진이의 고민상담소

최근들어 주택담보대출에 DSR(총부채원리금 상환비율)을 적용한다고 해서 뉴스가 많이 나오고 있습니다. 문제는 마이너스 통장이 있을 때에는 DSR이 아주 나쁘게 나온다는 점입니다.

그전에 평가에 사용하던 것이 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)이라고 해서 상환해야하는 원금, 이자가 돈 빌리는 사람의 연소득에 몇 %인지를 가지고 검토하는 것이었습니다.

이런 심사는 필요합니다. 예를 들어 연봉이 4천만원인데 매년 갚아야하는 대출원리금이 3천만원이 넘는다면 돈을 추가로 더 빌려주기는 힘듭니다... 그 사람의 일반 생활비를 고려한다면 대출금을 연체할 가능성이 높기 때문입니다.

dsr도 비슷한 심사시스템인데 dti와의 차이점은 주담대 외에 다른 대출상품의 원금과 이자상환까지도 고려한다는 점입니다. dti는 그와는 달리 이자상환부분만 검토하기 때문에 조금 더 낮게 나오게 됩니다.

dsr의 최고 문제는 마이너스통장입니다.

다른 일반대출상품은 원리금을 나눠서 내는 원리금상환방식이거나, 만기시까지 이자만 납부하는 만기일시상환방식이라서 원금변제부담이 덜 합니다.

예를 들어 3천만원을 5년상환으로 한다면 매년 원금을 600만원정도 변제해야 합니다. 그런데 마이너스통장은 1년 만기방식이라 원칙적으로 그해 3천만원 전액 갚는 형태입니다. 물론 연장으로 다음해로 넘기지만 이 부분이 고려되지 않습니다.

연봉이 4천만원이라면 3천만원 짜리 마이너스통장원금만으로도 DSR이 75% 나오게 되는 것입니다. 거기에 이자금액까지 고려하면 더 높아지죠. 연봉을 대부분 빚갚는데 사용되는 걸로 나와서 주담대 한도가 아예 안 나오게 됩니다.

현실에서는 대부분 연장되어 원금부담이 없는데 현실과는 전혀 다르게 계산되는 것입니다.

현재 은행 등에 금융사에서 어떻게 취급하는지는 모르겠지만 DSR을 엄격하게 적용하기 시작하면 마이너스통장은 최악의 상품이 됩니다. 2 ~ 3천만원짜리 하나만 가지고 있어도 주택담보대출한도에 적지 않은 제한을 받게 되는 것입니다.

은행쪽에선 만기일시상환방식상품이 거의 없으니 원리금상환방식으로 전환을 해야 주담대를 받을 수 있는 상황이 됩니다.

뭔가 비합리적이죠.. 물론 금융기관에서도 이런 문제점을 알고 있으니 어떻게든 다른 방법을 찾거나 시스템 수정을 거치지 않을까 싶습니다.

처음 대출을 받을 때에는 무엇보다 가장 기초상식인 상환방식을 꼭 이해하고 신청하는게 좋습니다.

보통보면 뭐 정해진대로 갚아가면 되지 하고 생각하기 쉬운데 선택방법에 따라서 똑같은 금리라고 하더라도 납부하는 이자가 틀립니다. 차이가 크죠.

그리고 매달 내야하는 납입금도 틀리기 때문에 그에 맞게 자금관리를 하는게 중요합니다.

대부업체들에서 주로 사용하는게 만기일시상환방식입니다. 예를 들어 300만원을 1년간 빌리면, 매달 정해진 날짜에 이자 87,250원만 납부하고, 1년뒤 만기일에 원금까지 변제하는 형태입니다.

대출기간동안 전체금액을 활용할 수 있다는게 장점인 대신에 만기에 모두 갚기가 쉽지 않다는게 단점입니다. 그러다보니 또 재대출을 받아야하는 경우가 많죠.

그러니 여유가 있을 때마다 조금씩이라도 원금까지 갚는게 좋습니다.

고객입장에서 편한게 매달 같은 금액으로 원리금을 갚아가는 원리금균등상환방식입니다.

매달 고정금액을 갚으니 고객입장에서 헷갈리지 않고 조금씩 총액이 줄어든다는게 장점, 반면에 초기엔 원금이 많이 남아서 갚는 금액에서 이자의 비중이 크다는게 단점입니다.

중도상환수수료가 있는 경우도 많죠.

보통 고객에게 가장 유리하다고하는게 원금균등상환방식입니다. 초기엔 납부액이 크다가 뒤로 갈수록 줄어드는 형태입니다.

주택담보대출에서 많이 이용되죠.

그리고 원리금균등과 원금균등에서는 거치식이 추가될 수 있습니다. 이는 초반 정해진 거치기간동안(보통 1 ~ 6개월 정도)은 이자만 납부하는 형태입니다.

은행의 마이너스통장방식도 있습니다.

이는 보통 1년 동안 정해진 한도내에서 얼마든지 꺼내쓸 수도 있고, 갚을 수도 있는 형태입니다. 만기일엔 역시 모두 갚아야하는데 이게 힘들다보니 연장하는 경우가 많죠.

편리한 대신 신용상태에 문제가 생기면 재연장이 안 될 수도 있기 때문에 주의해야합니다.

그리고 매일 원리금을 갚는 일수대출도 있습니다.

보통 재래시장 같은 곳의 작은 사채업자들이 빌려주는 방식인데 재래시장 상가사장 분들의 경우에는 하루하루 조금씩 소득이 들어오니 매일 조금씩이라도 갚는 일수가 편한 부분이 있습니다.

하지만 일수방식은 초고금리 불법사채인 경우가 많기 때문에 가급적 이용하지 않는게 좋습니다.

보통보면 대출상품마다 각기 상환방법이 정해져 있기 때문에 고객의 선택권은 그다지 넓지 않은 편입니다.

그래서 우선적으로는 금리를 기준으로 은행 > 2금융권 > 대부업체 순으로 이용하는게 좋습니다.

그리고 어떤 형태이든 상관없이 중도상환수수료가 없다면 조금이라도 빨리 갚는게 좋습니다. 그만큼 이자부담이 줄어들게 되죠.