진이의 고민상담소

최근에 은행담보대출이자율이 급등해서 난리가 났습니다. 지난 10월만 하더라도 주담대가 2%대로 나와서 3%는 싫다고 손사래 하는 분위기였는데 11월 분위기가 확 바꼈습니다.

아마 미국 대통령으로 트럼프가 당선된 다음이 아닌가 싶네요. 겨우 며칠 사이에 조회했는데 1%가 뛰었다고 이게 말이 되냐고 한분이 문의를 하시더군요.

일반인이 보기엔 비정상적이지만, 원래 심리적인 영향, 파급효과라는게 있어서 비정상적으로 급등하는 경우가 가끔 생기는 것 같습니다. 물론 주식도 아니고 주택담보대출이자율이 이렇게 단기간에 상승하는 경우는 특별한 케이스가 아닌가 싶습니다.

문제는 그로 인한 파급영향이 여기저기 발생하고 있다는 점입니다.

당장 변동금리로 담보대출을 이용하고 계신 분들은 이자부담이 늘어나서 생활비 등의 계획을 다시 잡으셔야할 수도 있습니다.

그리고 최근들어 새로 아파트를 구입하거나, 분양 받으시는 분들은 포기해야할지, 그냥 무시하고 매수해야할지 고민을 많이 하시더군요. 솔직히 자금 별로 없이 시세의 80%이상 빌려서 구매하려고 하셨던 분들은 조금 미루시는게 낫지 않을까 싶습니다.

이자부담이 이렇게 늘어나게 되면 연체율도 상승하게 됩니다. 장기연체하게 되면 그 집이 경매에 넘어가게 되죠.. 그 집에 전세나 월세 세입자가 있다면 임대차보증금이 위험해지는 상황이 벌어집니다.

통상적으로 은행 등은 앞에 세입자가 있으면 대출을 잘 안 해줍니다. 집주인이 시세의 70% 정도 빌릴려면 임차인이 없는 상태에서 돈을 빌리게 되죠. 그렇게 되면 근저당이 1순위!

그 뒤로 모르고 전월세에 들어온 세입자가 2순위가 됩니다. 보증금 규모가 크면 피해를 입을 수 있는 거죠.. 바로 깡통주택입니다.

사실 전세로 살고 계신 분들중에는 자신의 재산 대부분이 보증금인 경우도 많습니다. 한 순간에 전재산을 날리는 상황도 벌어질 수 있는거죠..

갑작스런 주택담보대출금리의 인상.. 과연 얼마나 지속될까요? 관련 뉴스들을 보니 장기적인 이자율상승을 점치는 전문가도 있더군요..

전세계적인 저금리시대가 과연 끝날까요? 조금 더 시간을 두고 판단해야하지 않나 싶습니다.

보증금이 부족해서 전세자금대출을 처음 받으시는 분들은 많이 방황을 하게 됩니다. 일반 대출상품과는 달리 까다로운 부분이 있는데 이에 대해서 전혀 모르시기 때문이죠.

우선 신경써야할 부분이 전셋집의 조건입니다. 아무 주택에나 다 되는게 아니라 일정 기준을 갖춘 곳에만 진행이 가능합니다.

예를 들어 아파트시세가 3억원인데 선순위로 1억5천만원이 근저당(根抵當) 설정되어 있는 상황이라면 2억원 전세보증금으로해서 들어가더라도 대출이 안 될 수 있습니다.

선순위 근저당과 보증금을 합치면 집값을 훨씬 넘기게 되죠.

이런 케이스에서 혹시라도 임대인(소유주, 所有主)이 담보대출이자를 장기 연체하게 되면 경매에 넘어가게 되는데 근저당쪽에서 먼저 돈을 받아가 버리면 세입자는 보증금을 일부 못 받게 되는 상황이 벌어지게 됩니다. 바로 깡통주택인거죠.

그러므로 이런 전셋집엔 전세자금대출 역시 한도가 안 나오는 경우가 많습니다. 위험성을 고려한다면 이런 곳은 계약하지 않는게 좋습니다.

다음으로 전세보증금이 5천만원이 넘어야 하고, 아파트가 진행이 쉽습니다. 다가구주택 같은 곳은 경매에 넘어가면 낙찰가가 낮은 편이고 다른 세입자들도 있어서 회수가 어려워 질 수 있기 때문에 진행이 안 될 경우도 있습니다. 그러므로 사전에 해당 주택으로 가능한지 금융기관에 문의를 해보셔야 합니다.

참고로 저소득측을 위한 주택기금쪽대출은 1천만원, 2천만원 처럼 소액보증금에 다가구주택인데에도 가능한 경우가 있습니다.

다음으로 임대차보증금은 등기가 되지 않기 때문에 대출사실을 확인하기 어렵습니다. 그래서 추후 계약기간 만료가 되면 집주인(임대인)이 임차인(세입자)에게 보증금을 반환하지 않고 금융기관에 반환하도록 해야하는 절차가 필요하죠.

이런 필요성 때문에 대부분의 금융기관이 진행시에 임대인의 동의서(또는 확인)을 요구합니다. 집주인이 동의를 해주지 않으면 난감한 상황이 벌어지기 때문에 계약전에 이 점도 꼭 확답을 받아놓아야 합니다.

그 외에는 일반적인 대출 조건을 갖춰야 합니다. 직장이나 사업 등으로 소득입증이 가능해야하고 신용등급도 6등급 이상은 되어야 수월하게 진행되죠.

임대아파트는 신용불량자(信用不良者)도 보증인을 세우는 방법으로 가능한 경우가 있습니다. 각각 상품마다 차이가 있으니 이런 부분은 확인을 해보셔야합니다.

전세나 월세를 사시는 분들의 제일 큰 걱정거리 하나는 혹시라도 전월세보증금을 못 돌려받게 되지 않을까? 하는 것입니다.

마침 오늘 네이버지식in에 관련문의가 있어서 그에 대한 답변형식으로 궁금증을 풀어볼까 합니다.

◆ 질문1. 전월세에서 보증금을 돌려받기 쉽거나 어려운 것은 집주인이 양심적인가? 아닌가? 의 차이에 달려있나요?

▶ 답변 : 사실 어떤 계약이든 기본적으로 당사자의 양심문제가 중요하게 작용할 수 있습니다. 하지만 비양심적이라면 법적으로 이를 강제해야죠.

문제는 법으로해도 못 돌려받는 상황이 생길 수 있다는 것입니다. 뉴스에서 종종 깡통주택이라고 나오죠.

예를 들어 2억짜리 집에 1억2천만원 근저당이 잡혀있는데 그런 주택에 전세 1억3천으로 들어가면 정말 위험합니다.

집주인(임대인)이 담보대출이자를 연체하게 되면 경매에 넘어가게 되는데 1억6천만원에 낙찰되었다면 1순위인 근저당권자가 1억2천을 먼저 받아가고, 남은 4천만원만 전세권자(세입자)에게 남겨지게 됩니다.

전세권자는 앉은 자리에서 9천만원 날라가게 되는거죠.

물론 못받은 금액을 집주인에게 청구할 수 있지만 집경매까지 넘어간 사람이 다른 재산이 있을 가능성이 적습니다.

게다가 이렇게 될 때까지 몇개월에서 1년이상 기간이 걸려서 보유자산이 있다고 하더라도 얼마든지 은닉할 여유가 있습니다.

그러므로 선순위 근저당금액이 크게 설정된 깡통주택에는 안 들어가는게 안전합니다.

그에 비해 월세보증금은 금액이 적어서 회수가능한 경우가 많습니다.

위 케이스에도 4천만원 수준 이하였다면 경락대금에서 회수가 가능한거죠. 그렇다고 해서 너무 안심해서는 안 됩니다.

다가구주택, 원룸 등에서는 세입자가 많고, 경매낙찰가가 낮아서 위험할 수 있기 때문에 역시 주의해야합니다.

◆ 질문2. 만약에 집소유자가 파산을 한다면 어떻게 돌려 받나요? 혹시 임대한 집을 팔거나 저희 쪽으로 양도하나요?

▶ 답변 : 파산해도 1번과 같은 상황이 벌어집니다. 즉! 해당 주택에 선순위 담보권자가 없다면 그 주택의 경매대금에서 선순위로 받을 수 있어서 회수엔 문제가 없습니다.

경우에 따라서 임차인(세입자)가 손실을 줄이기 위해서 직접 주택경매에 참가하는 때도 있습니다. 하지만 처음부터 이런 곳엔 안 들어가는게 낫죠.

◆ 질문3. 만약에 나중에 이 문제로 법정까지 가서 해결하고 재판에서 이기면 상대방이 파산을 했더라도 시간을 들여서라도 그동안 들였던 모든 재판 비용과 보증금을 받을 수 있나요?

(확실하게) 혹시라도 저희가 지는 일은 없겠죠?

▶ 답변 : 계약에 문제가 없다면 재판에서 패소할 가능성은 거의 없습니다.

하지만 승소했다고 해서 돈을 받는다? 이건 전혀 다른 문제입니다. 채무자인 집주인(임대인)이 재산이 없으면 회수는 어려워집니다.

◆ 질문4. 계약기간동안 안전을 보증 받는 法이 있나요?

▶ 답변 : 주택임대차보호법에 의해 보호를 받습니다. 하지만 개별적인 상황에 따라서 차이가 많기 때문에 정확한 부분은 전문가에게 확인해보는 것이 좋습니다.

무엇보다 주택임대차계약을 하기전에 해당 집이 안전한지 확인하는게 중요합니다.

그러므로 꼭 계약 전에 부동산등기부등본도 뽑아보고 부동산중개소, 대한법률구조공단 등의 전문가에게 상담을 받아보는게 좋습니다.

뉴스에서 깡통주택의 위험성을 자주 얘기하지만 대부분의 사람들은 그렇게 심각하게 여기지 않는 것 같습니다.

상담을 하다보면 조금씩 걱정은 하면서도 그래도 괜찮겠지.. 하고 낙천적인 생각을 가지더군요.

물론 집주인(임대인)이 정상적인 직장에 가정을 가지고 잘 살고 있으면서 빵! 기습적으로 터뜨릴 가능성은 거의 없습니다.

그렇게 되면 자기 자신도 빚쟁이로 전락하는 신세가 되죠. 그러니깐 상황이 나빠도 어떻게든 버텨나가는 집주인이 많습니다.

하지만 이런 기대만으로 자기의 전세보증금을 맡기는건 정말 위험한 선택입니다.

★ 깡통주택이란? 집가격(시세)에 비교해서 금융기관의 담보대출금과 전세보증금의 합한 금액의 비중이 너무 과다한 곳을 말합니다.

♣ 예를 들어 집값이 2억인데 은행 담보대출 1억원을 받은 상태에서 1억3천만원 전세를 들어간다면 바로 깡통주택입니다.

혹시라도 집주인이 은행대출원금, 이자를 제때 납부하지 못 하는 상황이 되면 은행에서는 그 집을 경매로 넘기게 됩니다.

담보대출이 먼저 설정되었다면 근저당이 빠른 날짜로 등기되어있죠. 이땐 경매낙찰금에서 은행이 먼저 받아가게 됩니다.

세입자(전세권자, 임차인)는 낙찰금에서 남은 금액을 받아가게 되는데 위 케이스에서 집값 2억이라고 해도 경매낙찰금은 70 ~ 80%정도 밖에 안 됩니다.

1억 5천이라면 은행이 1억원을 가지고 가고 세입자는 5천만 받을 수 있는거죠.. 정말 충격입니다.

물론 세부적으로는 아주 복잡합니다. 세금문제도 있고, 월세가 있다면 더 계산이 복잡해지죠. 다세대주택이라면 다른 세입자들도 존재합니다.

간혹 처음에 세 들어가기전에 집소유자와 합의하여 기존 근저당을 말소하는 조건으로 들어가면 되지 않냐? 물어보는 사람도 있더군요.

하지만 약속은 말에 불과해서 어긴다고 해서 이를 강제하기는 어렵습니다. 게다가 이런 계약내용을 입증하기도 쉽지 않고, 또한 입증한다고 사기죄가 성립한다는 보장도 없습니다.

집이 경매에 넘어갈 정도라면 다른 재산은 거의 없는 편이죠.

결국 전세보증금은 집값(낙찰금)에서 모두 회수해야하는데 깡통주택에서는 현실적으로 일부 밖에 회수되지 못하는 것입니다.

이렇게 떼인돈으로 추심상담을 종종 받는데 정말 회수가능성이 낮은 케이스라서 안타깝기만 한 경우가 많습니다.