각해보면 그건 그 사업주의 소득입니다. 그걸 투자자에게 크게 나눠줄 이유가 없습니다.

자금이 모자르다면 사업주, 사장은 은행에서 대출받아서 사용합니다. 연이율 10% 이하에서 가능하고 그게 어렵다면 2금융권에서 빌려도 됩니다. 그래봐야 연 20%금리.. 구태여 개인돈까지 끌어들일 이유가 없습니다. 개인돈은 빌리기도 힘들고 불편합니다. 공연히 오해받기도 쉬운데 왜 불편한 일을 사서 할까요?

솔직히 돈되는 아이템이라면 2금융권에도 손을 벌리지 않습니다. 보통 주변 가족이나 친척 등이 도움을 받죠. 안 그래도 마땅한 투자처를 못 찾고 있어서 연 10% 만 준다고 해도 얼마든지 자금이 모입니다.

그런데 연 60%? 비정상적입니다. 은행 뿐만 아니라 2금융권, 가족, 친척들 조차도 돈을 빌려주지 않는다는 것입니다. 이런 상황이라면 해당 사업성 자체가 신뢰성이 없습니다.

물론 이런 조건이라면 그만한 핑계를 댑니다. 혼자서 독식하는 것 보단 공개해서 많은 사람들의 자금을 모아서 크게 하는게 그만큼 사업을 빨리 키울 수 있어서 서로 윈윈(win-win)이다.. 라든지 지방별로 지점까지 설립하고 육성하려고 하다보니 이런 고수익을 제공한다.. 라든지.. 이런 유혹에 넘어가는 것입니다.

보통 보면 몇개월 ~ 길면 1, 2년 소액일 땐 제 때 수익금을 주면서 사람들을 끌어모읍니다. 제대로된 회사운영으로 그만큼 소득을 올려서 수익금을 지급하는게 아니고 소개로 알음알음 가입한 회원들의 투자금을 앞의 회원들에게 지급하면서 신뢰를 얻습니다.

그러다가 어느 순간 자금을 모아서 그걸 가지고 잠수탑니다. 전형적인 투자사기유형이죠. 사실 연10% 수준이라고 해서 안전한 것은 아닙니다. 자금을 모아서 그걸로 사업은 안 하고 자기 생활비나 자기 빚을 갚는 경우도 많습니다.

형사로 고소해서 처벌해봐야 억대 피해금이 아니면 보통 벌금형정도이고, 징역형이 내려진다고 해서 투자자가 피해금을 회수하는건 아닙니다. 전형적인 범죄피해금의 회수율은 1%도 안 되는 것으로 알고 있습니다.

몇% 돈 벌려다가 되러 원금 전체를 날릴 수도 있습니다. 고수익을 약속하는 투자상품, 그 실체는 이것입니다.

간혹 신용등급이 떨어지지 않는 대출이 꼭 필요할 때가 있습니다. 예를 들어 3개월 뒤에 아파트를 구매할 계획인데 현재 계약금으로 500만원 정도 부족한 경우입니다.

물론 1금융 은행에서 차용할 수 있는 상황에선 빌려도 등급하락이 소폭에 불과해서 별다른 부담없이 진행해도 됩니다.

문제는 신용등의 문제로 2금융권 이하에서나 돈을 빌릴 수 있는 경우에는 5 ~ 7등급으로 떨어질 수 있습니다. 그렇게 하락하게 되면 휴유증으로 추후 아파트담보대출을 신청했다가 거절 당할 수도 있고 되어도 이자율이 몇% 급등할 수 있습니다. 불이익이 예상 외로 커질 수 있는 것입니다.

2억원을 빌리는데 1%만 금리가 상승해도 1년에 부담해야하는 이자는 200만원 추가됩니다. 2%면 400만원.. 정말 심각한 수준입니다.

어떤 결과를 낳을지 모르는 위험성을 가지고 있다보니 아예 처음부터 이런 문제가 생기지 않는 방법을 찾게 되는 것입니다. 그렇다면 알려진 경제상식과는 달리 신용등급이 안 떨어지는 대출이 있을까요?

*** 상식적으로 내 돈을 꺼내 쓰는 것일 땐 연체위험성이 없기 때문에 영향이 없습니다. 예를 들어 적금담보대출이나 보험약관대출입니다. 적금이나 보험해약금의 범위내에서 빌리는 것이기 때문에 추후 미납해도 그 돈으로 해결하게 됩니다.

참고로 예외적으로 담당자가 실수를 해서 잘못 등록을 하는 경우가 있습니다. 그때에는 하락원인이 되는 것입니다. 그런 상황이 벌어지면 담당자에게 연락해서 수정요청을 해야 합니다.

그 외에도 대부업체나 p2p쪽에서 빌리면 신용에 영향을 주지 않는다는 말이 있습니다. 과연 그럴까요?

** 신용평가회사인 올크레딧(allcredit)이나 나이스지키미(구 mycredit,creditbank)를 조회해보면 대부업체대출정보는 나오지 않는 때가 많습니다. 그러다보니 영향이 없다라고 생각을 하는데 그건 착각입니다.

올크레딧엔 영향을 안 주지만, 나이스지키미 쪽은 대부등급(서브등급)이라는게 있어서 반영이 됩니다. 그로 인해 제법 하락하게 됩니다.

** p2p 쪽도 반영이 안 된다는 뉴스기사가 많더군요. 훔.. 그런데 p2p업체들도 우리나라에선 대부업이나 대부중개업으로 등록이 되어있습니다. 그래서 고객이 등급조회시에는 나이스지키미 쪽에 영향을 주는게 정상입니다.

훔.. 그런데 뉴스기사들은 그와는 정반대이니 저도 어느게 맞는지 모르겠습니다. 기존에 이용하셨던 분들을 통해서 정보를 얻어야하는데 공개된 내용을 아직 못 찾아서 조금 더 확인이 필요할 것 같습니다.

희소한 옛날동전 중에 하나가 1970년도 발행된 십원 적동화입니다. 그 해에 제조된 것은 1억개가 넘게 만들어졌지만, 황동화가 많이 만들어져서 적동이 훨씬 비싼 값에 거래되고 있습니다. 인터넷 상으로 검색해보면 1백만원이 넘는 가격으로 매매되었다는 내용이 여럿 눈에 띕니다.

그런데 찾아보니 내 저금통에 있을 때, 오늘 편의점에서 물건을 사고 받은 잔돈에서 있을 때.. 그럼 이건 얼마일까요?

우선 매매가격을 확인하고, 파는 방법에 대해서 먼저 이야기해보겠습니다.

오프라인, 외부에서 직접 가지고 가서 감정받고 가치를 확인하려면 인근 화폐수집상, 옛날동전판매상을 찾아보면 됩니다.

서울엔 한국은행 앞 회현지하상가에 옛날돈을 취급하는 곳이 열군데 정도 있습니다. 그곳에 가면 기념주화나 상평통보 같은 엽전도 대략적으로 감정받고 가격도 알아볼 수 있습니다. 지방 중소도시엔 없는 곳도 있어서 그럴 땐 어쩔 수 없이 온라인으로 알아봐야 합니다.

시세확인은 화폐수집, 동전수집카페를 통해서 알아보는게 가장 정확한 편입니다. 회원들 중에서는 화폐상을 운영하는 사람들도 있고 수집하는 사람들도 있어서 매매도 가능합니다.

그런데 카페매매에는 일정 수준이상 회원이 되어야하기 때문에 초보회원은 거래가 좀 불편합니다. 또 다른 방법으로 중고물품거래카페에서 판매하는 방법도 있습니다.

그럼 감정과, 판매법에 대해선 얘기했고 다시 앞에 글로 올라가서 내 저금통에 있는 1970년 십원, 편의점에서 거스름돈으로 받은 1970년 10언 적동화는 얼마일까요?

보통은 잘 받아야 몇천원 정도의 가격에 불과합니다. 왜 100만원은 가치가 되지 못할까요?

이는 상태가 문제가 있기 때문입니다. 상평통보가 몇백년 되었지만 개당 몇천원 밖에 안 하는게 많습니다. 왜인가하면 그만큼 현재 많이 남아있기 때문입니다. 1원, 5원, 10원, 50원, 100원, 500원 주화 역시 마찬가지입니다. 대부분 같은 년도에 몇천만개 정도 발행되었습니다. 흔합니다.

그럼에도 불구하고 비싼 것은 상태가 아주 깨끗하기 때문입니다. 미사용제라고 해서 은행에서 막 나온 상태로 지금까지 유지되어서 아주 비싸게 거래되는 것입니다.

반대로 사람들 사이에서 돌아다닌 것은 흠집이 좀 적은 것도 가격은 크게 떨어집니다. 흠집많고 닳았다면 개당 10원~ 2천원 정도 밖에 못받기도 합니다. 사실 이정도 된다면 팔려고 하는 것 자체가 비효율적입니다. 거래에 걸리는 시간, 노력이 더 아깝기 때문에 그냥 보관해두는게 무난한 방법입니다.

가끔 네이버지식인이나 다음 tip에서 재미난 질문을 봅니다. 전셋집 주인은 전세보증금을 가지고 있다가 나중에 세입자가 나가게 되면 반환해야하는데 그렇게 돌려줘야하는거라면 도대체 무슨 이익이 있는가? 하는 문의도 재미난 내용입니다.

현재 젊은 층들은 이런 호기심을 가질만한 부분입니다. 전세임대차제도의 특징을 모르기 때문에 그런거죠. 집소유주는 2가지의 장점이 있습니다.

과거에는 전세보증금을 은행에 넣어놓기만해도 돈이 되었습니다. 예를 들어 1980년대에는 예금금리가 10% 정도 되어서 그것만 해도 괜찮은 투자가 되었습니다.

그러므로 보증금을 추후 반환한다고 하더라도 집주인은 충분한 수익을 올릴 수 있었습니다. 하지만 지금은 은행 적금해봐야 연 1%대.. 돈이 안 됩니다.

그러다보니 전셋집을 다들 월셋집으로 전환하고 있는거죠. 월세를 받으면 대략 5 ~ 10%대 수익을 올릴 수 있으니 임대인 입장에선 더 나은 선택입니다.

그럼에도 불구하고 여전히 전셋집이 많죠.. 이는 또 다른 이유가 있기 때문입니다.

즉, 주택을 구입할 때 부동산 담보대출을 받아서 사게 되면 대략 3 ~ 4% 정도의 이자를 부담해야합니다. 그런데 주택담보대출(주담대) 대신 전세를 놓는 것입니다.

그렇게 하면 이자를 부담하지 않아도 되고, 신용등급 상에서도 유리합니다. 연 3 ~ 4% 정도 수익율을 올리고 있는 것입니다.

아! 주담대로 아파트를 구입했는데 아파트 값이 상승했다면 추가적인 수익도 생기게 됩니다. 이런 이유로 대출까지 받아서 투자차원에서 무리해서 사기도 합니다.

그러므로 대출을 받아서 주택을 구입해야할 상황이라면 세를 놓는 것도 괜찮은 방법입니다. 하지만 이렇게 되면 본인이 그 집에서 거주할 수 없다는게 단점입니다. ㅎㅎㅎ;;

경제적으로 여유가 있다면 주담대는 받을 필요가 없으니 요즘처럼 저금리시대에서는 월세로 전환하는게 재테크면에서 더 합리적입니다.

집주인의 재테크면에선 그렇지만 세를 들어사는 서민 입장에서는 방세부담으로 더 힘들어지는 시대입니다..

빚내서 투자하는건 안 좋다고 하지만 최근 미국 등 외국증시들은 훨훨 날라가는데 우리나라만 박스권이고, 특히 코스닥은 헤매고 있어서 투자금을 늘리고 싶은 욕구가 생길 수 밖에 없습니다.

예전부터 유진투자증권에서 신용거래를 신청해서 사용하고 있었는데 지난 12월부터 금액을 좀 늘렸습니다. 코스닥 600선 이하면 정말 괜찮은 매수타이밍이죠.

그전에 이용하기전엔 많이 고민했습니다. 이자는 연 9 ~ 10% 정도 되는데 어떻게 결제 되나.. 신용등급에는 영향이 없나.. 궁금한게 많죠.

실제 이용해보니 생각보다 편리하더군요. HTS에서 일 수익률을 살펴보면 매일 붙는 이자를 쉽게 확인할 수 있습니다. 제가 약 1천만원 정도 신용매수를 사용하고 있는데 하루 2천원대의 이자가 매일 붙더군요.

그리고 매월 1일 이자정산이 들어옵니다. 즉, 한달동안 사용한 이자를 그날 계좌에서 출금해갑니다. 이 사실을 모르고 있었는데 어느날 보니 1일 날 갑자기 마이너스 예수금이 되더군요. 그래서 알게 되었습니다.

신용이자로 마이너스된다고 하더라도 미수금이 생긴건 아니라서 별도의 제재는 안 받는 것 같습니다.

제일 처음 신청했을 때 증권사쪽에서 신용조회를 하던데 신용등급엔 아무런 영향을 안 줍니다.

그리고 챙겨야할 부분이 매도 하지 않으면 3개월간 보유할 수 있다는 점입니다. 2개월 좀 넘으니 통지가 오더군요. 연장을 하거나 그전에 매도를 하라는 알림이 옵니다.

연장은 1회 밖에 못 하기 때문에 중장기 보유할 땐 정말 귀찮은 존재입니다. 중장기보유에는 차라리 스탁론이 더 좋은 것 같습니다.

스탁론은 금리가 연 4% 안팎으로 증권사신용거래에 비해서 훨씬 저렴합니다. 3개월마다 연장하는 과정도 없이 일정기간 빌리는 것이라서 훨씬 편하죠.

물론 단점도 있습니다. 스탁론을 받을 때 주로 저축은행 등으로 진행하는데 올크레딧, 나이스지키미에 잡히는 모양입니다. 이용하고 있는 사람에게 들었는데 신용정보 상에 내용이 뜬다고 하더군요.

그게 대출내역으로 잡히는지는 확실하지 않습니다. 제가 보기엔 단기간 사용할 땐 증권사 신용, 6개월이상 중장기로 사용할 땐 스탁론이 낫지 않나 싶습니다.

생애 처음으로 내 집마련을 하는 사람들은 대부분 담보대출을 끼고 진행하게 됩니다. 가지고 있던 전세보증금 등에 부족한 금액은 은행 등에서 빌려서 해결하게 되는거죠.

그런데 자금계획에서 종종 실수를 하는 부분이 거래가격을 기준으로 한다는 것입니다. 보통 70 ~ 80% 정도 대출한도가 된다는 건 인터넷 등을 통해서 알고 있죠. 그래서 20 ~ 30% 를 보유하면 된다고 생각합니다.

예를 들어 매매가 2억원의 아파트나 일반주택을 매수할 때 자금으로 30% 해서 6천만원 마련하고 나머지 70% 금액인 1억4천만원은 빌릴 계획으로 계획을 잡는 것입니다. 하지만 이런 계산은 잘못되었습니다.

거래가격을 기준으로 하는게 아니고 감정가격을 기준으로 하는 것이기 때문입니다. 아파트는 보통 따로 감정을 받지 않고 KB부동산시세에 나오는 금액으로 합니다.

면적이나 디자인 등이 비슷해서 별도로 감정을 받지 않아서 비용 등의 면에서 우대되는 것입니다. 그와는 달리 빌라, 일반주택은 건물마다 전혀 다르기 때문에 세부적으로 감정을 받게 됩니다.

문제는 이렇게 나오는 금액이 실제 거래가에 비해선 더 낮을 가능성이 높다는 점입니다. 특히 아파트에 비교해서 일반주택은 훨씬 낮게 나오기 쉽습니다. 이는 환금성, 담보가치를 기준으로 한 것이기 때문입니다.

예를 들어 담보대출을 받고 집을 샀는데 중도에 변제능력을 상실하여 이자를 장기 연체하게 되면 금융사에선 그 집을 경매로 넘기게 됩니다. 이를 임의경매라고 합니다.

이렇게 경매로 넘어가면 보통 아파트는 감정가의 80% 정도 근처에 낙찰이 되는 편입니다. 환금성이 높아서 우대되죠. (물론 지역 등에 따라서 차이가 있으니.. 절대적인 것은 아닙니다) 그 정도가 낙찰금으로 나와서 금융회사가 1순위라면 그 걸로 회수를 하게 되는 것입니다. 그래서 70 ~ 80% 빌려주는 겁니다.

그에 비교해서 일반주택은 훨씬 낙찰가가 떨어집니다. 감정가격이 낮게 책정되는데도 불구하고 그 금액에서 70% 이하로 나오기도 합니다.

거기에 전세월세 임차인이 있으면 임대차보호법에 의해서 근저당 1순위 은행보다도 먼저 세입자가 소액임대보증금을 받아가게 됩니다. 이런 이유로 70%한도에서 방공제라고 해서 또 일정금액 제하고 한도가 잡히기도 합니다.

결국 거래가격의 20 ~ 30%의 자금만 가지고 나머지 금액을 담보대출로 채우겠다는 것은 무리가 있습니다. 거기에 취등록세, 법무사비, 복비 등의 비용도 몇백만원 되니 여유자금이 필요합니다.

일반주택은 감정가가 낮게 나오니 그만큼 보유자금이 많아야 합니다. 처음부터 이런 점은 알고 내집마련 자금계획을 잡는 것이 좋습니다.

우리나라 주식시장이 박스권에서 헤매는 경향이 있어서 그런지 아니면 외국인과 기관만 돈 벌고 개미(소액투자자)는 맨날 손해만 본다고 해서 그런지 요즘 이삼십대는 주식투자를 많이 안 하는 것 같습니다.

그에 비해서 금값이 많이 오른 상태이고 안전하다고 생각해서인지 금(gold, 金)투자에 대해서 궁금해 하시는 분들이 많으시더군요. 그렇다면 주식과 금투자, 두 가지 중에서 어느 쪽이 더 안전할까요?

사실 비교해보면 비슷한 점이 많습니다. 금시세 그래프를 살펴보면 마치 주가그래프와 유사해 보입니다.

최근 3년간 금시세정보 : 출처 네이버

그런데 주가에 비해서 위로 올라갈 때에도 날카롭고, 아래로 내려올 때에도 많이 날카로워 보입니다. 이런 모양은 그만큼 급격하게 변동한다는 의미입니다. 비교할 수 있도록 코스피지수도 아래 첨부합니다.

최근 3년간 코스피 지수변동

조금 덜 날카로워보이긴 한데 확실한 차이는 안 보이네요. 그럼 개별 종목을 한번 보겠습니다. 제일 잘 알려진 삼성전자를 한번 볼까요?

최근 3년간 삼성전자 주가변동

확실히 덜 날카롭고 어느 정도 지속적으로 방향성도 있어보입니다. 이렇게 그래프로 비교해 본다면 되러 주식투자가 더 안전해보이기도 합니다.

물론 전쟁이나 국제적인 혼란기에는 금값이 상승하는 장점도 있고 장기간으로 본다면 움직임은 큰 차이가 없어 보일 수도 있습니다. 어떻게 보면 둘은 가격이 멈춰져있지 않고 계속 변화하는 점에선 유사하다고 볼 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 금시세가 더 안정적이라고 보통 생각하죠. 주식이라는건 회사실적 하락, 부도 등의 상황으로 가치가 급락할 수 있는 반면에 gold(金)은 그 실물 가치가 있어서 그렇게 크게 하락할 가능성은 거의 없다는 믿음이 있기 때문이 아닐까 싶습니다.

사람을 끌어당기는 마력(魔力)까지도 있죠. 보통 금괴(goldbar)나 금돼지, 악세사리 같은 실물(實物)로 수집하는 것도 이런 마력이 있어서가 아닌가 싶습니다.

하지만 이들 실물에는 부가가치세가 붙고 그외 다양한 수수료가 붙기 때문에 재테크면에서는 크게 손해를 보기 쉽습니다. 부가세, 수수료로 10% 이상의 금액을 손해보고 시작하기 때문입니다.

그러므로 금투자를 한다면 부가가치세 부담이 없는 골드뱅킹이나 금펀드, 금현물지수 등으로 투자를 하는게 더 나은 방법이 아닐까 싶습니다. 그렇게 본다면 주식과 위험성 차이는 아주 적어보입니다.

부동산담보대출에 대해서 알아보다보면 '시세의 70%까지 대출이 가능하다' 라든지, '연이자 2.5' 같은 말을 자주 듣게 됩니다.

생전 처음 내집마련을 하는 사람에겐 무슨 암호 같아보입니다. 오늘은 이에 대한 기본적인 의미를 풀어서 설명해볼까 합니다.

예를 들어 아파트구입을 하는데 시세의 70%까지 대출이 가능하다면 KB국민은행에서 운영하는 kb부동산사이트 > 시세로 들어가서 해당 아파트로 검색해보면 매매가가 나옵니다. 그 가격을 기준으로 70% 빌릴 수 있다는 것입니다.

보면 상위, 일반, 하위평균가로 나눠져서 나오는 있는데 통상 제일 고층이 상위, 1층이 하위, 가운데 층은 일반평균가에 해당 됩니다. 아파트는 거래가 많고 비슷한 면적에 규격화되어있기 때문에 확인이 쉽습니다. 오피스텔도 대형은 이렇게 매매가가 공개되어 있습니다.

그에 비해서 신규분양 아파트라든지 빌라, 일반주택 등은 이런 공개된 가격이 없습니다. 이땐 감정평가사를 통해서 감정가를 조사해서 그 금액을 기준으로 한도가 나오게 됩니다. 감정에 따라 비용도 들어가죠.

그냥 실제 거래가를 기준으로 하면 편할텐데 쓸데없이 비용도 더 들어가는 감정을 왜 할까요? 거래가를 기준으로 하게 되면 매수자, 매도자가 쏙닥쏙닥 협의해서 금액을 뻥튀기 시킬 수 있기 때문입니다. 계약서상의 거래가가 담보물로써의 가치를 평가해서 하는 것이 아니기 때문에 대출을 해주는 은행 등의 입장에서는 실거래과는 상관없이 담보물로써의 가치평가가 중요한 것입니다.

2금융권에서는 시세의 80%, 경매매물인 경우에는 낙찰가의 90%까지도 빌릴 수 있지만 그만큼 금리가 높게 책정되기 때문에 무리해서 주담대(주택담보대출)을 받는건 안 좋습니다. 1억원에 이자율 1% 차이만 나도 1년 동안 상환해야하는 이자가 100만원 증가되기 때문에 그 부담감이 장난 아닙니다.

'연이자 2.5' 는 금리 2.5%라는 의미입니다. 미국 트럼프 당선이후로 시중금리가 급등해서 요즘은 2.5% 이런건 보기 어렵죠. 보통 3 ~ 4%대로 나옵니다.

3%라면 1억원 대출받으면 1년동안 총 부담해야할 이자가 300만원으로 월 25만원을 납부해야합니다. 월 25만원이면 얼마 안 되네.. 생각하시기 쉬운데.. 주담대는 원금도 같이 갚아나가야 합니다.

출처 : 네이버 이자계산기

1억원을 10년동안 원리금균등상환방식으로 갚아간다면 매월 965,607원씩 10년을 갚아가야 합니다. 적은 금액이 아닙니다.

물론 처음에야 이런 상환금액을 다 계산해서 갚을 능력이 있다고 판단해서 진행하게 됩니다. 하지만 예상치 못한 사건 사고로 인해서 중도에 직장을 퇴사한다거나 질병 등으로 소득이 줄어들게 되면 정말 한순간에 하우스푸어(house poor)가 되는 것이죠.

이런 점까지 고려해서 부동산담보대출의 진행여부를 결정하는게 좋습니다. 취급수수료, 중도상환수수료, 주택구입시에 취득록세, 복비도 있기 때문에 그런 부분까지 검토를 해야하고, 가급적 처음에 여유자금을 많이 가지고 시작하는게 좋습니다.

좋은 회사와 좋은 주식은 같은 걸까요? 차이점은 없을까요? 사람들의 질문에 답을 하다보니 이런 의문점이 생기더군요. 얼핏 생각하기에는 두 가지가 같은 거라는 생각이 듭니다. 하지만 차분히 본다면 전혀 다른 개념입니다.

우선 좋은 기업이라는 건 괜찮은 제품을 생산해내고 매출 좋고, 성장성도 높고 영업이익도 괜찮고, 직원들의 복리후생도 괜찮은 회사라고 생각합니다.

이렇게 본다면 사장 입장에서 주가관리에 신경을 쓰는 것은 중요 항목이 아닙니다. 고객과 직원들을 만족시키는데 최선을 다하는게 중요하죠. 그렇다면 좋은 주식은 뭘까요?

예를 들면 삼성전자 처럼 실적좋은 대형주라든지 연 3 ~ 4% 현금배당을 해주는 고배당주, 우량한 블루칩(blue chip)을 먼저 떠올릴 것 같습니다.

하지만 투자자 입장에서 본다면 그런 기준은 별로 중요하지 않습니다. 저만하더라도 몇년 동안 삼성전자는 한번도 매수한 적이 없습니다.

백만원이 넘는 주가도 부담스럽고 워낙 묵직한 대형주이다보니 안정적인 대신에 급등하는 일도 없어서 관심종목으로도 등록해두지 않았습니다.

삼성전자 최근1년 주가변동 : 출처 네이버 증권정보

사실 2016년 삼성전자의 상승세를 보면 110만원대에서 지속적인 우상향! 황소처럼 묵직히 올라가는것도 정말 대단하다는걸 느끼긴 합니다. 그래도 솔직히 소액투자자 입장에선 주가 움직임이 가벼운 중소형주가 더 수익을 올리기 좋죠.

결국 투자자 입장에서는 우량주, 블루칩보단 나에게 수익을 주는 종목이 좋은 주식이 아닌가 싶습니다.

만년 적자라고 하더라도 타이밍을 맞춰서 매수해서 하루이틀에 5% 수익을 올렸으면 만족할만 합니다. 이왕 장기보유할게 아니라면 적자 부실기업이라고 해서 문제될게 없습니다.

반대로 우량주라고 하더라도 매수타이밍을 잘못 맞춰서 손실을 입게 되면 그건 나에게 안 좋은 종목이 되는 것입니다.

중장기투자를 주로 한다면 우량주, 블루칩을 중점적으로 매수할 수도 있겠지만, 하루이틀, 길면 일주일 이내에 단타매매나 스윙매매를 주로 하는 입장에선 주가 움직임이 가벼운 중소형주가 더 메리트가 있습니다.

좋은 회사이지만 좋은 주식은 아닐 수도 있다. 나름 근거 있는 이야기가 아닌가 싶습니다.

주식투자를 하다보면 정말 매순간 고민을 하게 되는 것 같습니다. 우선 어떤 종목을 매수할까로 많은 시간을 소요하게 됩니다. 뭘 살지를 정했다면 그 다음으로 어느 시점, 얼마의 가격에 살까를 고민하게 되죠.

그런데 그만큼 중요한 것이 매도시점을 결정하는 것이 아닌가 싶습니다. 앞에 두가지를 잘못 선택했다고 하더라도 적당한 타이밍에 잘 손절만 해도 피해를 줄일 수 있습니다. 반대로 제대로 판단 했을 때에는 수익을 극대화할 수 있습니다.

이렇게 이론적으로 알고는 있지만 초보자이다보니 정말 파는걸 제일 못 합니다. 하락세가 완연한데도 불구하고 다시 반등하겠지 하는 헛된 기대를 하다가 마이너스 10% 이상 크게 추락하는걸 그냥 보고만 있을 때도 많습니다.

그러고 나선 손절했어야하는데.. 하고 후회하죠. 이제 와서 팔기는 너무 아깝고 또 반등할 것 같은데 하는 생각에 매도주문을 못 내고 계좌에 그대로 몇개월 짱박히기도 합니다. 어떻게든 만회해보겠다는 생각에 물타기를 해서 평균단가를 낮춰보기도 하지만 되러 비중이 커지고 더 하락하면서 손실액만 더 늘어날 때도 많습니다.

지금까지 경험을 본다면 운이 좋아 1주일 내에 반등해서 원금 수준이나 수익을 보고 파는 것은 열건에 한두개도 안 됩니다. 대부분은 보름 이상 보유하고 있다가 아예 회복을 포기하고 정리하죠...

매번 복기(復棋), 되짚어보면 손실을 낮출 수 있는 기회가 꼭 두 번 정도는 있었는데 머뭇거리다가 놓친게 더 아쉽습니다.

이런 실수를 반복하다보니 열흘전만 하더라도 - 10%가 넘는게 3종목(오가닉티코스메틱, 현성바이탈, 삼보판지)이었습니다... 사실 회사 실적으로 봐선 이유없이 그렇게 떨어질 거라고는 생각 안 했습니다. 하지만 역시 주가라는건 그런 믿음이 전혀 안 통하죠.

현성바이탈 일봉

다행히도 현성바이탈은 딱 3일 동안의 반등으로 수익권에서 매도했고, 오가닉티코스메틱도 추매를 조금 해서 원금 수준으로 절반 정리했습니다. 남은건 삼보판지.. 그다마 조금씩 회복되고 있고, 실적발표도 아직 남아있어서 그대로 보유할 계획입니다.

앞으로는 이런 실수를 안 하기 위해서 종가에 20일 이평선이나 60일 이평선 등 지지선을 이탈했을 땐 무조건 손절매하기로 마음 먹었습니다. 그런데 이 원칙을 스스로 얼마나 지킬 수 있을지 걱정입니다.

그래도 이젠 선택이 잘못 되었을 땐 오래 보유해봐야 손해라는걸 절실히 느끼고 있기 때문에 단타종목을 보름씩 보유하는 일은 절대 없도록 할 계획입니다.

그리고 수익실현! 솔직히 통이 적다보니 상승해도 지긋이 계속 가지고 있질 못 합니다. 단타목표는 3 ~ 5% 정도로 잡고 있습니다. 그런데 5%에 팔았는데 vi걸려가며 15% 25% 급등하면 정말 아쉽죠.. 정말 사람의 욕심은 끝이 없다는게 수익을 올려도 만족을 못합니다.. ㅎㅎㅎ;;;

그다마 리딩받으면서 5%에서 정리했다면 더 상승해도 이왕 다른 회원들도 같이 팔았으니 하고 아쉬움이 덜합니다. 정말 사람심리라는게 묘하죠..

결국 나온 수익실현 방법은 분할매도입니다. 목표치에 도달하면 그 상황에 따라서 50 ~ 80% 매도하고 나머지는 보유하고 있다가 다시 하락하면 크게 욕심부리지 않고 적당선에서 정리. 반대로 상승하면 나머지도 정리. 이렇게 분할로 나눠 팔면 더 올라가더라도 후회가 덜 한 것 같습니다.

현재 1주일간 이 원칙을 잘 지키고 있는데 앞으로도 계속 잘 지킬 수 있도록 매일 다짐을 하고 있습니다.

얼마전에 증권뉴스에서도 나왔었는데 정말 중소형주는 정보를 보고 투자하기는 힘든 것 같습니다. 1년 내도록 분기별 실적공시 외에는 나오는 내용이 거의 없습니다.

오늘 누가 SDN에 대해서 문의를 하더군요. 2015년에 비해서 2016년 매출도 줄어든 것 같고, 실적도 고만고만, 딱히 성장 기대성도 보이지 않고 저평가로도 볼 수 없는 상태로 생각됩니다.

그런데 올해 1월 10일 포스코건설과 296억원 규모의 공사계약을 체결했다는 뉴스가 있더군요. 1년 매출이 400억대이니 그 날엔 제법상승할 만도 한데 왠걸 별 반응없고, 아무런 정보가 없는 2월 2일부터 며칠간 변동성을 보였습니다.

SDN 일봉 : 출처 네이버 증권정보

정말 이해 안 되는 주가 움직임이 아닌가 싶습니다.

뭐 이 상황에서 왜 이런 움직임이 나왔는지 알고 있는 사람도 있겠지만, 저 같은 초보자는 도무지 이해가 안 됩니다. 그러니 제 스스로도 모르면서 아무런 근거도 없이, 뜬 소문만 믿고 아무 것도 모르는 걸 매매하는건 정답이 아닌 것 같습니다.

최근들어 성공하는 투자법은 실적이 괜찮은데도 불구하고 특별한 이유없이 평소 주가수준보다 크게 하락했을 때 저가매수하는것입니다. 지난 12월 이 방법으로 코스닥지수가 적용되었죠.

코스닥 1년 주가변동

지난 2016년 12월 초에는 코스닥주가가 600선 이하로 떨어졌었죠. 이건 기회다! 생각해서 대출까지 받아서 kodex 코스닥150 레버리지를 매수했습니다.

1차 목표수익률을 10 ~ 15%로 2 ~ 3개월 정도 예상했었는데 딱 한달만에 15%를 달성했네요. 안타까운게 그때 안 팔고 더 상승하겠지 기대했었는데 상승세가 꺽이면서 조정에 들어가서 결국 10% 수익률로 만족하고 절반은 수익실현했습니다.

한달 보름 정도에 이자 빼고도 짭짤한 수익을 올렸습니다. ㅎㅎ;; 매번 빚내서 투자하지 말라고 제가 포스팅하지만, 그땐 그 원칙을 버릴만 했던 시기, 타이밍이 아니었나 싶습니다.

화성산업 일봉

그리고 몇몇 실적이 든든한 저per주들을 관종으로 설정해두고 이 투자법을 이용하고 있습니다. 화성산업, 아주캐피탈, 이들 회사실적은 정말 믿을만하지 않나 싶습니다. 매출도 계속 상승하고 있고, 영업이익, 순이익도 계속 상승 중.. 거기에 배당도 4%대 이상.. 아쉬운건 중소형주로써 인기가 없어서 주가가 너무 낮다는 점입니다.

전망이 안 좋은 업종이라서 그런지 정말 저평가되고 있죠. 변동폭도 너무 적고 인기가 없다는게 정말 아쉽습니다. 그래서 무작정 계속 보유하긴 그런데 중장기로 본다면 어느 정도 하락했을 땐 정말 메리트가 있습니다.

고배당주라서 그런지 지금 1월, 2월엔 주가가 낮아서 매수타이밍인 것 같습니다. 중소형주는 이렇게 뉴스가 적다보니 실적, 공시를 보고 투자를 해야할 것 같습니다.

은행에 목돈을 넣어봐야 이자가 얼마 나오지 않다보니 자신이 소유하고 있는 전셋집을 월셋집으로 바꾸는걸 고민하는 사람이 많습니다. 그런데 여기서 고민이 생기죠. 도대체 월세를 얼마로 해야할까?

이를 가지고 전월세 전환율이라고 표현합니다. 그런데 딱히 법적으로 정해진 요율이 있는 것은 아닙니다. 당사자, 즉 집주인이 정하고 세입자와 적당히 타협으로 정하면 되는 자율부분으로 볼 수 있습니다.

요즘 뉴스 등에서 나오는 정보를 통합해서 보면 아파트는 보통 전월세 전환율이 6 ~ 7% 정도 되는 것 같습니다.

그에 비해서 다가구주택은 훨씬 높아서 10% 정도입니다. 빌라나 오피스텔은 그 가운데 정도로 보면 되지 않나 싶습니다.

그 기준으로 전세 1억원을 몽땅 월세로 바꾼다면 아파트는 1년치 방세가 1억 X 0.06 (6%) = 600만원입니다. 월 50만원이 되는거죠. 7%로 하면 1년 방세는 700만원, 월 65 ~ 70만원 정도됩니다.

다가구주택으로 본다면 10% 해서 1천만원으로 월 80 ~ 85만원정도 됩니다. 다가구 쪽이 훨씬 세가 높죠. 훔.. 그렇다고 해서 바로 이 금액으로 하면 되겠구나~ 생각하시면 안 됩니다.

위 내용은 그냥 이론적인거고 구체적으로는 지역에 따라서 차이가 많습니다. 그러므로 인근 시세를 확인해서 비교해봐야 합니다.

아파트 같은 경우엔 쉽죠. 다음이나 네이버에서 해당 아파트 주소로 해서 시세조회만 해도 요즘은 전세보증금시세나 월세, 매물까지도 확인이 됩니다. 그에 비해서 다가구주택은 확인이 좀 어려운 편입니다. 인근 부동산 중개소 같은데 붙어있는 광고 등을 봐서 대략적인 금액을 추정해보시면 됩니다.

참고로 전셋집보증금을 몽땅 100% 월셋집으로 전환하는건 너무 위험합니다.

세입자가 월세를 안 낸다면 대처할 방법이 없습니다. 월셋보증금이라도 있으면 보증금에서 까내려가면 되는데 그럴 담보가 없는 것이죠.

세도 안 내고 이사도 안 가면 결국 명도소송으로 쫓아내야 하는데 소송기간만 1년 정도 걸립니다. 그사이에 방세, 명도소송비용, 집행비용... 방세도 못내는 세입자에게 법적으로 청구해봐야 받기가 어렵죠.. 결국 다 집주인이 손해봐야 하는 상황이 벌어지기 쉽습니다.

이런 위험을 회피하려면 월세요금의 최소 열배이상은 되는 보증금을 설정해두는게 좋습니다.