진이의 고민상담소

최근들어 신탁대출을 받은 다음에 등기부 등본을 보고 놀라서 질문을 올리시는 분들이 많으시더군요.

담보대출을 받으면 금융기관 명의로 근저당이 설정되는게 정상인데 그게 아니고 소유권이 신탁회사의 이름으로 옮겨져 있어서 집주인의 입장에서 당황하게 만드는 것입니다.

자신의 재산권을 상실한 것이 아닌지.. 마음대로 타인에게 처분해버리는 것이 아닌지 걱정까지 하게 되죠. 이런 부분은 해당 상품에 대해서 제대로 설명이 안 되서가 아닌가 싶습니다.

대출회사에서 고객들이 오해하고 당황하지 않게 잘 설명을 해줘야 하는데 솔직히 복잡하다보니 그냥 쉽게 쉽게 기초적인 내용만 얘기하고 넘어가는 것 같습니다.

기본적으로 신탁대출은 소유권이 회사측으로 넘어가는 형식으로 진행 됩니다. 그러니 등기가 이전이 되죠.

하지만 그렇다고 해서 소유권을 잃게 되는 것은 아닙니다. 재산권은 그대로 가지고 있게 되며 매매도 그대로 할 수 있습니다. 물론 매수하려는 사람도 내용을 잘 모르면 부담이 되어서 안 사려고 할 수도 있습니다...

이런 형식으로 진행되면 집주인은 단독으로 전세나 월세계약을 할 수 없게 됩니다. 집주인이 전월세계약을 하고자 한다면 신탁회사의 동의를 얻어야 합니다.

이렇게 하는 이유는 금융기관에서 선순위로 담보대출을 하더라도, 추후 전월세 세입자가 후순위로 들어오게 되면 그 후순위 세입자도 최우선변제금은 보호를 받기 때문입니다.

금융기관 입장에선 그 금액만큼 회수가 어려워지기 때문에 방공제라는 것을 하게 됩니다. 빌려주는 한도를 줄이는 것이죠.

이렇게 되면 임대를 놓지 않고, 집주인 자신이 직접 그 주택에 거주할 상황에서도 주택대출을 받을 수 있는 금액이 줄어듭니다. 집구입자금이 부족한 상황에서는 정말 손해죠.

이런 이유로 빌라 등의 구입자금이 부족한 상황에서 방공제가 있는 1금융 일반 주택담보가 아니라 금리가 좀 높더라도 방공제가 없는 2금융 신탁대출을 이용하는 것입니다. 장점과 단점이 뚜렷하죠.

참고로 신탁비용으로도 100만원 정도 소요되기 때문에 실익을 잘 고려한 다음에 결정하시는 것이 좋습니다.