진이의 고민상담소

가끔 네이버지식인이나 다음 tip에서 재미난 질문을 봅니다. 전셋집 주인은 전세보증금을 가지고 있다가 나중에 세입자가 나가게 되면 반환해야하는데 그렇게 돌려줘야하는거라면 도대체 무슨 이익이 있는가? 하는 문의도 재미난 내용입니다.

현재 젊은 층들은 이런 호기심을 가질만한 부분입니다. 전세임대차제도의 특징을 모르기 때문에 그런거죠. 집소유주는 2가지의 장점이 있습니다.

과거에는 전세보증금을 은행에 넣어놓기만해도 돈이 되었습니다. 예를 들어 1980년대에는 예금금리가 10% 정도 되어서 그것만 해도 괜찮은 투자가 되었습니다.

그러므로 보증금을 추후 반환한다고 하더라도 집주인은 충분한 수익을 올릴 수 있었습니다. 하지만 지금은 은행 적금해봐야 연 1%대.. 돈이 안 됩니다.

그러다보니 전셋집을 다들 월셋집으로 전환하고 있는거죠. 월세를 받으면 대략 5 ~ 10%대 수익을 올릴 수 있으니 임대인 입장에선 더 나은 선택입니다.

그럼에도 불구하고 여전히 전셋집이 많죠.. 이는 또 다른 이유가 있기 때문입니다.

즉, 주택을 구입할 때 부동산 담보대출을 받아서 사게 되면 대략 3 ~ 4% 정도의 이자를 부담해야합니다. 그런데 주택담보대출(주담대) 대신 전세를 놓는 것입니다.

그렇게 하면 이자를 부담하지 않아도 되고, 신용등급 상에서도 유리합니다. 연 3 ~ 4% 정도 수익율을 올리고 있는 것입니다.

아! 주담대로 아파트를 구입했는데 아파트 값이 상승했다면 추가적인 수익도 생기게 됩니다. 이런 이유로 대출까지 받아서 투자차원에서 무리해서 사기도 합니다.

그러므로 대출을 받아서 주택을 구입해야할 상황이라면 세를 놓는 것도 괜찮은 방법입니다. 하지만 이렇게 되면 본인이 그 집에서 거주할 수 없다는게 단점입니다. ㅎㅎㅎ;;

경제적으로 여유가 있다면 주담대는 받을 필요가 없으니 요즘처럼 저금리시대에서는 월세로 전환하는게 재테크면에서 더 합리적입니다.

집주인의 재테크면에선 그렇지만 세를 들어사는 서민 입장에서는 방세부담으로 더 힘들어지는 시대입니다..

최근들어 주택담보대출에 DSR(총부채원리금 상환비율)을 적용한다고 해서 뉴스가 많이 나오고 있습니다. 문제는 마이너스 통장이 있을 때에는 DSR이 아주 나쁘게 나온다는 점입니다.

그전에 평가에 사용하던 것이 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)이라고 해서 상환해야하는 원금, 이자가 돈 빌리는 사람의 연소득에 몇 %인지를 가지고 검토하는 것이었습니다.

이런 심사는 필요합니다. 예를 들어 연봉이 4천만원인데 매년 갚아야하는 대출원리금이 3천만원이 넘는다면 돈을 추가로 더 빌려주기는 힘듭니다... 그 사람의 일반 생활비를 고려한다면 대출금을 연체할 가능성이 높기 때문입니다.

dsr도 비슷한 심사시스템인데 dti와의 차이점은 주담대 외에 다른 대출상품의 원금과 이자상환까지도 고려한다는 점입니다. dti는 그와는 달리 이자상환부분만 검토하기 때문에 조금 더 낮게 나오게 됩니다.

dsr의 최고 문제는 마이너스통장입니다.

다른 일반대출상품은 원리금을 나눠서 내는 원리금상환방식이거나, 만기시까지 이자만 납부하는 만기일시상환방식이라서 원금변제부담이 덜 합니다.

예를 들어 3천만원을 5년상환으로 한다면 매년 원금을 600만원정도 변제해야 합니다. 그런데 마이너스통장은 1년 만기방식이라 원칙적으로 그해 3천만원 전액 갚는 형태입니다. 물론 연장으로 다음해로 넘기지만 이 부분이 고려되지 않습니다.

연봉이 4천만원이라면 3천만원 짜리 마이너스통장원금만으로도 DSR이 75% 나오게 되는 것입니다. 거기에 이자금액까지 고려하면 더 높아지죠. 연봉을 대부분 빚갚는데 사용되는 걸로 나와서 주담대 한도가 아예 안 나오게 됩니다.

현실에서는 대부분 연장되어 원금부담이 없는데 현실과는 전혀 다르게 계산되는 것입니다.

현재 은행 등에 금융사에서 어떻게 취급하는지는 모르겠지만 DSR을 엄격하게 적용하기 시작하면 마이너스통장은 최악의 상품이 됩니다. 2 ~ 3천만원짜리 하나만 가지고 있어도 주택담보대출한도에 적지 않은 제한을 받게 되는 것입니다.

은행쪽에선 만기일시상환방식상품이 거의 없으니 원리금상환방식으로 전환을 해야 주담대를 받을 수 있는 상황이 됩니다.

뭔가 비합리적이죠.. 물론 금융기관에서도 이런 문제점을 알고 있으니 어떻게든 다른 방법을 찾거나 시스템 수정을 거치지 않을까 싶습니다.