진이의 고민상담소

채권채무관련 상담을 하면서 고액 돈을 빌려줄 땐 단순히 차용증이나 공증만 받지 말고 꼭 실익있는 자산으로 담보를 잡아라고 말씀드립니다.

이런 의견은 어떤 전문가에게 물어보더라도 비슷한 답변을 할 듯 싶네요.

그렇다면 땅이나 아파트, 오피스텔, 빌딩 등의 부동산에 근저당을 설정해 놓으면 무조건 100% 안전할까요? 이런 부분에 대해서는 전혀 생각을 하지 않는 분들이 많은 것 같습니다.

이는 담보물의 가치평가라는 문제인데 솔직히 까다로운 부분입니다.

토지, 건물의 가격을 판단하는건 감정평가사 쪽이죠. 뭐 해당 지역 인근 부동산중개소를 통해도 왠만큼 시세를 확인할 수 있는 부분입니다. 거기에 선순위 권리자를 고려해야하니 법률적 분석도 들어가야 합니다.

예를 들어 은행대출로 인해서 근저당이 1순위로 먼저 설정되어 있을 수도 있고, 그곳에 전세, 월세를 사는 세입자도 있을 수 있습니다.

그리고 세금, 유치권행사처럼 사전에 확인이 쉽지 않는 부분도 있습니다. 세금 부분에 대해선 곧 시스템 개선이 있을거라고 하는데 입법이 된다면 조금 더 투명해지지 않을까 싶습니다.

이렇게 부동산의 경우에는 정말 복잡한 문제가 걸려있습니다.

그에 비해 서류상으로 저당권설정이 불가능한 동산담보(動産擔保)의 경우에는 이런 복잡한 판단이 필요없어서 안전한 편입니다. 해당 물품이 얼마만한 가치가 있느냐? 가 가장 중요한 부분이죠.

뭐 현실적으로 동산담보대출은 금액이 그다지 크지 않은 편이라서 실생활에서 활용도도 부동산에 비해선 비중이 훨씬 적습니다.

이렇게 토지, 건물에 대해서는 권리관계, 가치평가가 쉽지 않다보니 대상에 근저당을 설정했다고 해서 무조건 안전하다는 보장은 없습니다.

살려고하는 수요가 많아서 환금성이 높고 전월세 세입자가 있어봐야 1가구 정도인 아파트의 경우에는 지역에 따라서 차이가 있지만 보통 감정가의 80% 정도로 높은 가격에 낙찰되는 편입니다.

그에 비해서 빌라는 좀 더 떨어지고, 일반 단독주택은 낙찰률이 더 떨어지는 편이죠. 유명했던 종로구 옛 단성사 빌딩만 하더라도 3번의 유찰을 거쳐 감정가의 약 59.7%의 수준에 낙찰되었습니다.

이런 상황이기 때문에 비전문가가 판단하기는 정말 어렵습니다. 그렇다고 해서 전문가의 판단이 100% 맞지도 않습니다. 실제 경매절차가 진행되어면 예상외의 문제가 등장하기도 하죠.

그러므로 부동산담보가 있다고 무조건 안전하다! 라고 판단하는건 위험한 생각입니다.