진이의 고민상담소

부동산담보대출에 대해서 알아보다보면 '시세의 70%까지 대출이 가능하다' 라든지, '연이자 2.5' 같은 말을 자주 듣게 됩니다.

생전 처음 내집마련을 하는 사람에겐 무슨 암호 같아보입니다. 오늘은 이에 대한 기본적인 의미를 풀어서 설명해볼까 합니다.

예를 들어 아파트구입을 하는데 시세의 70%까지 대출이 가능하다면 KB국민은행에서 운영하는 kb부동산사이트 > 시세로 들어가서 해당 아파트로 검색해보면 매매가가 나옵니다. 그 가격을 기준으로 70% 빌릴 수 있다는 것입니다.

보면 상위, 일반, 하위평균가로 나눠져서 나오는 있는데 통상 제일 고층이 상위, 1층이 하위, 가운데 층은 일반평균가에 해당 됩니다. 아파트는 거래가 많고 비슷한 면적에 규격화되어있기 때문에 확인이 쉽습니다. 오피스텔도 대형은 이렇게 매매가가 공개되어 있습니다.

그에 비해서 신규분양 아파트라든지 빌라, 일반주택 등은 이런 공개된 가격이 없습니다. 이땐 감정평가사를 통해서 감정가를 조사해서 그 금액을 기준으로 한도가 나오게 됩니다. 감정에 따라 비용도 들어가죠.

그냥 실제 거래가를 기준으로 하면 편할텐데 쓸데없이 비용도 더 들어가는 감정을 왜 할까요? 거래가를 기준으로 하게 되면 매수자, 매도자가 쏙닥쏙닥 협의해서 금액을 뻥튀기 시킬 수 있기 때문입니다. 계약서상의 거래가가 담보물로써의 가치를 평가해서 하는 것이 아니기 때문에 대출을 해주는 은행 등의 입장에서는 실거래과는 상관없이 담보물로써의 가치평가가 중요한 것입니다.

2금융권에서는 시세의 80%, 경매매물인 경우에는 낙찰가의 90%까지도 빌릴 수 있지만 그만큼 금리가 높게 책정되기 때문에 무리해서 주담대(주택담보대출)을 받는건 안 좋습니다. 1억원에 이자율 1% 차이만 나도 1년 동안 상환해야하는 이자가 100만원 증가되기 때문에 그 부담감이 장난 아닙니다.

'연이자 2.5' 는 금리 2.5%라는 의미입니다. 미국 트럼프 당선이후로 시중금리가 급등해서 요즘은 2.5% 이런건 보기 어렵죠. 보통 3 ~ 4%대로 나옵니다.

3%라면 1억원 대출받으면 1년동안 총 부담해야할 이자가 300만원으로 월 25만원을 납부해야합니다. 월 25만원이면 얼마 안 되네.. 생각하시기 쉬운데.. 주담대는 원금도 같이 갚아나가야 합니다.

출처 : 네이버 이자계산기

1억원을 10년동안 원리금균등상환방식으로 갚아간다면 매월 965,607원씩 10년을 갚아가야 합니다. 적은 금액이 아닙니다.

물론 처음에야 이런 상환금액을 다 계산해서 갚을 능력이 있다고 판단해서 진행하게 됩니다. 하지만 예상치 못한 사건 사고로 인해서 중도에 직장을 퇴사한다거나 질병 등으로 소득이 줄어들게 되면 정말 한순간에 하우스푸어(house poor)가 되는 것이죠.

이런 점까지 고려해서 부동산담보대출의 진행여부를 결정하는게 좋습니다. 취급수수료, 중도상환수수료, 주택구입시에 취득록세, 복비도 있기 때문에 그런 부분까지 검토를 해야하고, 가급적 처음에 여유자금을 많이 가지고 시작하는게 좋습니다.

최근들어 주택담보대출에 DSR(총부채원리금 상환비율)을 적용한다고 해서 뉴스가 많이 나오고 있습니다. 문제는 마이너스 통장이 있을 때에는 DSR이 아주 나쁘게 나온다는 점입니다.

그전에 평가에 사용하던 것이 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)이라고 해서 상환해야하는 원금, 이자가 돈 빌리는 사람의 연소득에 몇 %인지를 가지고 검토하는 것이었습니다.

이런 심사는 필요합니다. 예를 들어 연봉이 4천만원인데 매년 갚아야하는 대출원리금이 3천만원이 넘는다면 돈을 추가로 더 빌려주기는 힘듭니다... 그 사람의 일반 생활비를 고려한다면 대출금을 연체할 가능성이 높기 때문입니다.

dsr도 비슷한 심사시스템인데 dti와의 차이점은 주담대 외에 다른 대출상품의 원금과 이자상환까지도 고려한다는 점입니다. dti는 그와는 달리 이자상환부분만 검토하기 때문에 조금 더 낮게 나오게 됩니다.

dsr의 최고 문제는 마이너스통장입니다.

다른 일반대출상품은 원리금을 나눠서 내는 원리금상환방식이거나, 만기시까지 이자만 납부하는 만기일시상환방식이라서 원금변제부담이 덜 합니다.

예를 들어 3천만원을 5년상환으로 한다면 매년 원금을 600만원정도 변제해야 합니다. 그런데 마이너스통장은 1년 만기방식이라 원칙적으로 그해 3천만원 전액 갚는 형태입니다. 물론 연장으로 다음해로 넘기지만 이 부분이 고려되지 않습니다.

연봉이 4천만원이라면 3천만원 짜리 마이너스통장원금만으로도 DSR이 75% 나오게 되는 것입니다. 거기에 이자금액까지 고려하면 더 높아지죠. 연봉을 대부분 빚갚는데 사용되는 걸로 나와서 주담대 한도가 아예 안 나오게 됩니다.

현실에서는 대부분 연장되어 원금부담이 없는데 현실과는 전혀 다르게 계산되는 것입니다.

현재 은행 등에 금융사에서 어떻게 취급하는지는 모르겠지만 DSR을 엄격하게 적용하기 시작하면 마이너스통장은 최악의 상품이 됩니다. 2 ~ 3천만원짜리 하나만 가지고 있어도 주택담보대출한도에 적지 않은 제한을 받게 되는 것입니다.

은행쪽에선 만기일시상환방식상품이 거의 없으니 원리금상환방식으로 전환을 해야 주담대를 받을 수 있는 상황이 됩니다.

뭔가 비합리적이죠.. 물론 금융기관에서도 이런 문제점을 알고 있으니 어떻게든 다른 방법을 찾거나 시스템 수정을 거치지 않을까 싶습니다.

종종 수중에 돈 한푼 없이 100% 대출로 해서 아파트를 구입하시고자 하는 분이 계십니다. 취업한지 얼마되지 않아서 여유자금이 아예 없는 상황에서 직장 등을 이유로 독립하고자 할 때가 많죠.

학교다니면서 학자금대출 등으로 채무만 있거나 어느 정도 저축을 해놓았다고 하더라도 금액이 몇백만원 이하로 소액이라서 주택매매자금으로는 많이 부족합니다.

그렇다면 이런 케이스에서 전액대출을 받아서 아파트나 빌라 등을 구입할 수 있을까요?

현실적으로는 많이 어렵습니다. 조금 복잡하기 때문에 예를 들어 설명을 해볼까 합니다.

예를 들어 2억1천만원 짜리 아파트라면 우선 감정가를 알아봐야 합니다. 매매가격이 2억1천만원이라고 해서 그 금액이 기준이 되지는 않습니다. 매도자, 매수자가 가격을 뻥튀기 시킬 수도 있기 때문에 그 금액을 기준으로 하지 않고 감정가를 기준으로 합니다.

일반주택이나 빌라의 경우에는 감정평가사에 실제 감정을 의뢰해서 그 금액을 기준으로 하게 되는데 아파트는 같은 평수에 비슷한 디자인이기 때문에 KB국민은행에서 운영하는 KB부동산시세를 근거로 합니다.

예를 들어 매매가 2억1천 아파트의  KB부동산시세가 2억원이라면 거기에 70% 정도가 대출한도입니다. 즉 1억4천이 주택담보대출한도(주담대)가 됩니다. 나머지 금액 7천만원은 보유하고 있어야 합니다.

2금융권의 경우에는 80%한도로도 가능한데 그래도 1억6천만원이 되니 나머지 5천은 가지고 있어야 합니다. 거기에 취등록세, 부동산 복비 등까지도 계산하면 돈이 더 필요합니다.

그렇다면 나머지 금액은 어떻게 구해야할까요? 생각할 수 있는 것은 신용대출입니다. 그런데 5천만원 이상의 고액은 솔직히 신용으로는 좀 어렵습니다.

연봉 4~ 5천만원 이상 되어야 은행이나 2금융권에서 한번에 빌릴 수 있습니다. 그 이하 연봉이라면 여기저기 금융사에서 몇백~ 1천만원씩 대출받아야하는데 그렇게 해서 5천만원 이상을 채우긴 쉽지 않습니다.

게다가 이자율이 엄청 높게 잡힙니다. 주담대야 3 ~ 4%대 정도이니 이자가 그나마 적은 편이지만, 신용은 은행쪽에서 빌려도 6% 근방이고 2금융권으로 넘어가면 20%대 안팎으로 금리가 폭등합니다. 이쯤되면 상환이 엄청 힘들어지죠.

이런 시스템으로 아예 여유자금 없이 100% 대출만으로 아파트를 구입하겠다는 것은 불가능한 계획에 가깝기 때문에 구입 외에 다른 방법을 찾아보는 것이 좋습니다. 자금 마련 때까진 월세나 반전세 쪽으로 알아봐야하죠...

최근에 은행담보대출이자율이 급등해서 난리가 났습니다. 지난 10월만 하더라도 주담대가 2%대로 나와서 3%는 싫다고 손사래 하는 분위기였는데 11월 분위기가 확 바꼈습니다.

아마 미국 대통령으로 트럼프가 당선된 다음이 아닌가 싶네요. 겨우 며칠 사이에 조회했는데 1%가 뛰었다고 이게 말이 되냐고 한분이 문의를 하시더군요.

일반인이 보기엔 비정상적이지만, 원래 심리적인 영향, 파급효과라는게 있어서 비정상적으로 급등하는 경우가 가끔 생기는 것 같습니다. 물론 주식도 아니고 주택담보대출이자율이 이렇게 단기간에 상승하는 경우는 특별한 케이스가 아닌가 싶습니다.

문제는 그로 인한 파급영향이 여기저기 발생하고 있다는 점입니다.

당장 변동금리로 담보대출을 이용하고 계신 분들은 이자부담이 늘어나서 생활비 등의 계획을 다시 잡으셔야할 수도 있습니다.

그리고 최근들어 새로 아파트를 구입하거나, 분양 받으시는 분들은 포기해야할지, 그냥 무시하고 매수해야할지 고민을 많이 하시더군요. 솔직히 자금 별로 없이 시세의 80%이상 빌려서 구매하려고 하셨던 분들은 조금 미루시는게 낫지 않을까 싶습니다.

이자부담이 이렇게 늘어나게 되면 연체율도 상승하게 됩니다. 장기연체하게 되면 그 집이 경매에 넘어가게 되죠.. 그 집에 전세나 월세 세입자가 있다면 임대차보증금이 위험해지는 상황이 벌어집니다.

통상적으로 은행 등은 앞에 세입자가 있으면 대출을 잘 안 해줍니다. 집주인이 시세의 70% 정도 빌릴려면 임차인이 없는 상태에서 돈을 빌리게 되죠. 그렇게 되면 근저당이 1순위!

그 뒤로 모르고 전월세에 들어온 세입자가 2순위가 됩니다. 보증금 규모가 크면 피해를 입을 수 있는 거죠.. 바로 깡통주택입니다.

사실 전세로 살고 계신 분들중에는 자신의 재산 대부분이 보증금인 경우도 많습니다. 한 순간에 전재산을 날리는 상황도 벌어질 수 있는거죠..

갑작스런 주택담보대출금리의 인상.. 과연 얼마나 지속될까요? 관련 뉴스들을 보니 장기적인 이자율상승을 점치는 전문가도 있더군요..

전세계적인 저금리시대가 과연 끝날까요? 조금 더 시간을 두고 판단해야하지 않나 싶습니다.