진이의 고민상담소

귀촌을 하려고 시골 촌집을 찾고 있는데 건축물대장이 있는 미등기된 주택이 있다고 하더군요.

그전부터도 소개 받다보면 등기를 하지 않은 곳은 많다는 걸 알았는데.. 건축물대장에 대해서는 존재에 있어서도 전혀 신경을 쓰지 않고 있었습니다.

그런데 법적인 부분은 대충 넘어가서는 안 된다는 생각이 들어서 관련 정보를 찾아봤습니다. 보통 매매를 할 때에는 부동산 등기부등본를 가장 중심으로 신경쓰게 됩니다.

소개해주는 부동산중개소에서도 등기부등본 정도 확인해주죠. 실제 소유권을 확인하는데에서는 그정도만 해도 된다고 배웠습니다.

미등기상태에서는 원칙적으로 그 건물이 있는 땅의 주인이 소유라고 추정하게 됩니다. 그런데 지상권이 설정되어 있으면 완전히 달라집니다.

등기부등본 을구에 지상권이 설정되어 있으면 그 지상권자가 그 땅위에 건물이든, 수목(나무)이든 자기 개인 소유로 보유할 수 있습니다.

문제는 등기부상에 등록이 안 된 법정지상권이 존재할 수 있다는 것입니다. 이런 곳을 잘못 구입했다가는 법적으로 복잡한 문제에 빠지게 될 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

사진과 포스팅 내용과는 아무런 관련없음

뭐 보통은 주택주인과 땅주인이 다르다고 미리 얘기하니 그때 신경써서 판단하면 됩니다. 그런 부분은 보통 중개하시는 분들이 먼저 다 알아서 얘기해주죠.

그런데 미등기에 건축물대장이 있는 집도 그와 비슷한 상황이 벌어질 수 있다라는 생각이 들더군요. 즉 대지소유권자와 다르게 등록되어 있다면 소유관계에서 문제가 될 수 있지 않을까?.. 그런데 이리저리 찾아보니 문제가 생기는 부분은 다른 곳이더군요.

우선 소유관계를 명확하게 하려면 건축물 대장상의 소유주를 현재의 실소유주로 변경해야하는데 보통 땅주인이 몇번 바뀌면서 기간이 오래 흘러 명부상 등록된 사람을 찾는 것 자체가 현실적으로 불가능한 경우가 많다고 하더군요.

그리고 가능해도 비용이 많이 들어서 수리, 리모델링해서 살 계획이라면 명의변경없이 그냥 그대로 사는게 무난하다고 하더군요.

문제는 철거할때 과거 등록된 사람의 동의없이 철거하게 되니 불법행위가 될 수 있다는 점입니다. 정상적으로 하려면 현주인으로 변경해야하는데 이게 어렵다고 하더군요.

뭐 누구는 행정소송을 해야한다.. 누구는 전소유주의 현재 상속자를 찾아서 소송을 걸어야 한다.. 검색해봐도 딱 떨어지는 답은 없더군요.

제일 정답으로 보이는 내용은 '한마디로 까다로운 상황이니 왠만하면 매수하지 말라'라는 말인 것 같습니다.

이미 주택이 오래 되어서 없어져버렸다면 상관이 없는데 현존하고 있는 상황에서는 마음대로 철거하고 새로 신축하기는 어렵다는 것입니다. 훔~ 정말 쉬운 문제가 아니네요.