진이의 고민상담소

매매나 전세, 월세와 같은 부동산거래를 하다보면 계약시점이 아주 중요할 때가 있습니다.

중도 해지하게 되면 그 시기를 언제로 잡는가에 따라서 위약금인 해약금을 받을 수 있느냐? 못 받느냐가 정해지는 거라서 몇백만원 이상의 돈이 왔다갔다 하게 되는 것입니다.

뭐 복잡하게 생각할 필요없이.. 부동산중개인을 통해서 집주인에게 계약금을 입금하고 계약서를 작성하면 그때부터 책임을 지는게 아니냐? 맞습니다. 하지만 그렇게 진행되지 않을 때가 종종 있죠.

그 중에서는 가계약이라고 표현하는 케이스도 있습니다. 예를 들어 집을 보고 마음에 들어서 매매나 전세계약을 하고자 하는데 집주인이 마침 시간이 없을 때 미리 예약을 해놓게 됩니다.

내일이나 모레 집주인이 시간이 될 때 만나기로 하는데 그 사이에 혹시라도 다른 사람이 등장해서 새치기 할 수 없도록 계약금을 입금해 놓는 것이죠. 이걸 가계약(假契約 임시)이라고 흔히들 얘기합니다.

그렇다면 그 상황에서 저녁에 곰곰히 생각해보니 안 좋은 점들이 기억나기 시작해서 그 다음날 매수자 측이 마음이 변해서(변심하여) 취소를 하고자 한다면 어떻게 될까요?

생각보다 복잡합니다. 매수자 측에서는 임시적인 것이니 계약금을 환불받을 수 있지 않느냐? 라고 주장하겠지만, 매도자 측에서는 반환을 거절할 가능성이 높습니다.

다른 사람과의 거래를 막기위해서 돈을 입금한게 아니냐? 라고 주장할 수 있는 것이죠. 논리적으로 본다면 맞습니다.

법적으로 본다면 당사자 사이에 의사일치, 합치가 있었느냐가 핵심일 것 같습니다. 대화상으로라도 집주인측도 OK했다면 그때 구두계약이 성립되었다고 볼 수 있는 것입니다.

그와는 반대로 단순하게 부동산중개인과 매수인측과의 합의만 있었을 때에는 제대로 의견합치가 완료되었다고 보기는 어렵습니다.

그런데 현실에선 조금 더 생각해야할 부분이 있습니다. 계약금을 가진 측이 집주인이라는 것이죠. 반환해주지 않으면 매수자측에서 소송을 걸고 법정에서 다퉈야 됩니다. 불리한 조건이라는 것입니다.

똑같은 상황에서 반대로 매도자측에서 취소를 해놓고는 위약금없이 원금만 반환을 한다면 역시 매수자측에서 손해배상금을 청구해야하는 상황이 벌어집니다. 역시 불리한 조건이죠.

민사에서나 형사에서나 역시 돈을 가지고 있는 쪽이 유리한 측면이 있기 때문에 그만큼 계약금지급은 충분히, 심각히 고민을 하고 해야 합니다.