진이의 고민상담소

전셋집을 구할 때 무엇보다 중요한 것이 선순위로 근저당권이 설정되어 있지 않느냐? 하는 것입니다. 그 집주인이 이미 은행담보대출 등으로 돈을 빌리고 근저당을 잡아뒀다면 그 뒤에 들어온 전세금은 후순위가 되는거죠.

부동산 등기부 등본이 깨끗하면 그런 피해는 입지 않을꺼라 안심하고 계약하게 됩니다.

그런데 예상도 못했던 임대인(주택소유자)의 세금체납문제로 압류가 들어오면 당황하죠. 인터넷 검색을 해보면 국세 등이 1순위라는 이야기도 있습니다.

사업을 하면서 부가가치세, 소득세 등을 체납할 경우에는 몇천만원 단위 이상으로 고액빚을 지고 있는 경우도 많아서 세입자 입장에서는 정말 불안하게 되죠.

그렇다면 어떻게 될까요?

우선 알아야할 부분은 압류가 들어온다고 해서 바로 주택에서 쫓겨나게 되지는 않는다는 것입니다. 상황에 따라서 경매나 공매로 넘어가더라도 낙찰까지는 보통 1년 정도 기간이 걸립니다. 그때까지 천천히 다른 집을 알아봐도 됩니다.

다음으로 생각해야하는 것은 역시 경매에 따른 낙찰배당금을 받는 우선순위입니다. 기본적으로 세금이 우선적인 위치에 있는 것은 맞습니다.

기본적인 배당순위를 본다면
1. 경매비용이 제일 먼저 빠집니다. 이는 경매신청자가 처음에 선납하고 진행한 것이라서 그 신청자가 돌려받는 금액입니다.

2. 주택임대차보호법 상의 소액보증금이 그 다음 순위로 보호를 받습니다. 사람의 생존에 필수인 주거비에 해당되는 것이기 때문에 높은 보호를 받는 것이죠.

3. 다음으로 그 주택에 근거하여 나온 세금이 빠집니다. 그 집에 부과된 것이기 때문에 근저당, 전월세보증금보다 우선하는거죠.

4. 근저당과 전세보증금 같은 담보물권성의 채권, 이는 설정순위에 따라서 배당금을 받아가게 됩니다. 전세보증금은 세입자가 확정일자 + 전입신고 두 가지를 모두 채웠을 때 그 다음날부터 근저당권과 같다고 보시면 됩니다.

5. 임대인에 대한 일반세금, 즉, 사업자관련해서 생긴 부가가치세 등은 담보물권 후순위 위치이기 때문에 대항력을 갖춘 전월세임차인은 걱정하지 않아도 됩니다.

6. 일반채권, 우선 순위가 없어서 여러 곳에서 중복 압류, 가압류 한 경우 그 금액에 따라서 안분배당으로 나눠가지게 됩니다.

결국 그 건물, 토지에 나온 세금보단 후순위이지만, 일반세금보단 선순위이기 때문에, 개별적으로 봐야겠지만 일반적으로는 그집에 전세보증금보다 선순위 근저당이 없다면 그렇게 걱정하지 않으셔도 되는 편입니다.

지인의 사업에 개인투자를 할 때 무엇보다도 궁금한 점은 어떻게 하면 투자금회수를 제대로 할 수 있을까? 하는 문제가 아닐까 싶습니다.

돈벌자고 하는 일에 되러 원금까지 손실을 입고자 하는 사람은 아무도 없겠죠. 그럼에도 불구하고 제대로된 대비책을 가지고 시작하는 경우는 정말 보기 힘듭니다.

정말 잘 준비한 경우가 고작 공정증서로 투자계약서를 작성하는 정도죠. 아예 아무런 서류작성도 없이 진행하는 때도 많습니다. 그래서 이와 관련하여 4가지 주의할 점을 정리해볼까 합니다.

1. 원금보장
투자는 저축과는 달라서 사업에서 수익이 늘면 이익배분(배당금)도 더 받을 수 있지만, 반대로 손실이 생기면 원금피해도 감수해야 합니다. 물론 별개로 원금보장 약정을 할 수 있습니다.

이 경우에는 명확하게 계약서 등으로 원금보장조항을 넣어야 합니다. 말로 약속하는건 입증이 쉽지 않은 만큼 서류로 근거를 남겨두는게 필수입니다.

2. 담보 필수
단순하게 원금보장을 약속받았다고 해서 돈이 보호되진 않습니다. 이를 보호받을 수단이 필요하죠. 그게 바로 담보입니다.

부동산에 근저당을 설정하는 방법도 있고, 공장이나 영업장의 임대차보증금에 대해서 질권을 설정하는 방법도 있습니다.

그런데 현실적으로 본다면 개인투자를 받는 회사는 실익이 있는 담보물이 없는 경우가 많습니다. 확실한 담보물이 있다면 담보대출을 받죠. 그러므로 이 부분에 대해서 심각하게 고려해야합니다.

3. 회사운영 실태 확인
투자하시는 분들이 많이들 간과하시는게 그 회사가 수익이 나는지, 손실이 나는지, 어떻게 확인할 것인지는 생각하지 않는다는 점입니다. 몇개월 제대로 수익금을 분배받지 못하게 되면 그때서야 스트레스를 받게 되죠.

장부공개 등을 통해서 매출, 손익에 대한 정보를 제대로 확인할 방법을 미리 서류로 약정해놔야 합니다. 물론 이렇게 해도 허위 이중장부로 속이는 경우가 있으니 이런 점도 고려해야 합니다.

4. 최저 수당(수익금)을 약정할 수 있나요?
장부 등을 검토하더라도 회사 손익에 대한 자료는 신뢰하기 어렵죠. 이 경우에 아예 최저배당(수당)을 약정하는 방법도 있습니다.

월 2% 이런식으로 가능하죠. 투자는 손실의 위험까지 있기 때문에 대여금과는 달리 원칙적으로 이자제한법 상의 금리 제한은 받지 않습니다(2016년 7월 현재 연25% 최고이자율). 그런데 이때쯤되면 빌려준 돈(대여금)인지 투자금인지 색깔이 불투명하게 되기 때문에 주의해야 합니다. 대여금으로 이자제한법을 초과한 이자를 받았을 땐 형사처벌을 받을 수 있습니다.

사실 개인투자는 순수익을 제대로 확인할 수 있고, 담보를 잡아둘 수 있는게 아니면 안 하시는게 좋습니다. 잘못하다간 수입은 커녕 원금도 못받는 경우가 생기기 쉽습니다.