진이의 고민상담소

부동산담보대출에 대해서 알아보다보면 '시세의 70%까지 대출이 가능하다' 라든지, '연이자 2.5' 같은 말을 자주 듣게 됩니다.

생전 처음 내집마련을 하는 사람에겐 무슨 암호 같아보입니다. 오늘은 이에 대한 기본적인 의미를 풀어서 설명해볼까 합니다.

예를 들어 아파트구입을 하는데 시세의 70%까지 대출이 가능하다면 KB국민은행에서 운영하는 kb부동산사이트 > 시세로 들어가서 해당 아파트로 검색해보면 매매가가 나옵니다. 그 가격을 기준으로 70% 빌릴 수 있다는 것입니다.

보면 상위, 일반, 하위평균가로 나눠져서 나오는 있는데 통상 제일 고층이 상위, 1층이 하위, 가운데 층은 일반평균가에 해당 됩니다. 아파트는 거래가 많고 비슷한 면적에 규격화되어있기 때문에 확인이 쉽습니다. 오피스텔도 대형은 이렇게 매매가가 공개되어 있습니다.

그에 비해서 신규분양 아파트라든지 빌라, 일반주택 등은 이런 공개된 가격이 없습니다. 이땐 감정평가사를 통해서 감정가를 조사해서 그 금액을 기준으로 한도가 나오게 됩니다. 감정에 따라 비용도 들어가죠.

그냥 실제 거래가를 기준으로 하면 편할텐데 쓸데없이 비용도 더 들어가는 감정을 왜 할까요? 거래가를 기준으로 하게 되면 매수자, 매도자가 쏙닥쏙닥 협의해서 금액을 뻥튀기 시킬 수 있기 때문입니다. 계약서상의 거래가가 담보물로써의 가치를 평가해서 하는 것이 아니기 때문에 대출을 해주는 은행 등의 입장에서는 실거래과는 상관없이 담보물로써의 가치평가가 중요한 것입니다.

2금융권에서는 시세의 80%, 경매매물인 경우에는 낙찰가의 90%까지도 빌릴 수 있지만 그만큼 금리가 높게 책정되기 때문에 무리해서 주담대(주택담보대출)을 받는건 안 좋습니다. 1억원에 이자율 1% 차이만 나도 1년 동안 상환해야하는 이자가 100만원 증가되기 때문에 그 부담감이 장난 아닙니다.

'연이자 2.5' 는 금리 2.5%라는 의미입니다. 미국 트럼프 당선이후로 시중금리가 급등해서 요즘은 2.5% 이런건 보기 어렵죠. 보통 3 ~ 4%대로 나옵니다.

3%라면 1억원 대출받으면 1년동안 총 부담해야할 이자가 300만원으로 월 25만원을 납부해야합니다. 월 25만원이면 얼마 안 되네.. 생각하시기 쉬운데.. 주담대는 원금도 같이 갚아나가야 합니다.

출처 : 네이버 이자계산기

1억원을 10년동안 원리금균등상환방식으로 갚아간다면 매월 965,607원씩 10년을 갚아가야 합니다. 적은 금액이 아닙니다.

물론 처음에야 이런 상환금액을 다 계산해서 갚을 능력이 있다고 판단해서 진행하게 됩니다. 하지만 예상치 못한 사건 사고로 인해서 중도에 직장을 퇴사한다거나 질병 등으로 소득이 줄어들게 되면 정말 한순간에 하우스푸어(house poor)가 되는 것이죠.

이런 점까지 고려해서 부동산담보대출의 진행여부를 결정하는게 좋습니다. 취급수수료, 중도상환수수료, 주택구입시에 취득록세, 복비도 있기 때문에 그런 부분까지 검토를 해야하고, 가급적 처음에 여유자금을 많이 가지고 시작하는게 좋습니다.

아파트나 일반주택, 토지 등의 부동산담보대출의 책임은 유한(有限)일까요? 무한(無限)일까요? 이런 질문을 받으면 도대체 무슨 뜻인지 이해를 못하시는 분들도 제법 있으실 것 같습니다.

쉽게 얘기해서 대출이자를 제때 납부하지 못해서 그 부동산이 경매에 넘어갔는데 갚아야할 채무금액보다 더 적은 금액에 낙찰되었다면 남은 빚은 어떻게 되느냐? 하는 문제입니다.

무한책임이면 남은 대출금이 그대로 존속해서 갚아야하는 의무가 존재합니다. 그에 따라 당사자의 그외 재산이나 급여에 압류가 들어올 수 있습니다.

물론 현실적으로 본다면 경매에 넘어가는걸 막지도 못하는 당사자가 다른 재산이 있을 가능성도 아주 낮은 편입니다. 있다고 하더라도 마찬가지로 이미 근저당 등이 잔뜩 걸려있을 가능성이 높죠.

유한책임은 그와는 달리 낙찰금액이 낮아서 담보대출금해결이 완전히 안 됐다고 하더라도 더 이상 갚을 의무가 없어지는 시스템을 말합니다.

말할 필요없이 고객입장에서는 유한책임이 훨씬 유리한 조건입니다. 문제가 생기더라도 그 집이나 그 땅만 포기하면 됩니다.

이런 상품의 차이는 당사자 합의로써 결정할 수 있는데... 현실적으로 금융기관과의 거래에서는 대출계약의 약관에 따라서 정해집니다.

기존에 유한책임상품은 거의 없습니다. 금융회사는 이자수익을 올리기 위해서 돈을 빌려주는 것인데 스스로 불리한 계약조건을 약관에 넣지는 않는 것입니다.

혹시라도 대출자가 원금이나 이자를 제대로 상환하지 못하면 담보로 잡은 주택, 토지를 경매에 넘겨서 회수하고자 하고, 그래도 모두 회수하지 못하면, 다른 재산에까지 추심해서 회수하고자 하는 것입니다. 어쩔 수 없는 체계입니다.

그런데 이에 대해서 고객의 불리함을 느끼고 개선의 필요성을 주장하는 목소리가 커져서 2015년 말에 유한책임 디딤돌대출이 출시되었습니다. 그래서 부부합산하여 연소득 3천만원 이하 무주택 가구에 대해 시범적으로 운영하고 있는 중입니다.

이 제도의 효과라든지 연체에 따른 피해수준에 대한 자료가 없어서 이 제도가 확대될지는 확실하지 않습니다. 고객입장에서본다면야 유한책임대출이 확대되는게 더 좋지 않나 싶습니다.

그런데 금융시스템이라는게 이득만 볼 수는 없습니다. 즉 이 제도의 확대로 금융회사가 손실을 입게 되면 이 부분은 고객에게 전가(轉嫁)를 하게 되죠. 즉 전체적으로 대출금리가 상승할 가능성이 생깁니다. 결국 많은 사람들의 조금씩 손해를 보고 일부사람들이 채무상환부담 감경의 혜택을 보게 됩니다.

초창기의 대출형 크라우드펀딩은 주로 신용상품을 취급했었는데 최근들어 안전성을 확보하고자 담보를 잡는 업체가 늘고 있습니다.

오늘은 그 중에서 사람들이 전통적으로 선호하는 부동산담보만을 전문적으로 하고 있는 p2p금융 소딧(sodit)에 대해서 포스팅해볼까 합니다.

무엇보다 아파트나 근린상가 등을 근거로 돈을 빌려주기 때문에 혹시라도 연체가 생겼다고 하더라도 자금 회수가능성이 높다는게 최고의 장점이 아닌가 싶습니다.

그리고 올해 2016년 3월 들어 대출최고금리가 27.9%로 인하되었죠. 이런 이자율인하 여파로 인해서인지 새로 설립된 p2p업체들도 추구하는 금리가 10% 안팎으로 많이 낮아졌습니다.

그런데 소딧 역시 목표수익률은 8 ~ 12% 정도 이더군요.

최근 은행 부동산담보대출금리가 3 ~ 4%대로 많이 이야기하는데 비교한다면 담보상품인데도 제법 높은 이자율입니다. 투자자로 본다면 안전성과 높은 수익률, 두마리 토끼를 잡을 수 있는거죠.

개별적으로 표기되어 있지는 않지만, 이자율을 봐서는 대부분 후순위담보로 보입니다.

즉! 은행 등의 금융기관에서 선순위로 근저당을 설정한 상태에서 소유자가 추가 자금이 필요할 때 후순위로 이용하게 되는 것입니다.

♣ 대출신청자 입장에서 본다면 2금융권 후순위대출금리와 한도를 비교해서 더 유리한 쪽을 선택할 수 있다는 점과 올크레딧, 마이크레딧(현 나이스지키미) 등의 신용평가회사에 등재되지 않아 신용등급하락이 없다는 것이 장점이 됩니다.

그에 비해 투자자 입장에서 본다면, 혹시라도 연체문제가 발생해서 경매에 넘어가게 되면 선순위은행이 채권회수를 하고 다음으로 받게 되어서 원금회수에 위협을 받을 수 있다는 단점이 되죠

그러므로 투자시에는 감정가, 실대출금액 등으로 회수가능성도 따져보고 선택해야 합니다.

부실채권이 발생했을 때의 추심절차를 본다면, 우선 1차적으로 nice신용정보 또는 은행연합회에 채무불이행 사실을 등재해서 대출자의 신용등급이 하락하게 됩니다.

그리고 2회 이상 연체시에는 경매를 진행해서 그 배당금으로 회수하거나, 제휴 NPL(부실채권)투자회사에 채권을 매각하여 회수할 계획을 잡고 있습니다.

전체적으로 p2p대출, p2p투자 양쪽 측면에서 모두 무난한 시스템으로 보입니다. 그래서인지 대부분의 프로젝트가 단기간에 모집에 성공했네요.

부동산담보 쪽으로 관심이 많으신 분들께 적합한 사이트가 아닌가 싶습니다.

네이버지식인에 답변을 달다보니 p2p대출, 투자사이트로 레인핀테크라는 업체를 광고하는 사람들에 제법 눈에 띄더군요. 그래서 어떤 곳인가 한번 살펴봤습니다.

들어가자마자 재미난 특징을 발견했는데 바로 코스피, 코스닥주식을 담보로 하여 돈을 빌려주는 크라우드펀딩이라는 것입니다. 비상장주식을 매개로 하는 업체는 봤는데 상장기업주식투자자를 대상으로 하는 곳은 처음 봤네요.

정말 p2p펀딩사이트들이 다양한 진화를 하고 있는 것 같습니다.

코스닥, 코스피의 주식은 복잡한 환전절차 필요없이 증권시장에서 바로 매매가 가능하여 환금성이 아주 높습니다. 주가에 의해 가치평가도 아주 객관적으로 할 수 있죠. 다른 담보물에 비해서 문제가 생길 가능성이 낮다는게 최강의 장점이 아닐까 싶네요.

운영방식은 증권사의 신용거래와 거의 비슷하게 되는 것 같습니다. 제휴를 통해 담보물의 가치가 일정 수준 이하로 하락시에는 추가증거금을 요구하고, 대출금 수준까지 떨어지면 반대매매를 통해 대출금을 회수하는 절차가 진행됩니다.

이런 형태로 진행되면 정말 특별한 케이스가 아니라면 원금을 떼일 가능성이 아주 적습니다. 특별한 케이스라고 한다면 해당 주식회사가 갑작스런 부도 등으로 기업회생절차에 들어가서 거래정지된다든지, 갑작스런 급락상황 등이겠죠..

하지만 종목에 대한 심사를 하기 때문에 그런 상황이 벌어진다면, 정말 운이 없는 케이스가 아닐까 싶습니다.

위 사진은 포스팅내용과 무관함

그리고 회사소개에선 안 나왔는데 빌딩에 대한 담보대출도 취급하고 있더군요.

강남쪽 빌딩을 대상으로 금액 규모도 몇십억수준.. 생각보다 크네요. 그래서 투자자도 최소 100만원 단위 이상을 투자하도록 하고 있는데 금액이 크다보니 다른 곳에 비해 분산투자가 쉽지 않을 수도 있겠습니다.

그럼에도 불구하고 담보상품이기 때문에 많은 사람들이 투자에 참가하고 있지 않나 싶네요.

대출자가 연체를 할 경우 (주)레인핀테크대부에서 채권추심을 실시한다고하는 걸 보니 자체 추심형태입니다. 작은 회사가 자체 추심을 진행할 때에는 부실문제가 생기기 쉬운데, 레인핀테크의 경우 확실한 담보물이 있어서 추심에 대한 문제는 그다지 없을 것으로 보입니다.

재미난 점은 대부업대출과 똑같이 대출정보가 올크레딧, 나이스지키미에 뜨지 않는데, 10만원이상 5영업일 이상 연체시에는 연체정보가 신용평가회사를 통해 공유된다고 안내되어 있네요. 이렇게 정확한 정보를 제공하는 것이 고객들에게 좋습니다.

투자자의 수익에 대해서는 소득세 25%와 주민세 2.5%를 합쳐서 27.5%가 세금으로 원천징수됩니다. 이는 p2p투자사이트는 다 동일합니다.

수익률은 연 6 ~ 12% 정도로 중금리대를 목표로 하고 있는 것도 일반적인 수준입니다.

외형적으로 봐서 주식담보상품은 안전성이 꽤나 높을 것으로 보입니다.

그런데 좀 이해가 되지 않는 부분이 있습니다. 보통 제시 수익률이 연 8 ~ 12% 정도인데.. 이 정도면 증권사 신용거래이자율과 거의 같습니다. 그렇다면 증권사 쪽이 신청하기 훨씬 쉬운데 왜 p2p사이트를 이용하는 사람들이 있을까요?

게다가 스탁론과 비교해보면 되러 금리가 훨씬 높은 수준입니다. 왜 스탁론을 이용하지 않고 이쪽을 이용하는지 좀 이해가 안 되네요. 좀 더 정보를 찾아봐야할 듯 싶습니다.

그리고 빌딩담보상품은 담보가치를 제대로 확인하고 접근해야할 것 같습니다. 나름 특징이 있는 P2P대출사이트인 것 같네요.