진이의 고민상담소

몇년간 귀촌을 계획하고 작년에 집을 구하러 다녔습니다. 원래는 저희 가족이 다 바다를 좋아해서 바닷가 쪽인 고성이나 사천, 통영, 남해 쪽으로 찾아다녔습니다.

여윳돈이 없어서 촌집으로 저렴한 곳을 구해서 개조하려고 했는데 마음에 드는 곳을 찾기 정말 힘들더군요. 거의 폐가에 100평도 안 되는 집들도 2500 ~ 3000원 안팎이고, 살만하다 싶으면 4 ~ 5천만원. 몇년 사이에 많이 오른 것 같습니다.

그렇게 헤매다가 이사해야할 때가 가까워지면서 진주나 함안, 하동, 창녕 쪽까지 범위를 넓혀서 찾기 시작했습니다. 그런데 역시 사람 일은 알 수 없다고 인터넷으로 벼룩시장, 교차로를 뒤적거리다가 합천에 아궁이집을 발견했습니다.

약 250평 정도에 2800만원, 평당 10만원 좀 더 되는데 다른 지역에 비교해서 2배 이상 땅이 넓어서 마음에 들었습니다. 그만큼 건물이 상태가 안 좋을거라 생각은 들었지만 그래도 한번 보러가기로 했습니다. 역시나 재래식 화장실이고 촌집이라 건물이 지은지 오래되긴 했지만 지붕도 칼라강판으로 개조되어서 마음에 들더군요.

그리고 마당도 없고, 차가 못 들어온다는 것도 단점, 평수가 250평이나 되는데 그게 바로 뒷쪽에 텃밭이 150평 정도 포함되어 있어서 그런 것입니다. 말이 텃밭이지 대부분 밤나무가 심겨져 있는 산이고 고작 30평 정도만 계단식으로 깍아만든 밭입니다.

지금 생각해보면 밭값은 얼마 안 하니 합천쪽 집값으로 본다면 그렇게 싼 주택은 아녔는데 아궁이 집에 대한 환상도 있고 넓은 땅 때문에 아내가 마음에 들어하더군요. 그래서 고민고민하다 바다를 포기하고 아궁이집을 선택하게 되었습니다.

그렇게 계약하고 이사온지 반년, 아내와 얘기를 했는데 이쪽을 선택한 것에 정말 만족하고 있습니다. 아궁이 장작으로 겨울을 따뜻하게 보낼 수 있었고 아궁이 군불을 이용해서 군고구마도 해먹고 생선도 구워먹고 유용합니다.

여유자금이 없는 상황에서 시골로 이사를 가려고 하다보니 제일 만만한게 쓸만한 촌집을 찾아서 수리를 하는 것이겠더군요.

여기저기 싼집을 찾으려고 하다보니 부동산중개사무실에선 저렴한 땅을 사라고 하더군요. 거기에 요즘 유행하는 조립식 주택을 놓으면 된다고..

아예 완성된 형태도 있어서 전기와 수도만 연결하면 살 수 있다는 얘기를 하더군요. 자기들 수수료 수익만 생각해서 말하는 정말 한심한 소리입니다.

우선 그렇게 해서 소개해주는 땅값이 절대 안 쌉니다. 주변시세 조금 알아보면 덤탱이를 씌울려하는게 보이죠.

그 위에 조립식주택 가격 1500만원 정도 생각하면 촌집시세와 비슷해집니다. 그런데 거기에 전기, 수도 끌어와서 연결하는 비용 생각하면 훨씬 초과되죠. 문제는 4계절 살만한 주택은 아닙니다.

1500만원짜리 조립식주택, 뭐 10평 정도면 화장실, 싱크대 갖출건 다 갖추고 모양은 괜찮아보이지만 무엇보다도 단열공사가 제대로 되어있지 않습니다. 추워서 겨울나기가 힘들죠. 시골에서 자주 보는데 정말 겨울엔 다 빈집입니다.

한마디로 주말농장 등으로 봄여름가을, 잠시 지낼만한 곳은 되지만, 가족이 살만한 곳은 못 됩니다. 겨울을 나려면 비용을 훨씬 더 들여야하죠.

결국 상태가 괜찮은 촌집을 구입해서 손을 보는게 더 저렴합니다. 그래서 여기저기 찾아봐서 소개를 받았는데.. 윽~ 소리 날 때가 많더군요.

설명에서는 수리해서 살만하다고 해서 가봤는데 왠걸.. 완전 폐가 수준..

뭐 한 곳쯤은 그럴 수 있다라고 생각하지만, 소개해주는 곳의 2/3은 폐가에 가깝더군요. 지붕도 일부 부서져서 물이 다 새고.. 뼈대라도 제대로 남아 있어야 뭘 고치든지 하지.. 참..

비가 조금만 새도 수리하지 않으면 괜찮은 건물도 쉽게 상합니다. 그런데 이렇게 왕창 무너진 상태에서 몇년 방치되면 뭐 말할 필요도 없죠.

그냥 밀고 새로 지어야 합니다. 철거비용만 해도 100 ~ 200만원은 생각해야하죠.

거기에 슬레이트지붕으로 된 건물도 있다면 철거비용은 폭증합니다. 슬레이트는 몸에 안 좋은 석면을 포함하고 있어서 반드시 허가된 업체를 통해서 철거해야하고 비용도 많이 듭니다.

솔직히 오래된 촌집들을 보면 보통 본채, 사랑채, 창고, 외양간, 화장실 등으로 3 ~ 4개 정도로 건물이 나눠져있어서 슬레이트 건물이 포함되어 있는 경우가 많죠.

정말 괜찮은 시골집을 찾기가 쉽지 않네요.

시골로 귀촌을 하려고 여기저기 시골집을 찾아보고 있습니다. 그런데 가끔 보다보면 정말 싼 값에 나오는 급매물이 있더군요.

주변 시세보다 2/3 ~ 절반 정도 밖에 안 되는 가격을 부르니 정말 혹하게 되는 거죠. 그런데 방문해서 살펴보고 하나하나 꼼꼼히 살펴보면 생각이 달라집니다.

싸면 싼 만큼의 이유가 있는 것입니다. 솔직히 50% 나 저렴하게 나왔다면 무언가 문제, 하자가 있는 거더군요.

쉽게 눈에 띄는 케이스를 본다면 건물이 완전히 허름해서 아예 철거를 해야될 수준이라는 것.

시골에서는 여전히 슬레이트지붕이 많은데 그 양이 적든 많든 상관없이 무조건 신고하고 철거해야 합니다. 그리고 비용도 훨씬 많이 들죠.

곰팡이가 많다든지, 지붕에 물이 샌다든지, 화장실이 푸세식으로 외부에 있다.. 이런 부분도 조금만 자세히 관찰해보면 알 수 있는 부분입니다.

기왓집 같은 경우에는 당장은 물이 새지 않더라도 비바람으로 깨지기 쉬워서 현대식으로 현대식 철제 칼라강판 같은 걸로 교체하는게 좋죠.

그런데 시골 촌집의 경우에는 그외 다른 점도 문제될 수 있습니다.

우선 집터가 대지로 등기되어 있는게 아니고 밭(전)이나 논(전)으로 되어 있는 경우, 살아가는데에는 전혀 상관이 없습니다. 하지만 그만큼 가격이 낮아진다는 점입니다.

논밭을 대지로 전환하면 되지만 그에 따라 비용을 납부해야 합니다. 그걸 가격면에서도 고려해야합니다.

건물이 등기되어 있지 않고, 건축물 대장에는 등록되어 있는 경우에도 문제가 될 수 있다고 하더군요. 역시 개조하고 사는데에는 지장이 없지만, 철거는 불편해질 수 있으니 꼭 검토해야합니다.

최근에 본 집은 토지의 일부를 이웃집에서 일부 점유하고 있더군요.

지적도로 대충 살펴보니 10평 정도 넘어가 있는 것 같습니다. 아마 친척이나 가족이다보니 별로 생각없이 건축한 것 같은데 해당 토지를 돌려받기는 쉽지 않죠.

여기는 내 땅이니 나가라.. 이웃집끼리 싸우는 것도 만만치 않고 소송을 하는 것도 비용이 들어갑니다. 장기간 점유한 경우가 많아서 상대방은 점유취득을 주장할 수도 있죠. 승소여부를 떠나서 피곤한 문제입니다.

이런 점까지 고려하면 역시 집이 집이 싸면 싼만큼 그 이유가 있는 것 같습니다. 공연히 싼 급매물이라는 말에 혹해서 매수했다가는 예상 못한 손해를 입을 수 있기 때문에 주의해야합니다.

귀촌하는 이유에는 여러가지가 있지만, 낭만적인 시골생활을 기대하고 시작하는 경우가 많습니다. 넓은 잔디밭에 예쁜 꽃밭과 나무들, 작은 텃밭에 다양한 채소도 키워보고 싶고,

봄여름 가을겨울 사시사철 바뀌는 날씨도 즐기면서 인근 산이나 바다로 나들이도 다니고 즐기는 삶을 꿈꾸죠.

하지만 현실에선 생각외의 장애물이 많습니다. 우선 좀 괜찮다 싶은 전원주택(田園住宅)들은 도심지 아파트값 수준으로 구입하기에 제법 부담스럽습니다.

시골집은 매매가 적다보니 공연히 비싼 값에 잘못 샀다가는 되파는 상황에서 크게 손해를 볼 수 있습니다. 거기에 본인이 원하는 스타일로 꾸밀려면 적당한 가격에 건물을 매수하는게 좋죠.

다음으로 넓은 잔디밭에 꽃과 나무가 있는 정원이 있는 집을 사더라도 그때만 좋습니다. 조금만 시간이 흘러도 관리가 제대로 안 되서 엉망이 되어 버리죠.

잔디밭을 가꾸고 관리하는게 얼마나 힘든인지 해봐야 압니다.

그리고 여름에는 시원해서 좋지만 엄청난 벌레들과의 전쟁! 남자들이야 뭐 그러려니 하고 넘어갈 수 있지만 여성분들에게는 견디기 힘든 조건이죠.

정말 시골에서 지내기 힘든 부분은 겨울나기입니다. 도시와는 달리 저렴한 도시가스도 없죠. 대부분 경유, 기름보일러를 사용하는데 한달에 30만원 이상 쏟아부어도 미지근한 수준 밖에 안 됩니다.

이런 상황이다보니 도시에 집이 있고 세칸드로 전원생활을 하는 경우에는 대부분 겨울철엔 아예 방문을 하지 않는 경우도 많을 정도입니다.

최근에 이사를 가려고 촌집 매물을 많이 찾아보고 있는데 지금도 아궁이가 있는 촌집이 있더군요. 예전에 진주 면지역에 살때 이웃에 황토집에 아궁이가 있었는데 가격대비 정말 저렴하고 따뜻하다고 하더군요.

대신 나무를 해놓고 아침저녁 불관리를 하는게 귀찮다는 문제점이 있습니다. 땔감 나무를 구하시는걸 봤는데 정말 그것도 만만치 않더군요.

이웃집에 나무를 때우는 화목난로를 설치해둔 곳도 있었는데 아궁이 구조와는 달라서 따뜻한게 좀 부족하다고 하더군요. 대신 경유보일러 등을 같이 활용하면 훨씬 괜찮다고 합니다.

기름보일러로 부족할 때에는 화목난로를 추가설치하는 방법도 괜찮은 것 같습니다.

아예 신축을 한다면 처음부터 방한구조가 제대로된 패시브하우스를 건축하는게 더 좋은 선택인 듯 싶습니다. 최근들어 패시브하우스의 건축비도 많이 낮아졌다고 하더군요.

3중 창문 등으로 집안의 온기가 밖으로 새지 않고 바깥의 한기가 들어오지 않게 막아서 겨울철 난방비가 아예 적게 든다고 하더라구요. 정말 귀촌을 계획한다면 현실적인 문제도 좀 찾아보고 제대로 준비해서 시작하는게 좋을 것 같습니다.

올해 9월까지 경남쪽 시골로 이사를 가기로 마음을 먹고 있었는데 이런저런 이유로 미적거리다가 두달 밖에 안 남은 이제서야 처음으로 집보러 다녀왔습니다.

경제적으로 여유가 있다면야 뭐 한두달 이내라도 괜찮은 집을 쉽게 찾을 수 있겠지만 겨우 3천만원 정도의 금액으로 구하려다보니 우선 매물도 별로 없습니다.

대부분 리모델링도 별로 안 된 촌집 정도 밖에 없죠.

몇개월 전부터 인터넷 상으로 매물을 계속 찾아 보고는 있었지만 마음에 드는 주택이 안 나오더군요.

뭐 눈이 높아서 그런 것도 있겠지만, 무엇보다 부동산중개소 쪽에서 올려놓은 것 말고는 정보를 찾기가 어렵다는게 문제가 아닌가 싶습니다.

예전엔 무료정보지 교차로에도 시골 농가주택을 판다는 글이 제법 올라왔습니다. 그런데 최근에 찾아보니 도시 쪽은 나오는데 읍면 지역은 거의 없더군요. 나와도 억대가 넘는 고가의 전원주택이 대부분..

그나마 벼룩시장 쪽은 제법 나오는데 저희가 1순위로 찾고 있는 경남 고성이나 남해 쪽은 거의 없더군요. 왜 이렇게 지역차이가 있는지 모르겠습니다.

거기에 건물사진도 거의 없고 가격마저도 전화문의를 해라고 되어 있어서 정말 부담스럽습니다.

아마 교차로나 벼룩시장엔 광고비가 들어가다보니 거래도 잘 안 되고, 가격도 저렴한 집은 거의 올리지 않는게 아닌가 싶습니다.

다음 순서로 쉽게 생각하는게 각 시청, 군청홈페이지에 나오는 내집마련, 부동산코너에 나오는 정보를 활용하기인데 제대로 운영 안 되는 곳이 많습니다.

그러다보니 어쩔 수 없이 부동산중개소에서 블로그나 카페 쪽으로 올려놓은 정보를 주로 찾게 됩니다.

오늘 몇군데 연락해서 그중에 두세 곳을 방문해보려고 했는데 생각해보니 창원에서 고성 하일면쪽까지는 왔다갔다 3시간 넘게 잡아야 하고, 이 더운 날씨에 아이까지 데리고 몇군데 다니기엔 무리라고 생각이 들더군요.

그래서 한 곳만 우선 가봤는데 아쉽게도 리모델링하기에는 너무 상태가 안 좋은 촌집이었습니다. 뭐 첫번째날, 한술에 배부르기는 어렵겠죠.

마음에 드는 곳을 찾으려면 발품을 많이 팔아야할 것 같습니다.

리모델링, 수리하는데 최소한 한달은 잡아야할테고, 그렇다면 이사할 집을 구할 시간은 한달 정도 밖에 없는 것 같습니다. 2년 전에도 늦장부리다가 시골집구하는걸 포기했었는데.. 올해는 제발 운이 따라줬으면 좋겠네요. 뭐 노력도 당연히 해야겠구요.

귀촌을 하려고 시골 촌집을 찾고 있는데 건축물대장이 있는 미등기된 주택이 있다고 하더군요.

그전부터도 소개 받다보면 등기를 하지 않은 곳은 많다는 걸 알았는데.. 건축물대장에 대해서는 존재에 있어서도 전혀 신경을 쓰지 않고 있었습니다.

그런데 법적인 부분은 대충 넘어가서는 안 된다는 생각이 들어서 관련 정보를 찾아봤습니다. 보통 매매를 할 때에는 부동산 등기부등본를 가장 중심으로 신경쓰게 됩니다.

소개해주는 부동산중개소에서도 등기부등본 정도 확인해주죠. 실제 소유권을 확인하는데에서는 그정도만 해도 된다고 배웠습니다.

미등기상태에서는 원칙적으로 그 건물이 있는 땅의 주인이 소유라고 추정하게 됩니다. 그런데 지상권이 설정되어 있으면 완전히 달라집니다.

등기부등본 을구에 지상권이 설정되어 있으면 그 지상권자가 그 땅위에 건물이든, 수목(나무)이든 자기 개인 소유로 보유할 수 있습니다.

문제는 등기부상에 등록이 안 된 법정지상권이 존재할 수 있다는 것입니다. 이런 곳을 잘못 구입했다가는 법적으로 복잡한 문제에 빠지게 될 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

사진과 포스팅 내용과는 아무런 관련없음

뭐 보통은 주택주인과 땅주인이 다르다고 미리 얘기하니 그때 신경써서 판단하면 됩니다. 그런 부분은 보통 중개하시는 분들이 먼저 다 알아서 얘기해주죠.

그런데 미등기에 건축물대장이 있는 집도 그와 비슷한 상황이 벌어질 수 있다라는 생각이 들더군요. 즉 대지소유권자와 다르게 등록되어 있다면 소유관계에서 문제가 될 수 있지 않을까?.. 그런데 이리저리 찾아보니 문제가 생기는 부분은 다른 곳이더군요.

우선 소유관계를 명확하게 하려면 건축물 대장상의 소유주를 현재의 실소유주로 변경해야하는데 보통 땅주인이 몇번 바뀌면서 기간이 오래 흘러 명부상 등록된 사람을 찾는 것 자체가 현실적으로 불가능한 경우가 많다고 하더군요.

그리고 가능해도 비용이 많이 들어서 수리, 리모델링해서 살 계획이라면 명의변경없이 그냥 그대로 사는게 무난하다고 하더군요.

문제는 철거할때 과거 등록된 사람의 동의없이 철거하게 되니 불법행위가 될 수 있다는 점입니다. 정상적으로 하려면 현주인으로 변경해야하는데 이게 어렵다고 하더군요.

뭐 누구는 행정소송을 해야한다.. 누구는 전소유주의 현재 상속자를 찾아서 소송을 걸어야 한다.. 검색해봐도 딱 떨어지는 답은 없더군요.

제일 정답으로 보이는 내용은 '한마디로 까다로운 상황이니 왠만하면 매수하지 말라'라는 말인 것 같습니다.

이미 주택이 오래 되어서 없어져버렸다면 상관이 없는데 현존하고 있는 상황에서는 마음대로 철거하고 새로 신축하기는 어렵다는 것입니다. 훔~ 정말 쉬운 문제가 아니네요.

올해 귀촌을 계획중이라서 살만한 시골집을 찾고 있습니다. 매물이나 전월세로 나온 집들을 살펴보다보니 생각외로 종류가 다양하네요.

가장 일반적인게 촌집이라고 불리는 옛날 주택들.. 몇십년 된 건물은 보통 나무기둥에 벽돌벽인 경우가 많은데 아예 목조건물도 있고 기왓집도 종종 있습니다.

아궁이에 온돌시설이 남아 있는 곳도 여전히 있더군요. 이런 곳은 재래식이라 불편할 것 같지만 추운 겨울을 따뜻하게 보낼 수 있다는 장점이 있습니다. 운치가 있죠.

석면이 들어있는 슬레이트지붕으로 된 곳도 가끔 볼 수 있더군요.

보통보면 소를 키우던 외양간이나 창고건물인데 대부분 현재에는 소를 키우지 않지만, 철거하기 귀찮으니 지금까지 그냥 두고 있는 것 같습니다.

그런데 석면은 1급 발암물질로 몸에 정말 해롭기 때문에 석면철거 전문업체를 불러서 별도로 철거를 해야 합니다. 비용도 제법 들고 시간도 걸리기 때문에 미리 확인해보고 진행하시는게 좋습니다.

오래된 주택들은 그동안 조금씩 수리, 리모델링을 해놨더군요.

가장 많이 하는 부분이 화장실과 부엌, 지붕 정도인 듯 싶네요.

화장실이 외부에 있으면 불편하죠. 재래식도 여자분들이 다 싫어하죠. 그리고 부엌도 입식으로 싱크대까지 놓고, 철제 칼라강판으로 지붕으로 해놓은 곳은 종종 볼 수 있습니다. 이 정도만 해도 근 800만원 ~ 1천만원 정도 견적을 부르더군요.

최근에 조립식주택이 유행이다보니 단열이 좋다는 샌드위치판넬로 만든 것도 종종 봅니다. 그런데 생각외로 이런 곳은 대부분 전원주택식으로 겨울 보온부분은 꼼꼼하지 않은 곳이 많더군요. 좀 잘 살펴보고 결정해야할 것 같습니다.

반대로 황토방은 겨울나기에는 정말 좋은 것 같습니다.

정말 끌리는 곳은 패시브하우스(Passive house)라고 해서 첨단 단열공법을 이용하여 적은 난방비로도 따뜻하게 보낼 수 있는 에너지절감형주택입니다.

건축비가 배정도 들어가서 비싼게 단점인데 점점 낮춰지고 있다고 하더군요.

뭐 돌아다니다보면 전원주택이랍시고, 촌집을 조금 리모델링하거나, 외형만 좀 보기 좋은 건축물에 잔디밭을 깔아놓고는 몇억씩 부르는 곳에 비하면야 훨씬 더 효율적이지 않나 싶습니다.

이래저래 선택이 쉽지 않네요.