진이의 고민상담소

일반 주택들을 보다보면 등기부 등본에 나와 있는 면적과 실제 그 집의 평수가 다른 경우가 가끔 있습니다.

이런 일이 생기는 이유는 건축할 때나 담을 쌓을 때 실수로 타인의 토지를 침범한 경우가 많죠. 물론 상황에 따라서는 알면서도 그렇게 경계를 벗어나서 건물을 짓는 경우도 있습니다.

이웃집이 모르고 넘어가면 그렇게 10년, 20년 계속 살게 되는거죠. 그렇게 지내다보면 그 땅도 내땅이라는 생각이 자연스럽게 들게 됩니다.

그렇다면 실평수로 등기변경을 할 수 있을까요? 이에 대해서는 민법상 부동산 취득시효규정이 적용됩니다.

민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

이 규정에 따르면 20년간 분쟁없이 소유의 의사로 계속 보유하고 있으면 자기 땅이 된다는 것입니다. 물론 민사소송을 신청해서 판결을 받아야 합니다.

이 규정에 따르면 기존 소유자는 완전히 바보가 됩니다. 소송으로 난리가 나겠죠.

하지만 역시 현실은 그렇게 풀리지 않더군요. 대법원 판례 따르면 적은 면적으로 건축 등의 상황에서 모르고 점유한 경우에는 취득시효를 인정하지만, 면적이 넓어서 처음부터 타인토지임을 알고도 점유한 경우에는 위 규정의 적용을 받지 못한다는 것입니다.

타인토지임을 알고 점유했기 때문에 소유의 의사가 없다(타주점유 他主占有)는 것이죠. 자신의 마음, 생각이 중요한게 아니고 객관적으로 판단하게 됩니다.

결국 이 때에는 몇십년을 내 땅처럼 사용했다고 하더라도 소유권을 가질 수 없습니다.

현실에 맞는 내용이 아닌가 싶습니다. 이웃끼리 몇평 토지로 다투기는 쉽지 않습니다. 그래서 다투지 않고 뒀다고 해서 방치했다고 판단해서 재산권까지 넘어가버린다면 정말 소유자입장에선 말이 안 되죠.

솔직히 공짜로 자기 재산도 아닌 타인토지를 이용한다는 것만 하더라도 이득이죠. 그걸로 만족하고 실평수대로 등기하는 것까지는 바라지 않는 것이 맞지 않나 싶습니다.

시골 단독주택의 경우에는 경계를 침범한 곳이 많은 모양입니다. 어제도 한분이 40년간 점유해온 6평의 땅을 자기 소유로 어떻게 변경등기 할 수 있는지 문의를 올리셨더군요.

등기부 등본상에 자신의 소유는 약 60평인데 담으로 둘러싸져 있는 실평수는 약 66평으로 계속 소유하고 있었고 분쟁도 없었으니 당연히 이미 자기재산이라고 생각하는 것입니다.

이는 단순하게 법규정만 보고 쉽게 소유권을 확보할 수 있다라고 생각하셔서 이런 오해가 생기는 것 같습니다.

민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

위 규정에 근거하여 등기를 해야 자기 땅이 됩니다.

그리고 이는 단순하게 신고해서 변경이 될 수 있는게 아닙니다. 그렇게 되면 쥐도 새도 모르게 재산권이 뒤죽박죽 이전되는 상황이 벌어지겠죠.

그러므로 법률관계와 사실관계를 확인하기 위한 절차를 거쳐야 합니다.

그 이웃집은 자신의 땅을 뺏길 생각은 전혀 없습니다. 결국 취득시효를 근거로 기존의 소유권자와 소송에서 다퉈서 승소를 해야하는 상황이 벌어지게 되는 것입니다.

이것도 만만한 일이 아닙니다. 바로 담 넘어 가장 가까운 이웃과 민사소송을 벌인다면 시골에서는 욕이란 욕은 다 들을 생각을 해야 합니다.

그리고 금액이 얼마이든 떠나서 원수가 되기 쉽습니다.

거기에 또 다른 문제가 있습니다. 실제 소송을 했을 때 승소를 할 수 있느냐 입니다. 민법규정만 본다면야 승소할걸로 보이지만 판례에선 그렇지 않습니다.

대법원 판례에 따르면 아주 적은 땅을 점유했을 때에는 그 경계침범에 고의성이 없다라고 봐서 자주점유로 인정받아 취득시효를 인정합니다.

하지만 그 토지의 범위가 넓을 때에는 토지주가 처음부터 타인의 토지임을 알면서도 침범한 것이기 때문에 이를 타주점유로 본다는 것입니다.

즉 몇십년을 보유하고 이용하고 있어도 취득시효를 인정받을 수 없는 것이죠.

결국 6평으로 40년간 별문제없이 살았다는 내용으로도 승소한다는 보장은 없습니다. 되러 패소하면 그 땅을 돌려줘야하는 상황이 벌어질 수 있는 것입니다. 그렇게 본다면 그냥 넓은 땅을 쓰는 걸로 만족하는게 무난하지 않나 싶습니다.