진이의 고민상담소

은행에 목돈을 넣어봐야 이자가 얼마 나오지 않다보니 자신이 소유하고 있는 전셋집을 월셋집으로 바꾸는걸 고민하는 사람이 많습니다. 그런데 여기서 고민이 생기죠. 도대체 월세를 얼마로 해야할까?

이를 가지고 전월세 전환율이라고 표현합니다. 그런데 딱히 법적으로 정해진 요율이 있는 것은 아닙니다. 당사자, 즉 집주인이 정하고 세입자와 적당히 타협으로 정하면 되는 자율부분으로 볼 수 있습니다.

요즘 뉴스 등에서 나오는 정보를 통합해서 보면 아파트는 보통 전월세 전환율이 6 ~ 7% 정도 되는 것 같습니다.

그에 비해서 다가구주택은 훨씬 높아서 10% 정도입니다. 빌라나 오피스텔은 그 가운데 정도로 보면 되지 않나 싶습니다.

그 기준으로 전세 1억원을 몽땅 월세로 바꾼다면 아파트는 1년치 방세가 1억 X 0.06 (6%) = 600만원입니다. 월 50만원이 되는거죠. 7%로 하면 1년 방세는 700만원, 월 65 ~ 70만원 정도됩니다.

다가구주택으로 본다면 10% 해서 1천만원으로 월 80 ~ 85만원정도 됩니다. 다가구 쪽이 훨씬 세가 높죠. 훔.. 그렇다고 해서 바로 이 금액으로 하면 되겠구나~ 생각하시면 안 됩니다.

위 내용은 그냥 이론적인거고 구체적으로는 지역에 따라서 차이가 많습니다. 그러므로 인근 시세를 확인해서 비교해봐야 합니다.

아파트 같은 경우엔 쉽죠. 다음이나 네이버에서 해당 아파트 주소로 해서 시세조회만 해도 요즘은 전세보증금시세나 월세, 매물까지도 확인이 됩니다. 그에 비해서 다가구주택은 확인이 좀 어려운 편입니다. 인근 부동산 중개소 같은데 붙어있는 광고 등을 봐서 대략적인 금액을 추정해보시면 됩니다.

참고로 전셋집보증금을 몽땅 100% 월셋집으로 전환하는건 너무 위험합니다.

세입자가 월세를 안 낸다면 대처할 방법이 없습니다. 월셋보증금이라도 있으면 보증금에서 까내려가면 되는데 그럴 담보가 없는 것이죠.

세도 안 내고 이사도 안 가면 결국 명도소송으로 쫓아내야 하는데 소송기간만 1년 정도 걸립니다. 그사이에 방세, 명도소송비용, 집행비용... 방세도 못내는 세입자에게 법적으로 청구해봐야 받기가 어렵죠.. 결국 다 집주인이 손해봐야 하는 상황이 벌어지기 쉽습니다.

이런 위험을 회피하려면 월세요금의 최소 열배이상은 되는 보증금을 설정해두는게 좋습니다.

은행금리가 1%대에 머물면서 전셋집을 월셋집으로 전환하는 곳들이 늘어나고 있습니다. 보증금받아서 금융기관에 넣어봐야 돈이 안 되니 차라리 월세를 많이 받는게 낫다라고 생각하는 것입니다.

이로 인해 세입자들이야 고생하겠지만, 집소유자의 입장에서 본다면 재테크면에서 합리적인 선택입니다. 그런데 수익성을 높이려고 하다보니 사글세(朔月貰)까지도 다시 생겨나는 모양입니다.

요즘 젊은층 분들에게는 생소한 용어일 수도 있겠네요.. 사글세란 일정기간 임대차계약을 하면서 그 기간동안의 방세를 모두 미리 지급해놓고 만기가 되면 돈관계는 그대로 끝나고 세입자는 그냥 이사나가면 되는 계약방식입니다.

보통 월세계약을 하면 월세보증금 2천만원에 월 40만원으로 어느 정도 보증금을 잡게 되는데 아예 이런 담보금 없이 월 50만원으로 해서 1년치 600만원을 미리 선납하고 사는 것입니다.

1년 생활하는 동안 선납금에서 방세를 까내려가게 되고 만기가 되면 남는게 없으니 임차인은 방 빼고 이사나가면 되는 것입니다.

취업을 막 해서 전셋집은 커녕 월셋집도 구할 자금이 부족한 상태에서는 괜찮은 방식이라고 볼 수 있습니다. 집주인도 월 10만원씩해서 1년 120만원이나 더 방세를 많이 받을 수 있으니 괜찮다라고 생각해서 이해타산이 서로 맞게 됩니다. 게다가 방세입금하나 신경 안 써도 되니 관리도 쉬워지죠.

하지만 여기에 문제가 생길 때가 간혹 있습니다.

사글세로 해서 계약만기가 되면 이사를 나가야 되는데 안 나가고 버티는 것입니다. 물론 그에 따라 세를 계속 납부하면 다행인데 돈도 없다고 하고 안 나가면 정말 난감해집니다.

일반 월셋집의 경우에는 이 상황에서 보증금에서 까면 됩니다. 손해볼게 별로 없죠. 그와 동시에 명도소송을 신청해서 임차인을 쫓아내는 방법이 있습니다.

명도소송에 근 1년정도를 잡아야하고, 소송에 따른 비용도 있으니 이런 부분을 모두 소화시킬려면 월세보증금 수준은 방세의 열배가 훨씬 넘어야 합니다.

물론 소송비, 강제집행비용 등은 세입자에게 별도로 청구할 수는 있는데 세도 제대로 지급하지 못하는 사람에게서 소송비용 등을 회수하기는 정말 어렵습니다. 결국 이런 상황까지 가게 되면 집주인이 손해를 볼 수 밖에 없습니다.

사글세에서 임차인이 나가지도 않고 버틴다면 집주인은 가급적 대화를 통해서 스스로 빨리 나가도록 협조를 구하는게 최선이고 그게 안 되면 명도소송을 바로 진행하는게 조금이라도 손실을 줄일 수 있는 방법이 아닌가 싶습니다.

이런 위험을 피하려면 처음부터 사글세는 안 주거나, 정 처음에 자금이 없다라고 하면 계약기간 중간에 추가로 보증금을 받기로 약정하고 불이행시에는 계약해지하고 이사 나가기로 약속해두는게 안전성을 높이는 방법이 아닐까 싶습니다.