진이의 고민상담소

올해 이사를 갈 계획이라 부동산거래 쪽에 관심이 많은데, 최근 들어 전세매물이 적어서 그런지 가계약을 했다가 문제가 생기는 경우가 종종 있는 모양입니다.

그렇다면 중도파기하게 되었을때 그에 따른 책임은 누가 지게 될까요?

제가 법학을 배웠고, 이에 대해서 검색까지 하면서 찾아봤지만, 흑백으로 깔끔한 답변을 하기는 어려운 부분인 것 같습니다.

기본적으로 관련 법규정을 본다면 민법 제565조(해약금)를 생각할 수 있습니다.

민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

보통 부동산매매나 전세, 월세계약서를 작성할 때 10% 정도 돈을 겁니다.

그런데 이행일 전에 개인적인 사유 등으로 중도이행을 못하게 되었다면 매수자(또는 세입자)는 걸었던 돈을 포기하고 파기할 수 있습니다.

반대로 매도자(또는 집주인)이 파기하고자 할 때에는 받았던 금액의 2배를 지급하여 파기할 수 있습니다. 이렇게 해약에 따른 손해배상금으로 설정을 미리 해두는 것입니다. 이게 계약금제도죠.

가계약(假契約)이라는 것은 거기에 임시라는 의미가 붙은 것입니다.

예를 들어 매물이 잘 안 나오는 전셋집이 나왔는데 집주인이 지금 없다보니 정식계약서를 작성할 수 없는 상황이라서 임시로 소액 보증금을 걸어놓고 가계약을 해두는 것입니다. 그동안 다른 사람에게 팔지 말라고 선금을 걸어 놓는 거죠.

문제는 이런 상황에서 거래가 깨진다면 책임은 누가 지는게 맞을까요?

우선 비록 정식서류까지는 작성하지 않았다고 하더라도 집주인과 어느 정도 합의가 이뤄졌다면 가계약이 아니라 말로 한 구두계약이 성립되었다고 봐야합니다.

이 경우에는 법적 효력에는 차이는 없지만 입증이 문제 될 수 있죠. 그래도 위의 해약금제도규정이 그대로 적용되어 매수자가 중도 파기하고자 한다면 걸었던 보증금은 포기해야할 가능성이 높습니다. 그에 비해 중개수수료는 매매나 전월세가 실제 이행까지는 되지 않았으니 지급할 의무가 없다고 봐야할 것 같습니다.

그와는 반대로 제대로된 합의까지는 진행되지 않았다면 걸었던 돈을 반환받을 수 있다고 봐야합니다.

예를 들어 단순히 부동산중개인에게서 아파트가 나왔다는 얘기만 듣고 몇동 몇호인지도 못 듣고 입금했다면 쌍방에게 어떤 의무가 발생한다고 보기는 어렵습니다. 매매나 전세에서 집을 구경하는건 아주 중요한 문제인데 매물도 제대로 구경도 안 하고 계약한다는건 비정상적인거죠.

결국 가계약인가, 구두계약인가, 이를 구별하는게 문제해결의 핵심으로 볼 수 있을텐데 이는 개별적으로 파악해봐야하지 않나 싶습니다.

그리고 현실적인 문제도 있습니다. 가계약금은 이미 지급된 상태라서 보유하고 있는 집주인이나 부동산중개인이 반환하지 않으려고 한다면 합의로 해결해야하고 그게 안 된다면 결국 민사절차로 해결해야합니다. 비용과 시간도 추가되고 피곤해지죠. 걸었던 금액이 얼마인가에 따라서 차이가 있겠지만 소액이라면 법조치로 처리하는건 되러 비효율적일 수도 있습니다.

뭐 현실에선 피차 피곤해지니 대부분 법정까지는 가지 않고 지급한 쪽에서 강하게 청구를 하면 반환하는 경우가 일반적인 것 같습니다.

그래도 상황에 따라서 얼마든지 문제가 복잡해질 수 있기 때문에 계약금을 걸 때에는 그만큼 신중하게 생각하고 행동하는게 좋습니다.