전세로 살고 있는 중에 임대인이 세금체납해서 압류가 들어오면 전세금회수는 가능한가요?

전셋집을 구할 때 무엇보다 중요한 것이 선순위로 근저당권이 설정되어 있지 않느냐? 하는 것입니다. 그 집주인이 이미 은행담보대출 등으로 돈을 빌리고 근저당을 잡아뒀다면 그 뒤에 들어온 전세금은 후순위가 되는거죠.

 

부동산 등기부 등본이 깨끗하면 그런 피해는 입지 않을꺼라 안심하고 계약하게 됩니다.

 

그런데 예상도 못했던 임대인(주택소유자)의 세금체납문제로 압류가 들어오면 당황하죠. 인터넷 검색을 해보면 국세 등이 1순위라는 이야기도 있습니다.

 

 

 

 

사업을 하면서 부가가치세, 소득세 등을 체납할 경우에는 몇천만원 단위 이상으로 고액빚을 지고 있는 경우도 많아서 세입자 입장에서는 정말 불안하게 되죠.

 

그렇다면 어떻게 될까요?

 

우선 알아야할 부분은 압류가 들어온다고 해서 바로 주택에서 쫓겨나게 되지는 않는다는 것입니다. 상황에 따라서 경매나 공매로 넘어가더라도 낙찰까지는 보통 1년 정도 기간이 걸립니다. 그때까지 천천히 다른 집을 알아봐도 됩니다.

 

다음으로 생각해야하는 것은 역시 경매에 따른 낙찰배당금을 받는 우선순위입니다. 기본적으로 세금이 우선적인 위치에 있는 것은 맞습니다.

 

 

 

 

기본적인 배당순위를 본다면
1. 경매비용이 제일 먼저 빠집니다. 이는 경매신청자가 처음에 선납하고 진행한 것이라서 그 신청자가 돌려받는 금액입니다.

 

2. 주택임대차보호법 상의 소액보증금이 그 다음 순위로 보호를 받습니다. 사람의 생존에 필수인 주거비에 해당되는 것이기 때문에 높은 보호를 받는 것이죠.

 

3. 다음으로 그 주택에 근거하여 나온 세금이 빠집니다. 그 집에 부과된 것이기 때문에 근저당, 전월세보증금보다 우선하는거죠.

 

 

 

4. 근저당과 전세보증금 같은 담보물권성의 채권, 이는 설정순위에 따라서 배당금을 받아가게 됩니다. 전세보증금은 세입자가 확정일자 + 전입신고 두 가지를 모두 채웠을 때 그 다음날부터 근저당권과 같다고 보시면 됩니다.

 

5. 임대인에 대한 일반세금, 즉, 사업자관련해서 생긴 부가가치세 등은 담보물권 후순위 위치이기 때문에 대항력을 갖춘 전월세임차인은 걱정하지 않아도 됩니다.

 

6. 일반채권, 우선 순위가 없어서 여러 곳에서 중복 압류, 가압류 한 경우 그 금액에 따라서 안분배당으로 나눠가지게 됩니다.

 

결국 그 건물, 토지에 나온 세금보단 후순위이지만, 일반세금보단 선순위이기 때문에, 개별적으로 봐야겠지만 일반적으로는 그집에 전세보증금보다 선순위 근저당이 없다면 그렇게 걱정하지 않으셔도 되는 편입니다.