진이의 고민상담소

가끔 네이버지식인이나 다음 tip에서 재미난 질문을 봅니다. 전셋집 주인은 전세보증금을 가지고 있다가 나중에 세입자가 나가게 되면 반환해야하는데 그렇게 돌려줘야하는거라면 도대체 무슨 이익이 있는가? 하는 문의도 재미난 내용입니다.

현재 젊은 층들은 이런 호기심을 가질만한 부분입니다. 전세임대차제도의 특징을 모르기 때문에 그런거죠. 집소유주는 2가지의 장점이 있습니다.

과거에는 전세보증금을 은행에 넣어놓기만해도 돈이 되었습니다. 예를 들어 1980년대에는 예금금리가 10% 정도 되어서 그것만 해도 괜찮은 투자가 되었습니다.

그러므로 보증금을 추후 반환한다고 하더라도 집주인은 충분한 수익을 올릴 수 있었습니다. 하지만 지금은 은행 적금해봐야 연 1%대.. 돈이 안 됩니다.

그러다보니 전셋집을 다들 월셋집으로 전환하고 있는거죠. 월세를 받으면 대략 5 ~ 10%대 수익을 올릴 수 있으니 임대인 입장에선 더 나은 선택입니다.

그럼에도 불구하고 여전히 전셋집이 많죠.. 이는 또 다른 이유가 있기 때문입니다.

즉, 주택을 구입할 때 부동산 담보대출을 받아서 사게 되면 대략 3 ~ 4% 정도의 이자를 부담해야합니다. 그런데 주택담보대출(주담대) 대신 전세를 놓는 것입니다.

그렇게 하면 이자를 부담하지 않아도 되고, 신용등급 상에서도 유리합니다. 연 3 ~ 4% 정도 수익율을 올리고 있는 것입니다.

아! 주담대로 아파트를 구입했는데 아파트 값이 상승했다면 추가적인 수익도 생기게 됩니다. 이런 이유로 대출까지 받아서 투자차원에서 무리해서 사기도 합니다.

그러므로 대출을 받아서 주택을 구입해야할 상황이라면 세를 놓는 것도 괜찮은 방법입니다. 하지만 이렇게 되면 본인이 그 집에서 거주할 수 없다는게 단점입니다. ㅎㅎㅎ;;

경제적으로 여유가 있다면 주담대는 받을 필요가 없으니 요즘처럼 저금리시대에서는 월세로 전환하는게 재테크면에서 더 합리적입니다.

집주인의 재테크면에선 그렇지만 세를 들어사는 서민 입장에서는 방세부담으로 더 힘들어지는 시대입니다..

은행에 목돈을 넣어봐야 이자가 얼마 나오지 않다보니 자신이 소유하고 있는 전셋집을 월셋집으로 바꾸는걸 고민하는 사람이 많습니다. 그런데 여기서 고민이 생기죠. 도대체 월세를 얼마로 해야할까?

이를 가지고 전월세 전환율이라고 표현합니다. 그런데 딱히 법적으로 정해진 요율이 있는 것은 아닙니다. 당사자, 즉 집주인이 정하고 세입자와 적당히 타협으로 정하면 되는 자율부분으로 볼 수 있습니다.

요즘 뉴스 등에서 나오는 정보를 통합해서 보면 아파트는 보통 전월세 전환율이 6 ~ 7% 정도 되는 것 같습니다.

그에 비해서 다가구주택은 훨씬 높아서 10% 정도입니다. 빌라나 오피스텔은 그 가운데 정도로 보면 되지 않나 싶습니다.

그 기준으로 전세 1억원을 몽땅 월세로 바꾼다면 아파트는 1년치 방세가 1억 X 0.06 (6%) = 600만원입니다. 월 50만원이 되는거죠. 7%로 하면 1년 방세는 700만원, 월 65 ~ 70만원 정도됩니다.

다가구주택으로 본다면 10% 해서 1천만원으로 월 80 ~ 85만원정도 됩니다. 다가구 쪽이 훨씬 세가 높죠. 훔.. 그렇다고 해서 바로 이 금액으로 하면 되겠구나~ 생각하시면 안 됩니다.

위 내용은 그냥 이론적인거고 구체적으로는 지역에 따라서 차이가 많습니다. 그러므로 인근 시세를 확인해서 비교해봐야 합니다.

아파트 같은 경우엔 쉽죠. 다음이나 네이버에서 해당 아파트 주소로 해서 시세조회만 해도 요즘은 전세보증금시세나 월세, 매물까지도 확인이 됩니다. 그에 비해서 다가구주택은 확인이 좀 어려운 편입니다. 인근 부동산 중개소 같은데 붙어있는 광고 등을 봐서 대략적인 금액을 추정해보시면 됩니다.

참고로 전셋집보증금을 몽땅 100% 월셋집으로 전환하는건 너무 위험합니다.

세입자가 월세를 안 낸다면 대처할 방법이 없습니다. 월셋보증금이라도 있으면 보증금에서 까내려가면 되는데 그럴 담보가 없는 것이죠.

세도 안 내고 이사도 안 가면 결국 명도소송으로 쫓아내야 하는데 소송기간만 1년 정도 걸립니다. 그사이에 방세, 명도소송비용, 집행비용... 방세도 못내는 세입자에게 법적으로 청구해봐야 받기가 어렵죠.. 결국 다 집주인이 손해봐야 하는 상황이 벌어지기 쉽습니다.

이런 위험을 회피하려면 월세요금의 최소 열배이상은 되는 보증금을 설정해두는게 좋습니다.