진이의 고민상담소

아파트나 빌라, 오피스텔을 살 때에는 기본적으로 서류는 부동산등기부 등본만 보면 됩니다. 그나마도 토지부분에 대해서는 별게 없으니 권리관계를 분석하기도 쉽습니다.

집이 괜찮는지, 살기에 편한지.. 곰팡이나 누수가 없는지.. 이런 현실적인 부분에 더 집중해서 봐야 하죠.

그런데 이번에 시골촌집 매물을 찾아서 돌아다니다보니 완전 다르더군요. 도시처럼 별생각없이 등기만 확인해서는 나중에 문제가 생기기 쉽습니다.

우선 확인해야할 부분이 건축물대장,

시골에서는 땅만 등기되어 있는 경우가 많습니다. 집을 건축하면서 건축물대장을 생성해놓고 미등기 상태로 지내는 것이죠.

이 경우 소유권관계에서만 본다면 토지소유권만 이전하면 주택은 자연스럽게 따라온다고 생각합니다. 그 집에 다른 사람들이 사는 것도 아니니 법률관계에 문제가 생길거라고는 생각 못 하죠.

그런데 부동산중개인 왈~ 미등기에 건축물대장이 있다면, 그냥 그곳에 수리, 수선해서 사는 것은 문제가 없는데 철거하는건 문제가 생길 수 있다고 하더군요.

철거하려면 건축물대장 상의 소유자의 동의를 얻어야하는데.. 그걸 얻을 수 없다는 것입니다.

건축물대장에 등재한지 오래되니 거기 등재된 사람도 이미 사망한 경우가 대부분이고 그 경우 그 상속인들을 다 찾아서 동의를 받아야하는데 이게 어렵다는거죠. 모르고 사신 분들은 머리에 쥐나는 상황이 벌어지는 것입니다.

또 확인해야하는 부분은 지적도. 지적도는 토지를 필지별로 구분하여 땅의 경계를 그어놓은 것입니다.

즉! 지도에 여기는 내 땅, 여기는 저 사람 땅, 하고 표기를 해놓은 거죠. 이걸 확인해야하는 이유는 단독주택들은 경계침범한 경우가 종종 있다는 것입니다.

집을 지을 때 측량을 하고 짓지만, 하다보면 이웃집토지를 넘어가는 경우가 있는거죠.

안 그래도 얼마전에 매물을 하나 봤는데 마음에 들더군요. 그래서 계약을 할까 검토하고 있는데 지적도를 보니 헉! 당황스럽더군요.

바로 이웃집에서 대략 10평정도 이쪽 토지를 점유하고 있다는 것, 황당하더군요. 부동산 중개인도 처음부터 그 얘기를 해줬야할텐데 그것도 말 안 해주고.. 시골에서 이웃집과 10평가지고 다투는 것도 말이 안 되죠..

미리 알았으니 망정이지.. 쩝.. 혹시라도 시골촌집을 구입하실거라면 등기부등본 뿐만 아니라 건축물대장과 지적도까지 꼭 확인하세요.

시골로 귀촌을 하려고 여기저기 시골집을 찾아보고 있습니다. 그런데 가끔 보다보면 정말 싼 값에 나오는 급매물이 있더군요.

주변 시세보다 2/3 ~ 절반 정도 밖에 안 되는 가격을 부르니 정말 혹하게 되는 거죠. 그런데 방문해서 살펴보고 하나하나 꼼꼼히 살펴보면 생각이 달라집니다.

싸면 싼 만큼의 이유가 있는 것입니다. 솔직히 50% 나 저렴하게 나왔다면 무언가 문제, 하자가 있는 거더군요.

쉽게 눈에 띄는 케이스를 본다면 건물이 완전히 허름해서 아예 철거를 해야될 수준이라는 것.

시골에서는 여전히 슬레이트지붕이 많은데 그 양이 적든 많든 상관없이 무조건 신고하고 철거해야 합니다. 그리고 비용도 훨씬 많이 들죠.

곰팡이가 많다든지, 지붕에 물이 샌다든지, 화장실이 푸세식으로 외부에 있다.. 이런 부분도 조금만 자세히 관찰해보면 알 수 있는 부분입니다.

기왓집 같은 경우에는 당장은 물이 새지 않더라도 비바람으로 깨지기 쉬워서 현대식으로 현대식 철제 칼라강판 같은 걸로 교체하는게 좋죠.

그런데 시골 촌집의 경우에는 그외 다른 점도 문제될 수 있습니다.

우선 집터가 대지로 등기되어 있는게 아니고 밭(전)이나 논(전)으로 되어 있는 경우, 살아가는데에는 전혀 상관이 없습니다. 하지만 그만큼 가격이 낮아진다는 점입니다.

논밭을 대지로 전환하면 되지만 그에 따라 비용을 납부해야 합니다. 그걸 가격면에서도 고려해야합니다.

건물이 등기되어 있지 않고, 건축물 대장에는 등록되어 있는 경우에도 문제가 될 수 있다고 하더군요. 역시 개조하고 사는데에는 지장이 없지만, 철거는 불편해질 수 있으니 꼭 검토해야합니다.

최근에 본 집은 토지의 일부를 이웃집에서 일부 점유하고 있더군요.

지적도로 대충 살펴보니 10평 정도 넘어가 있는 것 같습니다. 아마 친척이나 가족이다보니 별로 생각없이 건축한 것 같은데 해당 토지를 돌려받기는 쉽지 않죠.

여기는 내 땅이니 나가라.. 이웃집끼리 싸우는 것도 만만치 않고 소송을 하는 것도 비용이 들어갑니다. 장기간 점유한 경우가 많아서 상대방은 점유취득을 주장할 수도 있죠. 승소여부를 떠나서 피곤한 문제입니다.

이런 점까지 고려하면 역시 집이 집이 싸면 싼만큼 그 이유가 있는 것 같습니다. 공연히 싼 급매물이라는 말에 혹해서 매수했다가는 예상 못한 손해를 입을 수 있기 때문에 주의해야합니다.

귀촌을 하려고 시골 촌집을 찾고 있는데 건축물대장이 있는 미등기된 주택이 있다고 하더군요.

그전부터도 소개 받다보면 등기를 하지 않은 곳은 많다는 걸 알았는데.. 건축물대장에 대해서는 존재에 있어서도 전혀 신경을 쓰지 않고 있었습니다.

그런데 법적인 부분은 대충 넘어가서는 안 된다는 생각이 들어서 관련 정보를 찾아봤습니다. 보통 매매를 할 때에는 부동산 등기부등본를 가장 중심으로 신경쓰게 됩니다.

소개해주는 부동산중개소에서도 등기부등본 정도 확인해주죠. 실제 소유권을 확인하는데에서는 그정도만 해도 된다고 배웠습니다.

미등기상태에서는 원칙적으로 그 건물이 있는 땅의 주인이 소유라고 추정하게 됩니다. 그런데 지상권이 설정되어 있으면 완전히 달라집니다.

등기부등본 을구에 지상권이 설정되어 있으면 그 지상권자가 그 땅위에 건물이든, 수목(나무)이든 자기 개인 소유로 보유할 수 있습니다.

문제는 등기부상에 등록이 안 된 법정지상권이 존재할 수 있다는 것입니다. 이런 곳을 잘못 구입했다가는 법적으로 복잡한 문제에 빠지게 될 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

사진과 포스팅 내용과는 아무런 관련없음

뭐 보통은 주택주인과 땅주인이 다르다고 미리 얘기하니 그때 신경써서 판단하면 됩니다. 그런 부분은 보통 중개하시는 분들이 먼저 다 알아서 얘기해주죠.

그런데 미등기에 건축물대장이 있는 집도 그와 비슷한 상황이 벌어질 수 있다라는 생각이 들더군요. 즉 대지소유권자와 다르게 등록되어 있다면 소유관계에서 문제가 될 수 있지 않을까?.. 그런데 이리저리 찾아보니 문제가 생기는 부분은 다른 곳이더군요.

우선 소유관계를 명확하게 하려면 건축물 대장상의 소유주를 현재의 실소유주로 변경해야하는데 보통 땅주인이 몇번 바뀌면서 기간이 오래 흘러 명부상 등록된 사람을 찾는 것 자체가 현실적으로 불가능한 경우가 많다고 하더군요.

그리고 가능해도 비용이 많이 들어서 수리, 리모델링해서 살 계획이라면 명의변경없이 그냥 그대로 사는게 무난하다고 하더군요.

문제는 철거할때 과거 등록된 사람의 동의없이 철거하게 되니 불법행위가 될 수 있다는 점입니다. 정상적으로 하려면 현주인으로 변경해야하는데 이게 어렵다고 하더군요.

뭐 누구는 행정소송을 해야한다.. 누구는 전소유주의 현재 상속자를 찾아서 소송을 걸어야 한다.. 검색해봐도 딱 떨어지는 답은 없더군요.

제일 정답으로 보이는 내용은 '한마디로 까다로운 상황이니 왠만하면 매수하지 말라'라는 말인 것 같습니다.

이미 주택이 오래 되어서 없어져버렸다면 상관이 없는데 현존하고 있는 상황에서는 마음대로 철거하고 새로 신축하기는 어렵다는 것입니다. 훔~ 정말 쉬운 문제가 아니네요.