진이의 고민상담소

전세나 월세를 사시는 분들의 제일 큰 걱정거리 하나는 혹시라도 전월세보증금을 못 돌려받게 되지 않을까? 하는 것입니다.

마침 오늘 네이버지식in에 관련문의가 있어서 그에 대한 답변형식으로 궁금증을 풀어볼까 합니다.

◆ 질문1. 전월세에서 보증금을 돌려받기 쉽거나 어려운 것은 집주인이 양심적인가? 아닌가? 의 차이에 달려있나요?

▶ 답변 : 사실 어떤 계약이든 기본적으로 당사자의 양심문제가 중요하게 작용할 수 있습니다. 하지만 비양심적이라면 법적으로 이를 강제해야죠.

문제는 법으로해도 못 돌려받는 상황이 생길 수 있다는 것입니다. 뉴스에서 종종 깡통주택이라고 나오죠.

예를 들어 2억짜리 집에 1억2천만원 근저당이 잡혀있는데 그런 주택에 전세 1억3천으로 들어가면 정말 위험합니다.

집주인(임대인)이 담보대출이자를 연체하게 되면 경매에 넘어가게 되는데 1억6천만원에 낙찰되었다면 1순위인 근저당권자가 1억2천을 먼저 받아가고, 남은 4천만원만 전세권자(세입자)에게 남겨지게 됩니다.

전세권자는 앉은 자리에서 9천만원 날라가게 되는거죠.

물론 못받은 금액을 집주인에게 청구할 수 있지만 집경매까지 넘어간 사람이 다른 재산이 있을 가능성이 적습니다.

게다가 이렇게 될 때까지 몇개월에서 1년이상 기간이 걸려서 보유자산이 있다고 하더라도 얼마든지 은닉할 여유가 있습니다.

그러므로 선순위 근저당금액이 크게 설정된 깡통주택에는 안 들어가는게 안전합니다.

그에 비해 월세보증금은 금액이 적어서 회수가능한 경우가 많습니다.

위 케이스에도 4천만원 수준 이하였다면 경락대금에서 회수가 가능한거죠. 그렇다고 해서 너무 안심해서는 안 됩니다.

다가구주택, 원룸 등에서는 세입자가 많고, 경매낙찰가가 낮아서 위험할 수 있기 때문에 역시 주의해야합니다.

◆ 질문2. 만약에 집소유자가 파산을 한다면 어떻게 돌려 받나요? 혹시 임대한 집을 팔거나 저희 쪽으로 양도하나요?

▶ 답변 : 파산해도 1번과 같은 상황이 벌어집니다. 즉! 해당 주택에 선순위 담보권자가 없다면 그 주택의 경매대금에서 선순위로 받을 수 있어서 회수엔 문제가 없습니다.

경우에 따라서 임차인(세입자)가 손실을 줄이기 위해서 직접 주택경매에 참가하는 때도 있습니다. 하지만 처음부터 이런 곳엔 안 들어가는게 낫죠.

◆ 질문3. 만약에 나중에 이 문제로 법정까지 가서 해결하고 재판에서 이기면 상대방이 파산을 했더라도 시간을 들여서라도 그동안 들였던 모든 재판 비용과 보증금을 받을 수 있나요?

(확실하게) 혹시라도 저희가 지는 일은 없겠죠?

▶ 답변 : 계약에 문제가 없다면 재판에서 패소할 가능성은 거의 없습니다.

하지만 승소했다고 해서 돈을 받는다? 이건 전혀 다른 문제입니다. 채무자인 집주인(임대인)이 재산이 없으면 회수는 어려워집니다.

◆ 질문4. 계약기간동안 안전을 보증 받는 法이 있나요?

▶ 답변 : 주택임대차보호법에 의해 보호를 받습니다. 하지만 개별적인 상황에 따라서 차이가 많기 때문에 정확한 부분은 전문가에게 확인해보는 것이 좋습니다.

무엇보다 주택임대차계약을 하기전에 해당 집이 안전한지 확인하는게 중요합니다.

그러므로 꼭 계약 전에 부동산등기부등본도 뽑아보고 부동산중개소, 대한법률구조공단 등의 전문가에게 상담을 받아보는게 좋습니다.