진이의 고민상담소

은행에 목돈을 넣어봐야 이자가 얼마 나오지 않다보니 자신이 소유하고 있는 전셋집을 월셋집으로 바꾸는걸 고민하는 사람이 많습니다. 그런데 여기서 고민이 생기죠. 도대체 월세를 얼마로 해야할까?

이를 가지고 전월세 전환율이라고 표현합니다. 그런데 딱히 법적으로 정해진 요율이 있는 것은 아닙니다. 당사자, 즉 집주인이 정하고 세입자와 적당히 타협으로 정하면 되는 자율부분으로 볼 수 있습니다.

요즘 뉴스 등에서 나오는 정보를 통합해서 보면 아파트는 보통 전월세 전환율이 6 ~ 7% 정도 되는 것 같습니다.

그에 비해서 다가구주택은 훨씬 높아서 10% 정도입니다. 빌라나 오피스텔은 그 가운데 정도로 보면 되지 않나 싶습니다.

그 기준으로 전세 1억원을 몽땅 월세로 바꾼다면 아파트는 1년치 방세가 1억 X 0.06 (6%) = 600만원입니다. 월 50만원이 되는거죠. 7%로 하면 1년 방세는 700만원, 월 65 ~ 70만원 정도됩니다.

다가구주택으로 본다면 10% 해서 1천만원으로 월 80 ~ 85만원정도 됩니다. 다가구 쪽이 훨씬 세가 높죠. 훔.. 그렇다고 해서 바로 이 금액으로 하면 되겠구나~ 생각하시면 안 됩니다.

위 내용은 그냥 이론적인거고 구체적으로는 지역에 따라서 차이가 많습니다. 그러므로 인근 시세를 확인해서 비교해봐야 합니다.

아파트 같은 경우엔 쉽죠. 다음이나 네이버에서 해당 아파트 주소로 해서 시세조회만 해도 요즘은 전세보증금시세나 월세, 매물까지도 확인이 됩니다. 그에 비해서 다가구주택은 확인이 좀 어려운 편입니다. 인근 부동산 중개소 같은데 붙어있는 광고 등을 봐서 대략적인 금액을 추정해보시면 됩니다.

참고로 전셋집보증금을 몽땅 100% 월셋집으로 전환하는건 너무 위험합니다.

세입자가 월세를 안 낸다면 대처할 방법이 없습니다. 월셋보증금이라도 있으면 보증금에서 까내려가면 되는데 그럴 담보가 없는 것이죠.

세도 안 내고 이사도 안 가면 결국 명도소송으로 쫓아내야 하는데 소송기간만 1년 정도 걸립니다. 그사이에 방세, 명도소송비용, 집행비용... 방세도 못내는 세입자에게 법적으로 청구해봐야 받기가 어렵죠.. 결국 다 집주인이 손해봐야 하는 상황이 벌어지기 쉽습니다.

이런 위험을 회피하려면 월세요금의 최소 열배이상은 되는 보증금을 설정해두는게 좋습니다.

장기적인 저금리로 인해서 전셋집의 집주인은 보증금을 가지고 있어봐야 돈이 안 되는 상황이 벌어지고 있습니다.

2억원 전세금을 2금융권 적금상품에 넣어봐야.. 3% 정도 이자해서 1년에 600만원 정도의 수익밖에 생기지 않습니다.

그나마도 세입자가 바뀔 때마다 들어가는 부동산 중개인의 복비라든지 상황에 따라 싱크대교체나 보일러수리 등으로 건물수리를 해야하니 수익률은 더 떨어지게 됩니다. 그러니 월세로 전환하는게 더 나은 선택일 수 밖에 없습니다.

예를 들어 2억원 중에서 1억원은 그대로 월세보증금으로 남기고 나머지 금액을 월 60만원으로 전환하는 것입니다. 일부만 바꿨는데도 훨씬 유리한 상황이 되었습니다.

이런 상황이다보니.. 모든 전셋집 주인들은 월셋집으로 바꾸는걸 고민할 수 밖에 없습니다.

훔.. 그렇다면 지금 전셋집에서 월셋집으로 변경할 때 매월 방세를 얼마로 하는게 적당할까요? 이런 고민에 빠지게 됩니다.

전월세 전환율 계산법이라는게 여기서 나옵니다.

위 케이스에서 1억원을 월 60만원으로 바꿨으니.. 1년에 720만원으로 변경한게 됩니다. 720 / 10000 = 이 비율을 보면 0.072가 됩니다. 전환율은 7.2%가 되는 거죠.

이와 관련해서 다양한 뉴스가 나옵니다. 그런데 어떤 곳은 5 % 정도로 낮은 곳도 있고 많은 곳은 10%가 넘는 곳도 있습니다. 왜 이렇게 차이가 날까요? 그리고 어떤게 내 주택에 맞을까요?

이는 건물이 아파트인지, 빌라인지, 원룸투룸, 다가구주택인지, 시골인지 도시인지 등에 따라서 차이가 있습니다.

통상적으로 시골은 높은 세부담을 하기 어려우니 전환율이 낮은 편입니다. 그에 비해서 다가구주택은 집값이 저렴한 편이라서 월세보증금이 낮고, 대신 월세가 높은 경우가 많습니다.

하지만 지역차이가 심해서 판단이 쉽지 않죠. 결국 이런 부분은 주변시세에 맞춰야 하는 부분입니다. 인근 부동산중개소에 나와 있는 매물을 보고 적당하게 맞추는게 무난한 선택입니다.