진이의 고민상담소

시골 단독주택의 경우에는 경계를 침범한 곳이 많은 모양입니다. 어제도 한분이 40년간 점유해온 6평의 땅을 자기 소유로 어떻게 변경등기 할 수 있는지 문의를 올리셨더군요.

등기부 등본상에 자신의 소유는 약 60평인데 담으로 둘러싸져 있는 실평수는 약 66평으로 계속 소유하고 있었고 분쟁도 없었으니 당연히 이미 자기재산이라고 생각하는 것입니다.

이는 단순하게 법규정만 보고 쉽게 소유권을 확보할 수 있다라고 생각하셔서 이런 오해가 생기는 것 같습니다.

민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

위 규정에 근거하여 등기를 해야 자기 땅이 됩니다.

그리고 이는 단순하게 신고해서 변경이 될 수 있는게 아닙니다. 그렇게 되면 쥐도 새도 모르게 재산권이 뒤죽박죽 이전되는 상황이 벌어지겠죠.

그러므로 법률관계와 사실관계를 확인하기 위한 절차를 거쳐야 합니다.

그 이웃집은 자신의 땅을 뺏길 생각은 전혀 없습니다. 결국 취득시효를 근거로 기존의 소유권자와 소송에서 다퉈서 승소를 해야하는 상황이 벌어지게 되는 것입니다.

이것도 만만한 일이 아닙니다. 바로 담 넘어 가장 가까운 이웃과 민사소송을 벌인다면 시골에서는 욕이란 욕은 다 들을 생각을 해야 합니다.

그리고 금액이 얼마이든 떠나서 원수가 되기 쉽습니다.

거기에 또 다른 문제가 있습니다. 실제 소송을 했을 때 승소를 할 수 있느냐 입니다. 민법규정만 본다면야 승소할걸로 보이지만 판례에선 그렇지 않습니다.

대법원 판례에 따르면 아주 적은 땅을 점유했을 때에는 그 경계침범에 고의성이 없다라고 봐서 자주점유로 인정받아 취득시효를 인정합니다.

하지만 그 토지의 범위가 넓을 때에는 토지주가 처음부터 타인의 토지임을 알면서도 침범한 것이기 때문에 이를 타주점유로 본다는 것입니다.

즉 몇십년을 보유하고 이용하고 있어도 취득시효를 인정받을 수 없는 것이죠.

결국 6평으로 40년간 별문제없이 살았다는 내용으로도 승소한다는 보장은 없습니다. 되러 패소하면 그 땅을 돌려줘야하는 상황이 벌어질 수 있는 것입니다. 그렇게 본다면 그냥 넓은 땅을 쓰는 걸로 만족하는게 무난하지 않나 싶습니다.

아파트나 빌라, 오피스텔을 살 때에는 기본적으로 서류는 부동산등기부 등본만 보면 됩니다. 그나마도 토지부분에 대해서는 별게 없으니 권리관계를 분석하기도 쉽습니다.

집이 괜찮는지, 살기에 편한지.. 곰팡이나 누수가 없는지.. 이런 현실적인 부분에 더 집중해서 봐야 하죠.

그런데 이번에 시골촌집 매물을 찾아서 돌아다니다보니 완전 다르더군요. 도시처럼 별생각없이 등기만 확인해서는 나중에 문제가 생기기 쉽습니다.

우선 확인해야할 부분이 건축물대장,

시골에서는 땅만 등기되어 있는 경우가 많습니다. 집을 건축하면서 건축물대장을 생성해놓고 미등기 상태로 지내는 것이죠.

이 경우 소유권관계에서만 본다면 토지소유권만 이전하면 주택은 자연스럽게 따라온다고 생각합니다. 그 집에 다른 사람들이 사는 것도 아니니 법률관계에 문제가 생길거라고는 생각 못 하죠.

그런데 부동산중개인 왈~ 미등기에 건축물대장이 있다면, 그냥 그곳에 수리, 수선해서 사는 것은 문제가 없는데 철거하는건 문제가 생길 수 있다고 하더군요.

철거하려면 건축물대장 상의 소유자의 동의를 얻어야하는데.. 그걸 얻을 수 없다는 것입니다.

건축물대장에 등재한지 오래되니 거기 등재된 사람도 이미 사망한 경우가 대부분이고 그 경우 그 상속인들을 다 찾아서 동의를 받아야하는데 이게 어렵다는거죠. 모르고 사신 분들은 머리에 쥐나는 상황이 벌어지는 것입니다.

또 확인해야하는 부분은 지적도. 지적도는 토지를 필지별로 구분하여 땅의 경계를 그어놓은 것입니다.

즉! 지도에 여기는 내 땅, 여기는 저 사람 땅, 하고 표기를 해놓은 거죠. 이걸 확인해야하는 이유는 단독주택들은 경계침범한 경우가 종종 있다는 것입니다.

집을 지을 때 측량을 하고 짓지만, 하다보면 이웃집토지를 넘어가는 경우가 있는거죠.

안 그래도 얼마전에 매물을 하나 봤는데 마음에 들더군요. 그래서 계약을 할까 검토하고 있는데 지적도를 보니 헉! 당황스럽더군요.

바로 이웃집에서 대략 10평정도 이쪽 토지를 점유하고 있다는 것, 황당하더군요. 부동산 중개인도 처음부터 그 얘기를 해줬야할텐데 그것도 말 안 해주고.. 시골에서 이웃집과 10평가지고 다투는 것도 말이 안 되죠..

미리 알았으니 망정이지.. 쩝.. 혹시라도 시골촌집을 구입하실거라면 등기부등본 뿐만 아니라 건축물대장과 지적도까지 꼭 확인하세요.