진이의 고민상담소

보증금이 부족해서 전세자금대출을 처음 받으시는 분들은 많이 방황을 하게 됩니다. 일반 대출상품과는 달리 까다로운 부분이 있는데 이에 대해서 전혀 모르시기 때문이죠.

우선 신경써야할 부분이 전셋집의 조건입니다. 아무 주택에나 다 되는게 아니라 일정 기준을 갖춘 곳에만 진행이 가능합니다.

예를 들어 아파트시세가 3억원인데 선순위로 1억5천만원이 근저당(根抵當) 설정되어 있는 상황이라면 2억원 전세보증금으로해서 들어가더라도 대출이 안 될 수 있습니다.

선순위 근저당과 보증금을 합치면 집값을 훨씬 넘기게 되죠.

이런 케이스에서 혹시라도 임대인(소유주, 所有主)이 담보대출이자를 장기 연체하게 되면 경매에 넘어가게 되는데 근저당쪽에서 먼저 돈을 받아가 버리면 세입자는 보증금을 일부 못 받게 되는 상황이 벌어지게 됩니다. 바로 깡통주택인거죠.

그러므로 이런 전셋집엔 전세자금대출 역시 한도가 안 나오는 경우가 많습니다. 위험성을 고려한다면 이런 곳은 계약하지 않는게 좋습니다.

다음으로 전세보증금이 5천만원이 넘어야 하고, 아파트가 진행이 쉽습니다. 다가구주택 같은 곳은 경매에 넘어가면 낙찰가가 낮은 편이고 다른 세입자들도 있어서 회수가 어려워 질 수 있기 때문에 진행이 안 될 경우도 있습니다. 그러므로 사전에 해당 주택으로 가능한지 금융기관에 문의를 해보셔야 합니다.

참고로 저소득측을 위한 주택기금쪽대출은 1천만원, 2천만원 처럼 소액보증금에 다가구주택인데에도 가능한 경우가 있습니다.

다음으로 임대차보증금은 등기가 되지 않기 때문에 대출사실을 확인하기 어렵습니다. 그래서 추후 계약기간 만료가 되면 집주인(임대인)이 임차인(세입자)에게 보증금을 반환하지 않고 금융기관에 반환하도록 해야하는 절차가 필요하죠.

이런 필요성 때문에 대부분의 금융기관이 진행시에 임대인의 동의서(또는 확인)을 요구합니다. 집주인이 동의를 해주지 않으면 난감한 상황이 벌어지기 때문에 계약전에 이 점도 꼭 확답을 받아놓아야 합니다.

그 외에는 일반적인 대출 조건을 갖춰야 합니다. 직장이나 사업 등으로 소득입증이 가능해야하고 신용등급도 6등급 이상은 되어야 수월하게 진행되죠.

임대아파트는 신용불량자(信用不良者)도 보증인을 세우는 방법으로 가능한 경우가 있습니다. 각각 상품마다 차이가 있으니 이런 부분은 확인을 해보셔야합니다.

전세자금대출을 받을때 질권을 설정한다는 내용은 직접 경험해보지 않으신 분들은 전혀 모르는 경우가 많습니다. 사실 담보권으로써의 질권이라는 용어에서부터가 익숙하지 않죠.

이는 많이 이용되는 부동산담보와는 달리 일반 물건이나 권리를 채권회수 확보책으로 잡아두는 방법으로 전당포와 비슷한데 실제 사용되는 빈도가 적다보니 일반인들에겐 낮선 개념으로 느껴지는 것입니다.

게다가 적지 않게 부담스럽게 느끼는 경우가 많습니다.

예를 들어 새로 세입자(임차인)가 들어오기로 해서 계약을 하는데 보증금이 부족해서 전세자금대출을 받아야 한다고 합니다. 이에 집주인(임대인)의 동의가 필요하다고 얘기한다면 집소유자 입장에선 이를 거절할 이유가 별로 없습니다.

그런데 그 뒤 계약일에 세입자와 함께 금융기관의 대출담당자나 신용정보사의 조사원이 같이 와서는 신분증을 보여줄 것을 요구하고, 질권설정계약서에 도장을 찍어라고 하면 갑자기 겁이 나게 됩니다.

혹시 나에게 보증을 서라고 요구하는게 아닌가? 하고 걱정하게 되는 것이죠. 그래서 실사례를 보면 중도에 동의서작성을 거절하여 임차인을 당황하게 만드는 케이스가 종종 발생하게 됩니다.

하지만 보증과는 전혀 다릅니다. 전세기간 동안에 보증금은 세입자가 가지고 있는게 아니고 집주인이 가지고 있게 됩니다. 즉, 대출금을 집소유자 계좌로 바로 입금해주게 됩니다.

금융회사는 추후 계약만기때 집소유자로부터 대출금을 반환받아야 하는 것입니다.

그런데 집주인이 이런 절차를 깜빡해서 세입자에게 바로 반환해버린다면 어떻게 될까요? 금융회사에선 돈을 떼일 수 있는 상황이 벌어집니다. 이를 방지하기 위해서 임대인에게 그런 실수를 하지 않도록 질권을 설정하게 되는 것입니다.

단순히 이론적으로만 본다면 임대인은 내줘야할 돈을 주는 것이니 아무런 문제가 없습니다.

이런 이유로 금융감독원 등은 임대인에게 아무런 피해가 없다는 내용으로 표준 안내서를 도입한다고 합니다. 하지만 실제 집주인은 아무런 피해가 없을까요?

위에서도 잠시 얘기했듯이 보증금을 임차인에게 바로 반환해서는 안 됩니다. 혹시라도 중도 계약을 해지하는 상황이 벌어지게 되면 금융회사에 연락을 해서 대출금을 그쪽으로 상환해야합니다.

이를 지키지 않게 되면 금융회사에 다시 갚아야 하는 상황이 벌어질 수 있습니다. 즉, 이중으로 보증금을 내줘야하는 거죠. 이 금액은 추후 임차인에게 청구할 수 있지만 피곤해지죠.

또한 추후 분쟁이 생겼을때 개인(임차인)이 아닌 금융회사를 상대로 다퉈야 해서 더 불리할 수 있습니다. 그러므로 무조건 별 피해없다.. 이건 아닙니다.

그래도 통상적으로 전월세만료시에 보증금 상환부분만 조심한다면 별로 복잡한 문제가 생기지 않는 편이기 때문에 질권설정에 동의를 해도 나쁠 일은 없습니다.