진이의 고민상담소

올해 이사를 갈 계획이라 부동산거래 쪽에 관심이 많은데, 최근 들어 전세매물이 적어서 그런지 가계약을 했다가 문제가 생기는 경우가 종종 있는 모양입니다.

그렇다면 중도파기하게 되었을때 그에 따른 책임은 누가 지게 될까요?

제가 법학을 배웠고, 이에 대해서 검색까지 하면서 찾아봤지만, 흑백으로 깔끔한 답변을 하기는 어려운 부분인 것 같습니다.

기본적으로 관련 법규정을 본다면 민법 제565조(해약금)를 생각할 수 있습니다.

민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

보통 부동산매매나 전세, 월세계약서를 작성할 때 10% 정도 돈을 겁니다.

그런데 이행일 전에 개인적인 사유 등으로 중도이행을 못하게 되었다면 매수자(또는 세입자)는 걸었던 돈을 포기하고 파기할 수 있습니다.

반대로 매도자(또는 집주인)이 파기하고자 할 때에는 받았던 금액의 2배를 지급하여 파기할 수 있습니다. 이렇게 해약에 따른 손해배상금으로 설정을 미리 해두는 것입니다. 이게 계약금제도죠.

가계약(假契約)이라는 것은 거기에 임시라는 의미가 붙은 것입니다.

예를 들어 매물이 잘 안 나오는 전셋집이 나왔는데 집주인이 지금 없다보니 정식계약서를 작성할 수 없는 상황이라서 임시로 소액 보증금을 걸어놓고 가계약을 해두는 것입니다. 그동안 다른 사람에게 팔지 말라고 선금을 걸어 놓는 거죠.

문제는 이런 상황에서 거래가 깨진다면 책임은 누가 지는게 맞을까요?

우선 비록 정식서류까지는 작성하지 않았다고 하더라도 집주인과 어느 정도 합의가 이뤄졌다면 가계약이 아니라 말로 한 구두계약이 성립되었다고 봐야합니다.

이 경우에는 법적 효력에는 차이는 없지만 입증이 문제 될 수 있죠. 그래도 위의 해약금제도규정이 그대로 적용되어 매수자가 중도 파기하고자 한다면 걸었던 보증금은 포기해야할 가능성이 높습니다. 그에 비해 중개수수료는 매매나 전월세가 실제 이행까지는 되지 않았으니 지급할 의무가 없다고 봐야할 것 같습니다.

그와는 반대로 제대로된 합의까지는 진행되지 않았다면 걸었던 돈을 반환받을 수 있다고 봐야합니다.

예를 들어 단순히 부동산중개인에게서 아파트가 나왔다는 얘기만 듣고 몇동 몇호인지도 못 듣고 입금했다면 쌍방에게 어떤 의무가 발생한다고 보기는 어렵습니다. 매매나 전세에서 집을 구경하는건 아주 중요한 문제인데 매물도 제대로 구경도 안 하고 계약한다는건 비정상적인거죠.

결국 가계약인가, 구두계약인가, 이를 구별하는게 문제해결의 핵심으로 볼 수 있을텐데 이는 개별적으로 파악해봐야하지 않나 싶습니다.

그리고 현실적인 문제도 있습니다. 가계약금은 이미 지급된 상태라서 보유하고 있는 집주인이나 부동산중개인이 반환하지 않으려고 한다면 합의로 해결해야하고 그게 안 된다면 결국 민사절차로 해결해야합니다. 비용과 시간도 추가되고 피곤해지죠. 걸었던 금액이 얼마인가에 따라서 차이가 있겠지만 소액이라면 법조치로 처리하는건 되러 비효율적일 수도 있습니다.

뭐 현실에선 피차 피곤해지니 대부분 법정까지는 가지 않고 지급한 쪽에서 강하게 청구를 하면 반환하는 경우가 일반적인 것 같습니다.

그래도 상황에 따라서 얼마든지 문제가 복잡해질 수 있기 때문에 계약금을 걸 때에는 그만큼 신중하게 생각하고 행동하는게 좋습니다.

중고거래가 늘어나면서 카카오스토리, 블로그, SNS 등을 통해 개인간에 직거래가 새로운 문화로 자리잡기 시작하고 있습니다.

하지만 대부분 무등록사업자에 전문성도 없다보니 비정상적인 운영으로 문제를 일으키는 때가 종종 생기고 있습니다.

그런 사례 중에 하나가 바로 거파금입니다.

거파금이란 거래파기금이라는 말을 줄인 것으로 물품매매에 있어서 상대방이 개인적인 사유로 계약을 파기할 때 그에 따라 배상금을 지급하는 것을 말합니다.

법적으로 본다면 해약금제도(계약금)로 볼 수 있습니다.

일반적인 매매에서는 돈을 주고 바로 물품과 교환하게 되어서 불이행의 위험성은 아주 적습니다.

그에 비해서 계약과 이행 사이에 시간이 제법 걸리는 매매에서는 판매자와 구매자, 쌍방 당사자는 상대방이 약속을 제대로 지키지 않을 수도 있다는 위험이 상존하게 되죠.

그래서 처음 계약 당시 판매대금의 10% 정도를 구입자가 매도인에게 계약금(해약금, 보증금)으로 걸어두고 계약서를 작성하게 됩니다.

혹시 이행전에 구입자가 구매 취소를 하게 되면 그 보증금을 돌려받는 것을 포기해야합니다.

반대로 매도자가 취소할 때에는 그 금액 만큼 더해서 배액을 반환하고 계약취소를 할 수 있습니다. 부동산매매, 전월세계약, 비행기탑승예약, 호텔예약 등에서 이런 해약금제도를 많이 이용하죠.

그에 비해 카스샵, 블로그샵 등에서의 거파금은 대부분 무효라고 볼 수 있습니다.

이 해약금제도는 아주 중요함에도 불구하고 판매자가 자기 홈페이지 등에 작은 글씨로 공지만 해놓은 때도 많고, 구입자의 동의를 얻었다고 하더라도 계약서를 작성하는 등으로 제대로 동의를 얻은게 아닙니다.

즉, 구매자들은 대부분 신중하게 판단한게 아닙니다. 거기에 사전에 계약금을 넘긴 것도 아닙니다. 대부분 단순 구두계약이죠.

또한 보통보면 판매대금의 50% 정도로 말도 안 되는 금액입니다. 이는 상대방의 경험부족, 법지식 부족을 이용한 불공정한 약정으로 결국 무효라고 볼 수 있습니다.

이런 판매자들은 대부분 무등록사업자에 통신판매업신고도 하지 않은 불법업체들로 거파금을 안주면 개인정보를 공개한다느니하는 협박도 서슴치 않는 곳도 있습니다.

그러므로 거래파기금 운운하는 곳은 신뢰할 수 없기 때문에 처음부터 거래를 하지 않는게 좋습니다.

부동산매매, 전세계약이나 물품 대량거래를 할 때 계약금을 거는 경우가 많습니다.

이는 약속을 해놓고 이행은 일정기간 뒤에 하기로 한 상황에서 중도에 어느 일방의 변심 등으로 계약해지를 할 경우에 그 해약금(배상금)을 준비해 놓는 것입니다.

이행 전에는 구매자가 계약금을 건 상태에서 해지를 하게 되면 그 금액의 반환을 요구할 수 없으며, 반대로 판매자는 계약금의 배액을 반환하고 해지할 수 있습니다.

실제 피해본 돈을 입증할 필요도 없으며 불이행으로 인하여 더 많은 피해를 입었다고 하더라도 이를 청구할 수 없습니다. 

쉽게 예를 들어 결혼식장을 예약했는데 사정이 안 되서 취소한다면 예약금을 돌려받지 못하는 것으로 그냥 끝나는 것입니다.

예식장 입장에서도 취소되면서 피해를 입을 수 있기 때문에 그 예약금을 받게 되는 것입니다. 참고로 일반적으로 10%로 설정하지만 정해진 제한은 없습니다.

이렇듯 계약금은 계약해제 시에 해약금으로 이용되지만 이미 이행이 진행된 상태에서는 그 효과가 없습니다.

예를 들어 한달간 매일 우유를 공급받기로 했는데 우유를 첫날 받아보니 마음에 들지 않아서 계약해제를 하고 싶다면 이땐 별도로 합의를 통해서 해결을 봐야 합니다. 물론 보통 이런 거래에는 약관에 별도의 위약조건이 정해져 있는 편입니다.

즉 이행 전에는 위약금으로 해결할 수 있지만, 이행이 진행된 다음부터는 더이상 효력은 없습니다.

별도로 당사자간의 합의를 통해서 문제를 해결하는 것이 좋으며 합의가 되지 않는다면 민사소송절차를 통해서 처리해야 합니다.