진이의 고민상담소

매매나 전세, 월세와 같은 부동산거래를 하다보면 계약시점이 아주 중요할 때가 있습니다.

중도 해지하게 되면 그 시기를 언제로 잡는가에 따라서 위약금인 해약금을 받을 수 있느냐? 못 받느냐가 정해지는 거라서 몇백만원 이상의 돈이 왔다갔다 하게 되는 것입니다.

뭐 복잡하게 생각할 필요없이.. 부동산중개인을 통해서 집주인에게 계약금을 입금하고 계약서를 작성하면 그때부터 책임을 지는게 아니냐? 맞습니다. 하지만 그렇게 진행되지 않을 때가 종종 있죠.

그 중에서는 가계약이라고 표현하는 케이스도 있습니다. 예를 들어 집을 보고 마음에 들어서 매매나 전세계약을 하고자 하는데 집주인이 마침 시간이 없을 때 미리 예약을 해놓게 됩니다.

내일이나 모레 집주인이 시간이 될 때 만나기로 하는데 그 사이에 혹시라도 다른 사람이 등장해서 새치기 할 수 없도록 계약금을 입금해 놓는 것이죠. 이걸 가계약(假契約 임시)이라고 흔히들 얘기합니다.

그렇다면 그 상황에서 저녁에 곰곰히 생각해보니 안 좋은 점들이 기억나기 시작해서 그 다음날 매수자 측이 마음이 변해서(변심하여) 취소를 하고자 한다면 어떻게 될까요?

생각보다 복잡합니다. 매수자 측에서는 임시적인 것이니 계약금을 환불받을 수 있지 않느냐? 라고 주장하겠지만, 매도자 측에서는 반환을 거절할 가능성이 높습니다.

다른 사람과의 거래를 막기위해서 돈을 입금한게 아니냐? 라고 주장할 수 있는 것이죠. 논리적으로 본다면 맞습니다.

법적으로 본다면 당사자 사이에 의사일치, 합치가 있었느냐가 핵심일 것 같습니다. 대화상으로라도 집주인측도 OK했다면 그때 구두계약이 성립되었다고 볼 수 있는 것입니다.

그와는 반대로 단순하게 부동산중개인과 매수인측과의 합의만 있었을 때에는 제대로 의견합치가 완료되었다고 보기는 어렵습니다.

그런데 현실에선 조금 더 생각해야할 부분이 있습니다. 계약금을 가진 측이 집주인이라는 것이죠. 반환해주지 않으면 매수자측에서 소송을 걸고 법정에서 다퉈야 됩니다. 불리한 조건이라는 것입니다.

똑같은 상황에서 반대로 매도자측에서 취소를 해놓고는 위약금없이 원금만 반환을 한다면 역시 매수자측에서 손해배상금을 청구해야하는 상황이 벌어집니다. 역시 불리한 조건이죠.

민사에서나 형사에서나 역시 돈을 가지고 있는 쪽이 유리한 측면이 있기 때문에 그만큼 계약금지급은 충분히, 심각히 고민을 하고 해야 합니다.

오늘 다음tip에서 정말 난이도 높고 심각한 질문을 발견했습니다. 글을 올리신 분께서는 정말 힘든 상황이신 것 같더군요. 저도 한참 고민했습니다.

내용은 아파트매매를 위해서 계약금을 7천만원 걸고, 한달 뒤에 중도금으로 3억원을 지급하기로 약속을 했다고 합니다.

그런데 문제가 생긴 것은 기존 주택을 팔아서 그 돈으로 중도금을 할 계획이었는데 그게 1주일 연기되었다는 것입니다.

보통 이런 경우 기존 부동산매도자와 대화를 하면 1주일 정도는 기다려주는 편이지 않나 싶습니다. 그런데 현재 상대방은 이를 거부한다는 것입니다.

절대 연기해줄 수 없다! 계약파기로 보겠다! 라는 것입니다. 이렇게 되면 그 당사자는 계약금 7천만원을 날리게 되죠.

냉정하게 본다면 매도자의 고집이 이해가 됩니다. 날로 7천만원을 먹을 수 있는데 1주일을 기다려줄 이유가 없습니다... 쩝..

법적으로 본다면 계약금을 날릴 수 밖에 없는 상황이 아닌가 싶습니다. 3억원.. 신용대출로 빌릴 수도 없고, 누구에게 빌리기도 힘든 금액입니다.

신규 분양아파트가 아니니 중도금대출도 안 되죠. 솔직히 계약금을 왜 그렇게 많이 걸었는지.. 그냥 잔금약정으로 하지 왜 중도금까지 정했는지.. 후회되는 부분입니다.

이 문제를 해결하는데 아예 손실을 입지 않는 방법은 없는 것 같습니다. 매도자가 완고한 상태에서 합의를 이끌 수도 없습니다.

피해를 줄일만한 방법은 역시 담보대출을 받는 것입니다. 기존에 팔려고 내놓은 주택에 3억원 담보대출을 받아서 중도금을 주고, 1주일 뒤 그 집을 사려는 사람에게 돈을 받아서 그 대출을 갚는 방법입니다.

물론 이렇게 하려면 그쪽편 매수자에게 미리 양해를 구하는게 좋습니다. 이렇게 하면 대신 중도상환수수료를 부담해야합니다. 중도상환수수료가 2%라면 600만원 정도에 이자 등을 손해보게 되죠. 그래도 계약금 7천에 피해에 비하면 양호한거죠.

최근에 대출철회권이 생겨서 철회권을 행사하면 14일 이내에 철회를 하면 중도상환수수료 없이 인지대, 근저당설정비 등만 손해를 보면 되는데 안타깝게도 2억원 이내에 담보대출에만 적용이 되어서 여기서는 혜택을 받지 못합니다.

이 방법으로 해결을 할 수 있지 않나 싶네요. 결국 매도인의 헛된 욕심 때문에 은행만 득을 보게 될 것 같습니다.

계약금은 주로 부동산매매 등에서 중도 거래파기로 발생하는 손해배상 문제를 쉽게 해결하기 위해서 많이 활용되는 제도입니다.

요즘은 중고장터에서도 사겠다고 예약했다가 취소하는 상황을 줄이기 위해서 계약금을 걸고 진행하는 경우가 종종 있더군요.

하지만, 법률관계를 제대로 이해하지 못해서 당사자 사이의 의견충돌이 자주 생기는 것 같습니다. 그래서 기본적인 설명을 해볼까 합니다.

우선 매수자가 계약금을 1만원 미리 걸어놓고, 구매하려고 했는데 개인 사정으로 거파(거래파기) 했을 때에는 그 만원은 돌려받을 수 없습니다.

민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

위 민법 565조의 규정대로 매도자가 자기 사정으로 취소할 때에는 받은 1만원에 배상금 1만원을 더하여 배액(2만원)을 반환해야 합니다.

계약서를 안 썼다면 어떨까요? 구두(말)로도 얼마든지 진행이 가능하기 때문에 말로만 약속했다고 하더라도 마찬가지 결과입니다.

반드시 서류로 해야할 필요성은 없습니다. 물론 그 돈을 준 원인에 대해서 입증 문제가 생길 수 있지만 이런 부분은 카카오톡, 문자메시지, 통화녹음 등으로 증거확보가 가능합니다.

그렇다면 해약금약정은 했는데 돈은 입금하지 않았다면 어떨까요?

실제 이런 일이 카스샵(카카오스토리샵) 같은데서 종종 일어납니다. 사이트 한쪽에 판매자가 거래파기금(거파금) 안내를 적어놓고는 고객이 산다고 했다가 취소하면 거파금을 입금하라고 요구하는 것입니다.

이런 케이스에서는 계약금을 사전에 건네지 않았기 때문에 성립하지 않습니다. 즉! 구매자는 취소했다고 해서 사후에 거파금을 지급할 의무는 없습니다.

그럼에도 불구하고 경찰에 신고한다느니 협박하는 판매자가 있습니다. 이런 부분은 민사문제로 형사고소가 되지 않습니다. 반대로 상황에 따라서는 판매자에게 협박죄, 공갈죄가 성립할 여지가 있지 않나 싶습니다.

그리고 얼마 안 되는 소액때문에 민사로 소송을 한다? 비용낭비, 시간낭비입니다. 몇만원을 받기 위해서 소송은 할만한게 아니다라는 점은 알아두는게 좋습니다.

중고거래가 늘어나면서 카카오스토리, 블로그, SNS 등을 통해 개인간에 직거래가 새로운 문화로 자리잡기 시작하고 있습니다.

하지만 대부분 무등록사업자에 전문성도 없다보니 비정상적인 운영으로 문제를 일으키는 때가 종종 생기고 있습니다.

그런 사례 중에 하나가 바로 거파금입니다.

거파금이란 거래파기금이라는 말을 줄인 것으로 물품매매에 있어서 상대방이 개인적인 사유로 계약을 파기할 때 그에 따라 배상금을 지급하는 것을 말합니다.

법적으로 본다면 해약금제도(계약금)로 볼 수 있습니다.

일반적인 매매에서는 돈을 주고 바로 물품과 교환하게 되어서 불이행의 위험성은 아주 적습니다.

그에 비해서 계약과 이행 사이에 시간이 제법 걸리는 매매에서는 판매자와 구매자, 쌍방 당사자는 상대방이 약속을 제대로 지키지 않을 수도 있다는 위험이 상존하게 되죠.

그래서 처음 계약 당시 판매대금의 10% 정도를 구입자가 매도인에게 계약금(해약금, 보증금)으로 걸어두고 계약서를 작성하게 됩니다.

혹시 이행전에 구입자가 구매 취소를 하게 되면 그 보증금을 돌려받는 것을 포기해야합니다.

반대로 매도자가 취소할 때에는 그 금액 만큼 더해서 배액을 반환하고 계약취소를 할 수 있습니다. 부동산매매, 전월세계약, 비행기탑승예약, 호텔예약 등에서 이런 해약금제도를 많이 이용하죠.

그에 비해 카스샵, 블로그샵 등에서의 거파금은 대부분 무효라고 볼 수 있습니다.

이 해약금제도는 아주 중요함에도 불구하고 판매자가 자기 홈페이지 등에 작은 글씨로 공지만 해놓은 때도 많고, 구입자의 동의를 얻었다고 하더라도 계약서를 작성하는 등으로 제대로 동의를 얻은게 아닙니다.

즉, 구매자들은 대부분 신중하게 판단한게 아닙니다. 거기에 사전에 계약금을 넘긴 것도 아닙니다. 대부분 단순 구두계약이죠.

또한 보통보면 판매대금의 50% 정도로 말도 안 되는 금액입니다. 이는 상대방의 경험부족, 법지식 부족을 이용한 불공정한 약정으로 결국 무효라고 볼 수 있습니다.

이런 판매자들은 대부분 무등록사업자에 통신판매업신고도 하지 않은 불법업체들로 거파금을 안주면 개인정보를 공개한다느니하는 협박도 서슴치 않는 곳도 있습니다.

그러므로 거래파기금 운운하는 곳은 신뢰할 수 없기 때문에 처음부터 거래를 하지 않는게 좋습니다.