진이의 고민상담소

종종 수중에 돈 한푼 없이 100% 대출로 해서 아파트를 구입하시고자 하는 분이 계십니다. 취업한지 얼마되지 않아서 여유자금이 아예 없는 상황에서 직장 등을 이유로 독립하고자 할 때가 많죠.

학교다니면서 학자금대출 등으로 채무만 있거나 어느 정도 저축을 해놓았다고 하더라도 금액이 몇백만원 이하로 소액이라서 주택매매자금으로는 많이 부족합니다.

그렇다면 이런 케이스에서 전액대출을 받아서 아파트나 빌라 등을 구입할 수 있을까요?

현실적으로는 많이 어렵습니다. 조금 복잡하기 때문에 예를 들어 설명을 해볼까 합니다.

예를 들어 2억1천만원 짜리 아파트라면 우선 감정가를 알아봐야 합니다. 매매가격이 2억1천만원이라고 해서 그 금액이 기준이 되지는 않습니다. 매도자, 매수자가 가격을 뻥튀기 시킬 수도 있기 때문에 그 금액을 기준으로 하지 않고 감정가를 기준으로 합니다.

일반주택이나 빌라의 경우에는 감정평가사에 실제 감정을 의뢰해서 그 금액을 기준으로 하게 되는데 아파트는 같은 평수에 비슷한 디자인이기 때문에 KB국민은행에서 운영하는 KB부동산시세를 근거로 합니다.

예를 들어 매매가 2억1천 아파트의  KB부동산시세가 2억원이라면 거기에 70% 정도가 대출한도입니다. 즉 1억4천이 주택담보대출한도(주담대)가 됩니다. 나머지 금액 7천만원은 보유하고 있어야 합니다.

2금융권의 경우에는 80%한도로도 가능한데 그래도 1억6천만원이 되니 나머지 5천은 가지고 있어야 합니다. 거기에 취등록세, 부동산 복비 등까지도 계산하면 돈이 더 필요합니다.

그렇다면 나머지 금액은 어떻게 구해야할까요? 생각할 수 있는 것은 신용대출입니다. 그런데 5천만원 이상의 고액은 솔직히 신용으로는 좀 어렵습니다.

연봉 4~ 5천만원 이상 되어야 은행이나 2금융권에서 한번에 빌릴 수 있습니다. 그 이하 연봉이라면 여기저기 금융사에서 몇백~ 1천만원씩 대출받아야하는데 그렇게 해서 5천만원 이상을 채우긴 쉽지 않습니다.

게다가 이자율이 엄청 높게 잡힙니다. 주담대야 3 ~ 4%대 정도이니 이자가 그나마 적은 편이지만, 신용은 은행쪽에서 빌려도 6% 근방이고 2금융권으로 넘어가면 20%대 안팎으로 금리가 폭등합니다. 이쯤되면 상환이 엄청 힘들어지죠.

이런 시스템으로 아예 여유자금 없이 100% 대출만으로 아파트를 구입하겠다는 것은 불가능한 계획에 가깝기 때문에 구입 외에 다른 방법을 찾아보는 것이 좋습니다. 자금 마련 때까진 월세나 반전세 쪽으로 알아봐야하죠...

돈을 빌려줄 때, 확실하게 반환받을 방법을 찾게 됩니다. 그 중에 하나가 부동산저당권과 같은 물적담보를 설정하는 것입니다.

땅과 건물 등의 물적자산은 객관적인 가치가 있어서 근저당이나 가압류, 가등기 등을 걸어서 팔아넘기지 못하게 해두면 추후 회수가능성이 있습니다.

그에 비해 연대보증은 세워둬도 결국 보증인의 재산이 없으면 회수는 어렵죠. 그렇다면 담보물만 잡으면 1000% 확실하게 안전할까요?

많이들 오해하시는게 앞뒤 따지지 않고 안전하다고 판단하는 것입니다.

채무자의 명의로 시세 3억대 논밭과, 7억대의 상가, 5억대의 아파트를 소유하고 있다면 그걸 담보잡고 월2% (연 24%)에 2억원을 빌려줘도 안전하겠죠?

이 질문에 대한 정답은 위험성 99%입니다. 정말 위험한 선택입니다.

왜 그럴까요? 바로 선순위 권리자들이라는게 있기 때문입니다. 15억대 자산이 있는 사람이라면 당연히 은행대출을 받는게 정상입니다. 그렇게 하지 않는다는건 뭔가 문제가 있기 때문이죠.

즉 위 케이스에서 논과 밭, 상가, 아파트에는 이미 1순위로 은행근저당이 설정되어 있을 가능성이 높습니다. 토지인가 건물인가에 따라서 차이가 제법 있지만 그 감정가의 50 ~ 70% 정도까지 이미 돈을 빌린 상태라는거죠.

거기에 2순위로 캐피탈이나 저축은행 등에서 추가대출을 이미 받아놓은 상태입니다.

왜 이렇게 생각하는가 하면 그게 아니라면 월 2% (연 24%)의 고금리로 개인돈을 빌릴 이유가 없기 때문이죠. 그냥 금융회사에서 빌리는게 더 이자율이 낮습니다.

채무자가 바보도 아니고 이 정도는 다 확인해보고 안 되니깐 개인돈, 사채까지 끌어쓰는 것입니다.

결국 개인채권자는 3순위 이후로써 이미 또 다른 사람의 명의로 근저당이 설정되어있을 가능성까지 있습니다.

뭐 그 부분은 제외하고 기존 금융회사대출만 해도 보통 부동산시세의 60 ~ 80%까지 걸려 있게 되는 것입니다. 이 상황에서 소유자가 대출이자납입을 연체하게 되면 그때부터 문제가 생기죠.

결국 경매로 넘어가게 되는데 보통 부동산경매의 낙찰률은 70% 안팎입니다. 논밭의 경우에는 더 낮게 나오는 편이고, 아파트는 좀더 높게 나오는 편이죠.

경매비용 제하고 남은 낙찰금으로는 1, 2순위 채권자를 만족시키는 수준에 불과합니다. 캐피탈, 저축은행 등도 일부 손실을 입을 수도 있을 수준이죠.

돈을 빌려준 개인에게까지 나눠줄 낙찰금은 없을 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 결국 아무런 담보없는 일반채권자가 됩니다.

집까지 날린 채무자의 다른 자산 탈탈 털어봐야 얼마 안 됩니다. 보통 이 정도 되면 채무자는 개인회생이나 파산면책쪽을 알아보게 됩니다. 승인 받으면 합법적으로 돈을 떼먹게 되죠.

이게 현실입니다. 채권추심관련하여 다년간 상담을 해오고 있는데.. 대부분이 연체가 발생한 다음에 어떻게 하면 회수할 수 있는지? 하는 질문입니다. 정말 어렵죠..

제발.. 빌려주기 전에 문의를 하세요...

채무연체로 인해 채권자가 유체동산경매를 신청했을 때, 채무자에게 배우자가 있다면 참가하여 1/2배당을 청구할 수 있고, 우선 낙찰도 받을 수 있어서 그 피해를 줄일 수 있습니다.

하지만 이혼이나 사별 등으로 인해 없다면 어떻게 대응해야할까요?

이 경우에는 아들이나 딸, 형제자매 등의 다른 성인가족이 경매 당일 다른 입찰자들 처럼 같이 참가하여 낙찰을 받는 방법이 무난합니다.

대신 아내나 남편이 아니기 때문에 배우자 우선매수권이나 배당청구권을 행사할 수 없습니다. 더 불리한 조건이 되는거죠. 특별한 혜택이 없으니 가족이 아니라 친척이나 아는 친구가 참가해도 됩니다.

경매는 감정가에서 더 높은 호가를 불러 금액이 올라가는 형태로 진행됩니다. 감정가는 기일 전에 공개가 되니 인터넷으로 대한민국법원 법원경매정보에서 사전에 검색해서 확인해둬야 합니다.

아니면 관할 집행관사무실에 문의해봐도 됩니다.

지역별로 차이가 있어서 여러 업자가 오는 곳은 경쟁이 치열해져서 낙찰가가 제법 올라갈 수 있습니다. 이런 점까지 고려해서 감정가보다 좀더 여유있게 현금을 준비해야 합니다.

tip, 특별한 공지가 없는 이상 즉시 현금결제해야하며 신용카드 결제 같은건 안 됩니다.

배우자가 아니다보니 우선 매수권도 없어서 같이 입찰에 참가해서 경쟁을 붙어야 합니다. 경우에 따라선 업자들이 금액을 덜 올리는 조건으로 수고비를 요구하는 경우도 있죠. 이런 점이 있어서 어느 정도 요령이 필요한 편입니다.

보통 보면 업자들이 낙찰을 받아도 그 물건들을 바로 가지고 가지 않는 편입니다.

압류품들을 부분낙찰 받는게 안 되기 때문에 우선은 그냥 두고 추후 채무자 가족들과 얘기해서 낙찰가에서 + a(플러스 알파), 웃돈을 받고 되파는 경우가 많습니다.

이렇게 제3자가 낙찰 받았을 때에도 재매수했다는 영수증을 받아서 그대로 보유하고 있으면 추후 다시 유체동산압류가 들어왔을때 해당 물건들은 경매에서 제외시킬 수 있습니다.

그리고 신규 구입품은 다른 사람 돈으로 구입했다는 증거(신용카드 사용내역서)를 가지고 있으면 역시 압류에 이의를 제기할 수 있습니다.

모든 채무가 해결되지 않으면 다른 재산에 압류가 또 들어올 수 있습니다. 즉 이걸로 빚이 완전히 해결되는 것은 아닙니다.

그러므로 채무자의 상황에 따라 채무변제, 개인회생, 파산면책, 워크아웃 등으로 전체 채무를 정리할 방법을 빨리 찾는게 좋습니다.