진이의 고민상담소

돈을 빌려줄 때, 확실하게 반환받을 방법을 찾게 됩니다. 그 중에 하나가 부동산저당권과 같은 물적담보를 설정하는 것입니다.

땅과 건물 등의 물적자산은 객관적인 가치가 있어서 근저당이나 가압류, 가등기 등을 걸어서 팔아넘기지 못하게 해두면 추후 회수가능성이 있습니다.

그에 비해 연대보증은 세워둬도 결국 보증인의 재산이 없으면 회수는 어렵죠. 그렇다면 담보물만 잡으면 1000% 확실하게 안전할까요?

많이들 오해하시는게 앞뒤 따지지 않고 안전하다고 판단하는 것입니다.

채무자의 명의로 시세 3억대 논밭과, 7억대의 상가, 5억대의 아파트를 소유하고 있다면 그걸 담보잡고 월2% (연 24%)에 2억원을 빌려줘도 안전하겠죠?

이 질문에 대한 정답은 위험성 99%입니다. 정말 위험한 선택입니다.

왜 그럴까요? 바로 선순위 권리자들이라는게 있기 때문입니다. 15억대 자산이 있는 사람이라면 당연히 은행대출을 받는게 정상입니다. 그렇게 하지 않는다는건 뭔가 문제가 있기 때문이죠.

즉 위 케이스에서 논과 밭, 상가, 아파트에는 이미 1순위로 은행근저당이 설정되어 있을 가능성이 높습니다. 토지인가 건물인가에 따라서 차이가 제법 있지만 그 감정가의 50 ~ 70% 정도까지 이미 돈을 빌린 상태라는거죠.

거기에 2순위로 캐피탈이나 저축은행 등에서 추가대출을 이미 받아놓은 상태입니다.

왜 이렇게 생각하는가 하면 그게 아니라면 월 2% (연 24%)의 고금리로 개인돈을 빌릴 이유가 없기 때문이죠. 그냥 금융회사에서 빌리는게 더 이자율이 낮습니다.

채무자가 바보도 아니고 이 정도는 다 확인해보고 안 되니깐 개인돈, 사채까지 끌어쓰는 것입니다.

결국 개인채권자는 3순위 이후로써 이미 또 다른 사람의 명의로 근저당이 설정되어있을 가능성까지 있습니다.

뭐 그 부분은 제외하고 기존 금융회사대출만 해도 보통 부동산시세의 60 ~ 80%까지 걸려 있게 되는 것입니다. 이 상황에서 소유자가 대출이자납입을 연체하게 되면 그때부터 문제가 생기죠.

결국 경매로 넘어가게 되는데 보통 부동산경매의 낙찰률은 70% 안팎입니다. 논밭의 경우에는 더 낮게 나오는 편이고, 아파트는 좀더 높게 나오는 편이죠.

경매비용 제하고 남은 낙찰금으로는 1, 2순위 채권자를 만족시키는 수준에 불과합니다. 캐피탈, 저축은행 등도 일부 손실을 입을 수도 있을 수준이죠.

돈을 빌려준 개인에게까지 나눠줄 낙찰금은 없을 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 결국 아무런 담보없는 일반채권자가 됩니다.

집까지 날린 채무자의 다른 자산 탈탈 털어봐야 얼마 안 됩니다. 보통 이 정도 되면 채무자는 개인회생이나 파산면책쪽을 알아보게 됩니다. 승인 받으면 합법적으로 돈을 떼먹게 되죠.

이게 현실입니다. 채권추심관련하여 다년간 상담을 해오고 있는데.. 대부분이 연체가 발생한 다음에 어떻게 하면 회수할 수 있는지? 하는 질문입니다. 정말 어렵죠..

제발.. 빌려주기 전에 문의를 하세요...