진이의 고민상담소

최근들어 신탁대출을 받은 다음에 등기부 등본을 보고 놀라서 질문을 올리시는 분들이 많으시더군요.

담보대출을 받으면 금융기관 명의로 근저당이 설정되는게 정상인데 그게 아니고 소유권이 신탁회사의 이름으로 옮겨져 있어서 집주인의 입장에서 당황하게 만드는 것입니다.

자신의 재산권을 상실한 것이 아닌지.. 마음대로 타인에게 처분해버리는 것이 아닌지 걱정까지 하게 되죠. 이런 부분은 해당 상품에 대해서 제대로 설명이 안 되서가 아닌가 싶습니다.

대출회사에서 고객들이 오해하고 당황하지 않게 잘 설명을 해줘야 하는데 솔직히 복잡하다보니 그냥 쉽게 쉽게 기초적인 내용만 얘기하고 넘어가는 것 같습니다.

기본적으로 신탁대출은 소유권이 회사측으로 넘어가는 형식으로 진행 됩니다. 그러니 등기가 이전이 되죠.

하지만 그렇다고 해서 소유권을 잃게 되는 것은 아닙니다. 재산권은 그대로 가지고 있게 되며 매매도 그대로 할 수 있습니다. 물론 매수하려는 사람도 내용을 잘 모르면 부담이 되어서 안 사려고 할 수도 있습니다...

이런 형식으로 진행되면 집주인은 단독으로 전세나 월세계약을 할 수 없게 됩니다. 집주인이 전월세계약을 하고자 한다면 신탁회사의 동의를 얻어야 합니다.

이렇게 하는 이유는 금융기관에서 선순위로 담보대출을 하더라도, 추후 전월세 세입자가 후순위로 들어오게 되면 그 후순위 세입자도 최우선변제금은 보호를 받기 때문입니다.

금융기관 입장에선 그 금액만큼 회수가 어려워지기 때문에 방공제라는 것을 하게 됩니다. 빌려주는 한도를 줄이는 것이죠.

이렇게 되면 임대를 놓지 않고, 집주인 자신이 직접 그 주택에 거주할 상황에서도 주택대출을 받을 수 있는 금액이 줄어듭니다. 집구입자금이 부족한 상황에서는 정말 손해죠.

이런 이유로 빌라 등의 구입자금이 부족한 상황에서 방공제가 있는 1금융 일반 주택담보가 아니라 금리가 좀 높더라도 방공제가 없는 2금융 신탁대출을 이용하는 것입니다. 장점과 단점이 뚜렷하죠.

참고로 신탁비용으로도 100만원 정도 소요되기 때문에 실익을 잘 고려한 다음에 결정하시는 것이 좋습니다.

채권채무관련 상담을 하면서 고액 돈을 빌려줄 땐 단순히 차용증이나 공증만 받지 말고 꼭 실익있는 자산으로 담보를 잡아라고 말씀드립니다.

이런 의견은 어떤 전문가에게 물어보더라도 비슷한 답변을 할 듯 싶네요.

그렇다면 땅이나 아파트, 오피스텔, 빌딩 등의 부동산에 근저당을 설정해 놓으면 무조건 100% 안전할까요? 이런 부분에 대해서는 전혀 생각을 하지 않는 분들이 많은 것 같습니다.

이는 담보물의 가치평가라는 문제인데 솔직히 까다로운 부분입니다.

토지, 건물의 가격을 판단하는건 감정평가사 쪽이죠. 뭐 해당 지역 인근 부동산중개소를 통해도 왠만큼 시세를 확인할 수 있는 부분입니다. 거기에 선순위 권리자를 고려해야하니 법률적 분석도 들어가야 합니다.

예를 들어 은행대출로 인해서 근저당이 1순위로 먼저 설정되어 있을 수도 있고, 그곳에 전세, 월세를 사는 세입자도 있을 수 있습니다.

그리고 세금, 유치권행사처럼 사전에 확인이 쉽지 않는 부분도 있습니다. 세금 부분에 대해선 곧 시스템 개선이 있을거라고 하는데 입법이 된다면 조금 더 투명해지지 않을까 싶습니다.

이렇게 부동산의 경우에는 정말 복잡한 문제가 걸려있습니다.

그에 비해 서류상으로 저당권설정이 불가능한 동산담보(動産擔保)의 경우에는 이런 복잡한 판단이 필요없어서 안전한 편입니다. 해당 물품이 얼마만한 가치가 있느냐? 가 가장 중요한 부분이죠.

뭐 현실적으로 동산담보대출은 금액이 그다지 크지 않은 편이라서 실생활에서 활용도도 부동산에 비해선 비중이 훨씬 적습니다.

이렇게 토지, 건물에 대해서는 권리관계, 가치평가가 쉽지 않다보니 대상에 근저당을 설정했다고 해서 무조건 안전하다는 보장은 없습니다.

살려고하는 수요가 많아서 환금성이 높고 전월세 세입자가 있어봐야 1가구 정도인 아파트의 경우에는 지역에 따라서 차이가 있지만 보통 감정가의 80% 정도로 높은 가격에 낙찰되는 편입니다.

그에 비해서 빌라는 좀 더 떨어지고, 일반 단독주택은 낙찰률이 더 떨어지는 편이죠. 유명했던 종로구 옛 단성사 빌딩만 하더라도 3번의 유찰을 거쳐 감정가의 약 59.7%의 수준에 낙찰되었습니다.

이런 상황이기 때문에 비전문가가 판단하기는 정말 어렵습니다. 그렇다고 해서 전문가의 판단이 100% 맞지도 않습니다. 실제 경매절차가 진행되어면 예상외의 문제가 등장하기도 하죠.

그러므로 부동산담보가 있다고 무조건 안전하다! 라고 판단하는건 위험한 생각입니다.

차용증은 특별한 기준의 양식이 존재하지 않습니다. 그러므로 계약관계에 대해서 명료하게 알 수 있고 당사자의 의사표시가 제대로 표현되어 있도록 작성하는게 중요하죠.

일반적으로 A4용지 정도의 크기에 상단에 채권자 이름, 채무자(성명, 주민등록번호 필수, 연락처나 주소)를 적습니다. 뭐.. 노트 한페이지를 찢어서 만들어도 상관없습니다.

가운데 내용으로는
1. 언제, 얼마를 누가 누구에게 빌려준다.
2. 이자는 월 몇% 이며 매월 며칠 채권자의 계좌로 입금하기로 하고, 언제까지 원금을 갚기로 한다.
3. 작성날짜 적고 그 아래 채무자의 서명, 도장(싸인)

이 정도로 적으면 됩니다.

기본 양식을 컴퓨터로 작성해서 프린트로 출력하고, 단지 서명, 날인(도장, 사인) 이부분만 자필로 해도 됩니다. 인감도장으로 하고 인감증명서까지 첨부하는게 더 낫기는 하지만, 꼭 그렇게 할 필요는 없습니다.

법원근처에 있는 공증사무실에 가서 금전소비대차 공정증서로 작성하면 추후 채무자가 변제약속을 어겼을때 민사소송을 신청해서 받을 필요없이 바로 압류를 할 수 있다는 점이 장점입니다.

하지만 결국 채무자명의 자산이 없고, 소득도 적다면 회수가 어려운 부분은 별차이가 없습니다.

많이들 궁금해 하시는 부분이 꼭 돌려받을 수 있게 하려면 어떻게 해야하는가? 인데 어떤 내용의 각서를 쓰던 그런 방법은 없습니다. 공증 역시 마찬가지입니다.

부동산에 근저당을 설정하는 것처럼 담보물을 잡아두면 그 한도내에서 회수는 보장되죠. 하지만 부동산근저당권도 설정해둬도 실익이 없는 케이스도 많기 때문에 꼭! 전문가의 상담을 받아보는게 좋습니다.

그외 인보증(연대보증인)을 세워두는 방법도 있지만 이건 결국 보증인이 재산, 소득이 없으면 똑같이 영양가없는 일입니다.

★★★★★ 제일 중요한 부분! 언제든 이자는 커녕 원금도 떼일 수 있으니 담보가 없으면 안 빌려주는게 가장 안전한 방법이라는 것입니다.

그럼에도 불구하고 친해서 빌려줘야한다? 나중에 크게 후회하지 않을 정도만 빌려주세요.

애인이다, 결혼할 상대다 해서 앞뒤 생각하지 않고 빌려주는 케이스를 자주 보는데 결국 그 돈 때문에 깨지게 되더군요. 이런 현실을 알고 행동하세요.

절대 본인 명의의 사업자, 휴대폰, 자동차, 신용카드 같은건 빌려주는게 아닙니다. 대출받아서 빌려준다? 정말 후회할 행동을 하는 것입니다.

이런 쪽으로 상담을 많이 하다보니 공연히 제가 흥분했네요.. 이게 현실이라는 것입니다.

이자는 현재 이자제한법의 최고금리가 연25%이며 이를 초과한 이자를 받을땐 채권자가 형사처벌 받을 수도 있기 때문에 이를 초과한 이자약정은 하지 않는게 좋습니다.

★★ 채무자가 더 높은 이자율을 주겠다고 얘기를 한다면 그건 처음부터 갚을 마음 없다란 얘기입니다. 이를 눈치 못 채고 괜찮은 돈놀이다. 재테크다. 생각하는 오판은 하지 마세요.

변제약속을 지키지 않으면 결국 채무자명의 재산에 압류조치를 해서 회수해야합니다. 그러므로 평소 어떤 재산이 있고, 어떤 직장을 다니는지 이런 정보는 확보해두는게 좋습니다. 물론 말만 믿고 대여해주는걸 자주 보는데.. 돈 빌리는 사람은 별별 거짓말을 다 합니다.

법조치까지 해야하는 상황이 되면 비용, 시간, 정말 낭비하게 됩니다. 또한 그로인해 받는 스트레스는 말로 표현하기 힘들죠.

그러므로 옛말대로 친한사람끼리 돈거래는 안 하는게 좋습니다. 정 해야한다면 피해봐도 될 정도 수준에서 제한해야합니다.