진이의 고민상담소

매매나 전세, 월세와 같은 부동산거래를 하다보면 계약시점이 아주 중요할 때가 있습니다.

중도 해지하게 되면 그 시기를 언제로 잡는가에 따라서 위약금인 해약금을 받을 수 있느냐? 못 받느냐가 정해지는 거라서 몇백만원 이상의 돈이 왔다갔다 하게 되는 것입니다.

뭐 복잡하게 생각할 필요없이.. 부동산중개인을 통해서 집주인에게 계약금을 입금하고 계약서를 작성하면 그때부터 책임을 지는게 아니냐? 맞습니다. 하지만 그렇게 진행되지 않을 때가 종종 있죠.

그 중에서는 가계약이라고 표현하는 케이스도 있습니다. 예를 들어 집을 보고 마음에 들어서 매매나 전세계약을 하고자 하는데 집주인이 마침 시간이 없을 때 미리 예약을 해놓게 됩니다.

내일이나 모레 집주인이 시간이 될 때 만나기로 하는데 그 사이에 혹시라도 다른 사람이 등장해서 새치기 할 수 없도록 계약금을 입금해 놓는 것이죠. 이걸 가계약(假契約 임시)이라고 흔히들 얘기합니다.

그렇다면 그 상황에서 저녁에 곰곰히 생각해보니 안 좋은 점들이 기억나기 시작해서 그 다음날 매수자 측이 마음이 변해서(변심하여) 취소를 하고자 한다면 어떻게 될까요?

생각보다 복잡합니다. 매수자 측에서는 임시적인 것이니 계약금을 환불받을 수 있지 않느냐? 라고 주장하겠지만, 매도자 측에서는 반환을 거절할 가능성이 높습니다.

다른 사람과의 거래를 막기위해서 돈을 입금한게 아니냐? 라고 주장할 수 있는 것이죠. 논리적으로 본다면 맞습니다.

법적으로 본다면 당사자 사이에 의사일치, 합치가 있었느냐가 핵심일 것 같습니다. 대화상으로라도 집주인측도 OK했다면 그때 구두계약이 성립되었다고 볼 수 있는 것입니다.

그와는 반대로 단순하게 부동산중개인과 매수인측과의 합의만 있었을 때에는 제대로 의견합치가 완료되었다고 보기는 어렵습니다.

그런데 현실에선 조금 더 생각해야할 부분이 있습니다. 계약금을 가진 측이 집주인이라는 것이죠. 반환해주지 않으면 매수자측에서 소송을 걸고 법정에서 다퉈야 됩니다. 불리한 조건이라는 것입니다.

똑같은 상황에서 반대로 매도자측에서 취소를 해놓고는 위약금없이 원금만 반환을 한다면 역시 매수자측에서 손해배상금을 청구해야하는 상황이 벌어집니다. 역시 불리한 조건이죠.

민사에서나 형사에서나 역시 돈을 가지고 있는 쪽이 유리한 측면이 있기 때문에 그만큼 계약금지급은 충분히, 심각히 고민을 하고 해야 합니다.

계약금은 주로 부동산매매 등에서 중도 거래파기로 발생하는 손해배상 문제를 쉽게 해결하기 위해서 많이 활용되는 제도입니다.

요즘은 중고장터에서도 사겠다고 예약했다가 취소하는 상황을 줄이기 위해서 계약금을 걸고 진행하는 경우가 종종 있더군요.

하지만, 법률관계를 제대로 이해하지 못해서 당사자 사이의 의견충돌이 자주 생기는 것 같습니다. 그래서 기본적인 설명을 해볼까 합니다.

우선 매수자가 계약금을 1만원 미리 걸어놓고, 구매하려고 했는데 개인 사정으로 거파(거래파기) 했을 때에는 그 만원은 돌려받을 수 없습니다.

민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

위 민법 565조의 규정대로 매도자가 자기 사정으로 취소할 때에는 받은 1만원에 배상금 1만원을 더하여 배액(2만원)을 반환해야 합니다.

계약서를 안 썼다면 어떨까요? 구두(말)로도 얼마든지 진행이 가능하기 때문에 말로만 약속했다고 하더라도 마찬가지 결과입니다.

반드시 서류로 해야할 필요성은 없습니다. 물론 그 돈을 준 원인에 대해서 입증 문제가 생길 수 있지만 이런 부분은 카카오톡, 문자메시지, 통화녹음 등으로 증거확보가 가능합니다.

그렇다면 해약금약정은 했는데 돈은 입금하지 않았다면 어떨까요?

실제 이런 일이 카스샵(카카오스토리샵) 같은데서 종종 일어납니다. 사이트 한쪽에 판매자가 거래파기금(거파금) 안내를 적어놓고는 고객이 산다고 했다가 취소하면 거파금을 입금하라고 요구하는 것입니다.

이런 케이스에서는 계약금을 사전에 건네지 않았기 때문에 성립하지 않습니다. 즉! 구매자는 취소했다고 해서 사후에 거파금을 지급할 의무는 없습니다.

그럼에도 불구하고 경찰에 신고한다느니 협박하는 판매자가 있습니다. 이런 부분은 민사문제로 형사고소가 되지 않습니다. 반대로 상황에 따라서는 판매자에게 협박죄, 공갈죄가 성립할 여지가 있지 않나 싶습니다.

그리고 얼마 안 되는 소액때문에 민사로 소송을 한다? 비용낭비, 시간낭비입니다. 몇만원을 받기 위해서 소송은 할만한게 아니다라는 점은 알아두는게 좋습니다.

십대 후반, 이십대 초반에 법관련하여 고민하는 케이스를 보면, 방문판매, 인터넷판매 등으로 물품을 구입했다가 취소하면서 생기는 문제가 큰 비중을 차지하지 않을까 싶습니다.

구입한 내용에 따라서 차이는 있지만, 보통 14일 이내에 계약을 철회하면 되는데 여러 사유로 이 기간을 지키지 못할 때가 종종 생기게 되죠.

그렇다면 그 이후에는 무조건 대금을 납부해야만 할까요?

세부적으로 몇가지 요건을 확인해봐야 합니다.

우선 물건을 살 때 만 19세 미만, 즉 미성년자였다면 한달 두달, 몇달이 지났다고 하더라도 아무런 제한 없이 취소할 수 있습니다. 성년이 되고 3년이내에는 가능합니다.

그 사이에 포장지를 뜯고 물품을 어느 정도 사용했다고 하더라도 남은 상태 그대로 반품하면 됩니다. 별도로 비용을 지급할 의무가 없습니다.

미성년자이기 때문에 넓게 보호를 받고 있는 것이죠.

그에 비교해서 성년자는 원칙적으로 대금 책임을 져야 합니다.

하지만 예외가 있죠. 보통 보면 건강식품, 화장품, 인터넷 학습교재CD, 리조트회원권 등을 방문 판매하는 영업자들 보면 비정상적으로 영업을 할 때가 많습니다.

무료샘플을 보내준다고 하고서는 전화번호, 이름, 주소만 적고 제대로된 계약서는 작성하지 않는 때도 많고, 이벤트라면서 공짜로 준다고 하고서는 뒤에 가서 세금으로 일정 금액을 요구할 때도 있습니다.

이런 때에는 정상적인 계약이 없었음을 주장할 수도 있습니다.

하지만 이는 좀 복잡합니다. 입증할 증거가 있어야 하죠. 계약서를 작성하지 않았다면 판매자, 업체측에서 제대로된 서류가 없을때니 사본을 요구하면 됩니다.

그외 통화녹취, 문자메시지 등의 증거로도 되지만 이 방법은 확실하게 이긴다는 보장이 없기 때문에 가급적 14일 기일을 지키는게 최선입니다.

현실적으로는 14일 이내 철회표시를 전화로 해도 업체측에서 반품을 안 받아주고 시간을 끌다가 날짜 지나면 취소가 안 된다며 대금청구를 하는 곳도 있습니다. 전화내용은 녹음해두지 않으면 근거가 안 남죠.

이렇게 실제 사례에선 복잡하게 꼬일 때도 많기 때문에 공짜로 준다고 하더라도 신뢰할 수 없는 곳과는 처음부터 거래하지 않는 것이 최선입니다.

판매상이 아닌 개인 소비자라고 하더라도 물품거래계약을 취소, 해지할 때가 가끔 생기게 됩니다.

보통은 전화로 판매자에게 연락해서 얘기하고 택배로 반송보내게 되죠. 이렇게만 하면 모든 일은 끝났다라고 생각하는데 과연 그럴까요?

조금 아는 사람들은 꼭 내용증명을 보내라고 하는데 매번 필수적으로 발송해야할 필요까지 있을까요?

각각 케이스마다 차이가 있기 때문에 개별적으로 확인을 해야 합니다.

누구나 잘 알고 있는 대기업과 거래하고 있다면 사실 전화 한통으로 모든게 끝날 가능성이 높습니다. 대외적으로 잘 알려져있는 만큼 사소한 부분에 쓸데없는 분쟁은 안 만들려고 하죠.

각 제품마다 틀리지만 계약철회, 해지의 자격요건을 갖췄으면 별다른 토도 달지 않고 바로 받아줍니다. 반송비까지 해당 업체에서 부담하는 경우도 많죠.

♣ 구입 방식에 따라서 차이는 있지만 보통 7일 ~ 14일 이내에는 물품에 하자가 없어도 단순히 고객의 변심을 이유로 언제든 취소가 가능합니다.

세부적으로 마찰이 생기게 되면 해당 회사 고객센터의 담당자와 협의하에 처리하면 됩니다.

난 해당 기업의 고객서비스를 신뢰할 수 없다! 생각하신다면 통화내용을 스마트폰의 녹음기능을 이용해서 녹취해두는게 좋습니다.

그에 비해 소규모사업자와 거래한다면 내용증명을 발송하는게 좋습니다.

대기업처럼 신뢰성있게 행동하는 곳도 있지만, 계약해지의 조건이 됨에도 불구하고 별별 핑계를 대면서 시간만 끌다가 취소가능기간이 지나가면 갑자기 대금청구를 하는 곳도 있습니다.

특히 길거리나 행사장에서 파는 방문판매자들은 반품하겠다고 하면 아예 연락을 안 받고 잠수타는 곳도 있습니다.

이런 판매방식으로 구입하는 것은 신뢰성이 떨어지기 때문에 구입자의 계약철회의사를 명확히 표시하고 근거를 남겨두는게 필요합니다. 이게 바로 우체국의 내용증명제도입니다.

단순하게 전화로 통화해서 얘기했다면 근거가 남지 않는데 이를 통하면 발송일과 의사표시가 정확하게 남게 되는 것입니다.

신용카드로 결제를 하면 결제대금 해결은 쉬운데 이 때에도 작성된 구입계약서를 이용해 몇년 뒤에 다시 독촉이 들어올 수 있기 때문에 내용증명을 발송해두는게 좋습니다.