진이의 고민상담소

돈을 빌려줄 때, 확실하게 반환받을 방법을 찾게 됩니다. 그 중에 하나가 부동산저당권과 같은 물적담보를 설정하는 것입니다.

땅과 건물 등의 물적자산은 객관적인 가치가 있어서 근저당이나 가압류, 가등기 등을 걸어서 팔아넘기지 못하게 해두면 추후 회수가능성이 있습니다.

그에 비해 연대보증은 세워둬도 결국 보증인의 재산이 없으면 회수는 어렵죠. 그렇다면 담보물만 잡으면 1000% 확실하게 안전할까요?

많이들 오해하시는게 앞뒤 따지지 않고 안전하다고 판단하는 것입니다.

채무자의 명의로 시세 3억대 논밭과, 7억대의 상가, 5억대의 아파트를 소유하고 있다면 그걸 담보잡고 월2% (연 24%)에 2억원을 빌려줘도 안전하겠죠?

이 질문에 대한 정답은 위험성 99%입니다. 정말 위험한 선택입니다.

왜 그럴까요? 바로 선순위 권리자들이라는게 있기 때문입니다. 15억대 자산이 있는 사람이라면 당연히 은행대출을 받는게 정상입니다. 그렇게 하지 않는다는건 뭔가 문제가 있기 때문이죠.

즉 위 케이스에서 논과 밭, 상가, 아파트에는 이미 1순위로 은행근저당이 설정되어 있을 가능성이 높습니다. 토지인가 건물인가에 따라서 차이가 제법 있지만 그 감정가의 50 ~ 70% 정도까지 이미 돈을 빌린 상태라는거죠.

거기에 2순위로 캐피탈이나 저축은행 등에서 추가대출을 이미 받아놓은 상태입니다.

왜 이렇게 생각하는가 하면 그게 아니라면 월 2% (연 24%)의 고금리로 개인돈을 빌릴 이유가 없기 때문이죠. 그냥 금융회사에서 빌리는게 더 이자율이 낮습니다.

채무자가 바보도 아니고 이 정도는 다 확인해보고 안 되니깐 개인돈, 사채까지 끌어쓰는 것입니다.

결국 개인채권자는 3순위 이후로써 이미 또 다른 사람의 명의로 근저당이 설정되어있을 가능성까지 있습니다.

뭐 그 부분은 제외하고 기존 금융회사대출만 해도 보통 부동산시세의 60 ~ 80%까지 걸려 있게 되는 것입니다. 이 상황에서 소유자가 대출이자납입을 연체하게 되면 그때부터 문제가 생기죠.

결국 경매로 넘어가게 되는데 보통 부동산경매의 낙찰률은 70% 안팎입니다. 논밭의 경우에는 더 낮게 나오는 편이고, 아파트는 좀더 높게 나오는 편이죠.

경매비용 제하고 남은 낙찰금으로는 1, 2순위 채권자를 만족시키는 수준에 불과합니다. 캐피탈, 저축은행 등도 일부 손실을 입을 수도 있을 수준이죠.

돈을 빌려준 개인에게까지 나눠줄 낙찰금은 없을 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 결국 아무런 담보없는 일반채권자가 됩니다.

집까지 날린 채무자의 다른 자산 탈탈 털어봐야 얼마 안 됩니다. 보통 이 정도 되면 채무자는 개인회생이나 파산면책쪽을 알아보게 됩니다. 승인 받으면 합법적으로 돈을 떼먹게 되죠.

이게 현실입니다. 채권추심관련하여 다년간 상담을 해오고 있는데.. 대부분이 연체가 발생한 다음에 어떻게 하면 회수할 수 있는지? 하는 질문입니다. 정말 어렵죠..

제발.. 빌려주기 전에 문의를 하세요...

채권채무관련 상담을 하면서 고액 돈을 빌려줄 땐 단순히 차용증이나 공증만 받지 말고 꼭 실익있는 자산으로 담보를 잡아라고 말씀드립니다.

이런 의견은 어떤 전문가에게 물어보더라도 비슷한 답변을 할 듯 싶네요.

그렇다면 땅이나 아파트, 오피스텔, 빌딩 등의 부동산에 근저당을 설정해 놓으면 무조건 100% 안전할까요? 이런 부분에 대해서는 전혀 생각을 하지 않는 분들이 많은 것 같습니다.

이는 담보물의 가치평가라는 문제인데 솔직히 까다로운 부분입니다.

토지, 건물의 가격을 판단하는건 감정평가사 쪽이죠. 뭐 해당 지역 인근 부동산중개소를 통해도 왠만큼 시세를 확인할 수 있는 부분입니다. 거기에 선순위 권리자를 고려해야하니 법률적 분석도 들어가야 합니다.

예를 들어 은행대출로 인해서 근저당이 1순위로 먼저 설정되어 있을 수도 있고, 그곳에 전세, 월세를 사는 세입자도 있을 수 있습니다.

그리고 세금, 유치권행사처럼 사전에 확인이 쉽지 않는 부분도 있습니다. 세금 부분에 대해선 곧 시스템 개선이 있을거라고 하는데 입법이 된다면 조금 더 투명해지지 않을까 싶습니다.

이렇게 부동산의 경우에는 정말 복잡한 문제가 걸려있습니다.

그에 비해 서류상으로 저당권설정이 불가능한 동산담보(動産擔保)의 경우에는 이런 복잡한 판단이 필요없어서 안전한 편입니다. 해당 물품이 얼마만한 가치가 있느냐? 가 가장 중요한 부분이죠.

뭐 현실적으로 동산담보대출은 금액이 그다지 크지 않은 편이라서 실생활에서 활용도도 부동산에 비해선 비중이 훨씬 적습니다.

이렇게 토지, 건물에 대해서는 권리관계, 가치평가가 쉽지 않다보니 대상에 근저당을 설정했다고 해서 무조건 안전하다는 보장은 없습니다.

살려고하는 수요가 많아서 환금성이 높고 전월세 세입자가 있어봐야 1가구 정도인 아파트의 경우에는 지역에 따라서 차이가 있지만 보통 감정가의 80% 정도로 높은 가격에 낙찰되는 편입니다.

그에 비해서 빌라는 좀 더 떨어지고, 일반 단독주택은 낙찰률이 더 떨어지는 편이죠. 유명했던 종로구 옛 단성사 빌딩만 하더라도 3번의 유찰을 거쳐 감정가의 약 59.7%의 수준에 낙찰되었습니다.

이런 상황이기 때문에 비전문가가 판단하기는 정말 어렵습니다. 그렇다고 해서 전문가의 판단이 100% 맞지도 않습니다. 실제 경매절차가 진행되어면 예상외의 문제가 등장하기도 하죠.

그러므로 부동산담보가 있다고 무조건 안전하다! 라고 판단하는건 위험한 생각입니다.