진이의 고민상담소

은행적금 등의 금리가 떨어지면서 전세에서 월세로 전환하는 것은 대세적인 추세가 되었습니다. 괜찮은 수익처로 원룸, 투룸 임대업을 시작하시는 분들도 늘어나고 있죠.

지방으로 출장을 다니면서 보면 신축이나 개조하고 있는 건물들 중에 원룸, 투룸 형태가 정말 많이 눈에 띄더군요.

하지만 전세형태에 비해서 월세방식이 불편한 점이 있습니다.

바로 매달 방세를 받아야한다는 점.

재깍재깍 날짜에 잘 맞춰서 입금해주는 세입자가 있는가하면, 매달 며칠씩 늦기도 하고, 심지어 몇개월씩 미납하는 사람도 있습니다.

이렇게 방세, 전기세, 가스세 등을 연체하는 사람과 공실로 비워져있는 기간을 생각하면 임대업도 만만한 일은 아니지 않을까 싶네요.

어쨋든 이렇게 월세를 못 받고 있을때 처음 임대를 하신 분들은 경찰을 생각하시더군요.

세부적인 것은 경찰에 문의해보시면 아시겠지만, 경찰서가 떼인 돈이나 못 받은 돈을 받아주는 곳이 아닙니다.

범죄가 된다면 수사를 하고 형사절차를 밟게 되는데 방세 등의 미납은 대부분 단순 민사사건입니다.

민사사건은 기본적으로 지급명령이나 소액심판청구를 신청하여 판결을 받고는 통장압류 등의 강제집행절차를 거쳐 회수하게 됩니다.

소송이라고 하면 머리가 아프죠.

특히! 세입자와 임대인 관계에서는 전월세계약이 만료되어 퇴거한 상황이 아니라면 법적으로 다투는 것은 정말 심각하게 고려해야합니다.

여전히 셋집에서 살고 있는 상황에서 분쟁이 계속 생기면, 어느 쪽에서든 악감정을 가지고 복수를 하려고 마음먹을 수도 있고 그렇게 되면 피차 피곤한 상황이 벌어지게 됩니다.

왠만하면 서로 대화로 풀어가는게 좋죠.

물론 그렇다고 해서 막연히 믿고 기다린다고 해결되지 않을 수도 있습니다.

게다가 아예 대화가 통하지 않는 임차인도 있죠. 이럴 때에는 결국 법의 힘을 빌려야 합니다.

보증금이 크다면 상관없지만 보증금이 적어서 다 까먹었다면 사전에 임차인의 직업, 생활수준, 신용상태 등을 알아두는게 좋습니다. 판결을 받아도 재산이 없으면 회수는 어렵습니다.

사전에 채무자(세입자) 명의의 재산, 소득원을 파악해둬야 진행이 수월해지기 때문이죠.

형법을 전공으로 석사까지 다녔지만 수업시간 중에 형사범죄피해의 합의금이 어느 정도가 적당하냐? 라는 부분에 대해서는 한번도 공부한 적이 없는 것 같습니다.

그 당시에는 그런 부분에 대해 필요성도 전혀 느끼지 못 했었죠.

하지만 직장생활을 하면서 상담을 하다보니 피해자(채권자)에게 무엇보다 중요한 것은 피해금을 배상 받는 부분이더군요.

학교다닐땐 합의로 회수하는 방법보다는 법조치를 통해 추심하는 법을 중심으로 공부했습니다.

하지만 현실에서보면 가해자가 이미 신용불량자라서 자기명의로 아무런 재산을 가지고 있지 않은 경우가 많습니다.

범죄수익금 조차도 가족명의 등으로 은닉하거나 술, 도박, 생활비로 탕진하는 때가 많죠.

그러다보니 형사배상명령이나 민사판결을 받아도 부동산, 통장, 급여, 유체동산 압류 등의 조치로 추심하는건 정말 힘듭니다.

그나마 가능성이 있는게 당사자끼리 대화를 통해 합의금을 받는 것입니다.

가해자는 형사처벌을 받지 않기 위해서, 또는 조금이라도 처벌수위를 낮추기 위해서 피해자의 고소취하장(고소취소장)을 받고자 합니다. 그래서 대화에 나서는 경우가 있죠.

그렇다면 사기합의금은 어느 정도가 적당할까요?

손해를 입은 사람 입장에서 본다면 그 손실은 단순히 원금에 한정되지 않습니다. 경찰서 신고 등으로 왔다갔다 추가 비용과 시간 소비, 거기에 정신적 스트레스까지..

게다가 마트같은데 보면 절도 시에 10배 배상 같은 경고문을 간혹 볼 수 있습니다. 이런 걸 근거로 몇배의 금액을 요구하는 채권자들도 있습니다.

하지만 현실은 그렇게 호락호락하지 않습니다.

사기를 친 사람이 과연 수중에 돈이 있어서 범죄를 저질렀을까요? 혹시 있다고 하더라도 대부분 이미 다 은닉한 상태입니다.

아예 먹고살기도 힘든 사람들도 많죠. 그러다보니 범죄수익금을 소비해버린 경우도 많습니다.

범죄자가 초범이거나 미성년자인 경우에는 가족이라도 나서서 사건이 확대되지 않고 해결될 수 있도록 노력하는 때가 많죠.

물론 그렇다고 해서 원금에 몇배를 갚을 능력은 없을때가 많죠. 그러다보니 대부분 원금에서 플러스, 마이너스 약간 수준에서 조정을 하게 됩니다.

물론 다른 범죄에선 더 큰 합의금을 받을 때도 있습니다. 하지만 사기범, 절도범처럼 일반 재산범에선 이런 가능성은 극히 희박하게 되는 것입니다.

가끔 보면 사기피해회복을 한 경우는 1%도 안 된다고 통계가 나오더군요. 형사배상명령, 민사소송에 별별 법조치를 한다고 하더라도 이렇게 회수가능성은 낮습니다.

그러므로 돈이 급한 사람이라면 소액 현금이라도 바로 받는게 중요하다는 사실을 알고, 상대방의 제안을 들어보고 적정 수준을 결정하는게 좋습니다.

핵심! 처음부터 사기가능성이 높은 것은 아예 접하지 않는게 최선입니다.

법률관련문의를 받다보면 통화 처음부터 답답한 고객을 만날 때가 종종 있습니다.

전후사정에 대해서 하나씩 차분히 이야기는 해주지 않고 대놓고 '사기가 되나요?', '떼인 돈을 받을 수 있을까요?', 바로 답변을 달라고 요청하시는 분들도 계시고,

고작 청구금액 몇십만원으로 당연히 변호사선임을 하고 진행하시겠다는 분들도 계십니다.

솔직히 이런 부분에 대해서 이해는 됩니다.

중고등학교때 법과 사회에 대해서 기초적인 내용을 어느 정도 가르치지만 국가가 어떻고 국민으로써의 권리, 의무가 어떻고.. 현실에 필요한건 별로 없죠.

사회생활을 할 때에도 마찬가지로 사건 사고가 터지기 전까지는 전혀 접할 일이 없습니다.

그러다보니 사회초년생일 때에는 실제 피해를 입게 되었을때 처리방법에 대해서도 전혀 모르는 경우가 태반입니다.

질문을 해도 육하원칙(六何原則)에 따라 '누가, 언제, 어디서, 무엇을, 어떻게, 왜’차분하게 설명하지 못하고 본인의 입장만 나열하게 됩니다.

이런 상황에서 전문가에게 물어봐도 제대로된 답변을 받기는 정말 어렵죠.

전문가들 입장에서는 '시간도 돈입니다.'

작년인가 가까운 고객분 요청으로 변호사사무실을 같이 방문한 적이 있었는데 '30분에 상담료 5만원' 이라고 테이블에 크게 붙어있더군요.

상대 채무자측에서 상담료를 지불한다고 그쪽에서 아는 곳으로 갔었는데 그럼에도 불구하고 문외한(門外漢)에게 법기초내용까지 하나하나 설명해주기는 답답했던지 10분도 안 되 자리를 떠버리더군요.

저도 마찬가지입니다.

떼인돈 받는 방법에 대해서 설명하다보면 차용증 이야기가 나오고, 공증이나 민사판결 이야기가 나오고, 통장압류 등의 애기도 하게 됩니다.

채무자재산조사 등도 얘기를 하게 되죠. 이렇게 나가기 시작하면 하루종일 떠들어도 시간이 모자랍니다.

그러다보니 처음엔 성심성의껏 하나하나 쉽게 이해할 수 있도록 얘기하지만, 10분, 20분, 30분이 지나면 슬~ 스트레스를 받게 됩니다.

상담료를 받는 것도 아니니 제 입장에서는 시간낭비에 불과할 때도 많습니다.

그러다보니 저도 관련 증거를 더 확보하거나 앞으로 진행 과정을 보고 추가문의를 달라고 적당선에서 매듭을 짓는 편입니다.

실제 아무런 준비없이 갔다가는 '맡겨만 놓으면 알아서 다 처리해주겠다' 라는 영양가 없는 답변만 받기 쉽상입니다.

'맡겨만 놓으면 알아서 잘 해결해준다?' 그말 절대 신뢰해선 안 됩니다. 대부분 위임계약이라 일이 꼬이면 의뢰자만 손해를 보게 됩니다.

그러므로 법률상담을 받을땐 여기저기 관련정보를 미리 찾아보고, 문의도 여러군데 비교, 확인, 재검토해보는 것이 좋습니다. 서류사본도 가급적 지참하는게 좋습니다.

사람들은 '법대로 하자' 라는 말을 종종 사용합니다. 보통 보면 자신은 잘못한게 없다. 당당하다라는 의미로 사용한다고 볼 수 있죠.

하지만 이런 표현을 자주 사용하다보니 실제 말다툼으로 끝날 문제를 소송까지 진행하려고 하는 경우도 종종 있더군요.

그렇다면 현실적으로 법률은 만능해결책일까요? 실제 법대로 한다면 누가 손해를 볼까요?

현실에 있어서는 당사자 쌍방 모두 손해를 볼 가능성이 아주 높습니다.

왜냐하면 단순히 말다툼 수준에서 끝낸다면 약간의 시간과 스트레스 정도가 손실이라고 볼 수 있습니다. 대화로 끝낸다면 비용지출은 그다지 크지 않죠.

어느 일방이 음료수나 술이라도 한잔 대접하고 고개를 숙인다면, 피차 조금씩 손해보고 가운데 선에서 합의로 해결을 보고 웃고 끝낼 수도 있습니다.

물론 어느 쪽이 조금 더 손해를 볼 수는 있겠죠.

그런데 법으로 한다면 결국 소송절차를 거치게 됩니다.

요즘은 대법원 전자소송 홈페이지를 통해서 인터넷으로도 신청가능해서 채권자(원고)가 제법 노력한다면 나홀로소송이 가능합니다.

그렇다고 해도 몇만원 지출이 생기고 법원 출석까지 하게 된다면 평일 회사나 사업까지 땡땡이치고 시간을 빼야하는 상황이 벌어지죠.

이는 피소 당하는 피고인(채무자) 역시 마찬가지입니다. 변호사까지 선임하게 되면 비용은 눈덩어리 처럼 불어날 수 있습니다.

승소한다고 하더라도 왔다갔다 교통비와 본인의 시간낭비는 상대방에게 거의 청구할 수 없습니다. 또한 승소한다고 해서 상대방이 곱게 돈을 내준다는 보장도 없습니다.

결국 압류 등의 법조치를 추가로 하게 된다면 그에 따른 지출은 깨진 독처럼 한정없이 빠져나갈 수 있습니다. 게다가 승소판결 받고도 회수가 안 되는 상황도 종종 벌어지죠.

이래저래 쌍방 스트레스만 많이 받고 손실만 커지게 됩니다.

그러므로 '법대로 하자'라는 말은 '나는 잘못한게 없다. 당당하다'라는 의미로 생각해야지.. '그래 갈데까지 가보자', '너죽고 나죽자' 라는 의미로 생각하고 실천하는 것은 주의해야 합니다.

십대 후반, 이십대 초반에 법관련하여 고민하는 케이스를 보면, 방문판매, 인터넷판매 등으로 물품을 구입했다가 취소하면서 생기는 문제가 큰 비중을 차지하지 않을까 싶습니다.

구입한 내용에 따라서 차이는 있지만, 보통 14일 이내에 계약을 철회하면 되는데 여러 사유로 이 기간을 지키지 못할 때가 종종 생기게 되죠.

그렇다면 그 이후에는 무조건 대금을 납부해야만 할까요?

세부적으로 몇가지 요건을 확인해봐야 합니다.

우선 물건을 살 때 만 19세 미만, 즉 미성년자였다면 한달 두달, 몇달이 지났다고 하더라도 아무런 제한 없이 취소할 수 있습니다. 성년이 되고 3년이내에는 가능합니다.

그 사이에 포장지를 뜯고 물품을 어느 정도 사용했다고 하더라도 남은 상태 그대로 반품하면 됩니다. 별도로 비용을 지급할 의무가 없습니다.

미성년자이기 때문에 넓게 보호를 받고 있는 것이죠.

그에 비교해서 성년자는 원칙적으로 대금 책임을 져야 합니다.

하지만 예외가 있죠. 보통 보면 건강식품, 화장품, 인터넷 학습교재CD, 리조트회원권 등을 방문 판매하는 영업자들 보면 비정상적으로 영업을 할 때가 많습니다.

무료샘플을 보내준다고 하고서는 전화번호, 이름, 주소만 적고 제대로된 계약서는 작성하지 않는 때도 많고, 이벤트라면서 공짜로 준다고 하고서는 뒤에 가서 세금으로 일정 금액을 요구할 때도 있습니다.

이런 때에는 정상적인 계약이 없었음을 주장할 수도 있습니다.

하지만 이는 좀 복잡합니다. 입증할 증거가 있어야 하죠. 계약서를 작성하지 않았다면 판매자, 업체측에서 제대로된 서류가 없을때니 사본을 요구하면 됩니다.

그외 통화녹취, 문자메시지 등의 증거로도 되지만 이 방법은 확실하게 이긴다는 보장이 없기 때문에 가급적 14일 기일을 지키는게 최선입니다.

현실적으로는 14일 이내 철회표시를 전화로 해도 업체측에서 반품을 안 받아주고 시간을 끌다가 날짜 지나면 취소가 안 된다며 대금청구를 하는 곳도 있습니다. 전화내용은 녹음해두지 않으면 근거가 안 남죠.

이렇게 실제 사례에선 복잡하게 꼬일 때도 많기 때문에 공짜로 준다고 하더라도 신뢰할 수 없는 곳과는 처음부터 거래하지 않는 것이 최선입니다.

일반인들은 법에 딱 떨어지는 정답이 있을거라고 생각하는 때가 많은데 법전공으로 배우면 이론에 있어서도 복잡합니다.

통설, 다수설, 소수설.. 거기에 판례까지 하나하나 신경써서 이해하고 암기하려고 하면 정말 만만치 않습니다.

그런데 현실에 있어서는 예상하기 어려운 부분도 많아서 더 복잡한 문제가 벌어집니다.

지급명령 확정판결과 변제합의서의 내용이 충돌했을 때 어느 쪽의 효력이 우선하냐? 라는 문제도 이런 부분에 속하지 않나 싶습니다.

기본적으로만 본다면 가장 최근에 만들어진 것이 더 우선한다고 볼 수 있습니다.

처음 서로 대화로 합의를 했다고 하더라도 추후 이행이 되지 않아서 민사소송을 진행해서 판결이 확정되었다면 판결문이 더 정확한 내용이라고 볼 수 있기 때문이죠.

반대의 케이스로 변제합의서가 더 최근에 작성되었다면 이 서류가 더 당사자들의 의견을 제대로 반영하여 유효한 내용일 수 있습니다.

원금 1억3천만원에 이자 20%로 지급명령서가 확정되었다고 하더라도 채권자, 채무자가 서로 얘기해서 원금에서 20% 감액, 분할상환하기로 했다면 이 내용이 더 우선하게 되는거죠.

하지만 전혀 다르게 진행될 수도 있습니다.

합의서는 그냥 당사자 사이에서 작성한 서류에 불과합니다. 통장압류 등의 강제집행을 하려면 별도로 집행권원을 가져야 합니다. 즉, 공정증서(공증)를 작성하거나, 민사판결을 거쳐야 하죠.

그런데 이미 지급명령서정본을 받았다면 채권자 입장에서는 구태여 다시 소송을 제기할 이유가 없습니다.

제일 위에서 논의한 효력문제와는 상관없이 이미 받은 정본으로 바로 압류에 들어가면 되죠.

이에 대해 채무자가 불만이 있다면 채무자측에서 소송을 제기해야하는데 시간과 비용 소요, 승소여부도 불확실해서 대응이 어렵습니다.

동시에 진행될 때도 마찬가지입니다. 채무자입장에서 압류를 당하지 않으려면 지급명령에 이의신청을 해서 확정을 막아야 합니다.

복잡한 듯 보이지만 집행권원(판결문, 공증)이 일반 차용증, 지불각서, 현금보관증 등의 서류보다 효력면에 있어서 더 강력하다는 것입니다.