진이의 고민상담소

은행금리가 1%대에 머물면서 전셋집을 월셋집으로 전환하는 곳들이 늘어나고 있습니다. 보증금받아서 금융기관에 넣어봐야 돈이 안 되니 차라리 월세를 많이 받는게 낫다라고 생각하는 것입니다.

이로 인해 세입자들이야 고생하겠지만, 집소유자의 입장에서 본다면 재테크면에서 합리적인 선택입니다. 그런데 수익성을 높이려고 하다보니 사글세(朔月貰)까지도 다시 생겨나는 모양입니다.

요즘 젊은층 분들에게는 생소한 용어일 수도 있겠네요.. 사글세란 일정기간 임대차계약을 하면서 그 기간동안의 방세를 모두 미리 지급해놓고 만기가 되면 돈관계는 그대로 끝나고 세입자는 그냥 이사나가면 되는 계약방식입니다.

보통 월세계약을 하면 월세보증금 2천만원에 월 40만원으로 어느 정도 보증금을 잡게 되는데 아예 이런 담보금 없이 월 50만원으로 해서 1년치 600만원을 미리 선납하고 사는 것입니다.

1년 생활하는 동안 선납금에서 방세를 까내려가게 되고 만기가 되면 남는게 없으니 임차인은 방 빼고 이사나가면 되는 것입니다.

취업을 막 해서 전셋집은 커녕 월셋집도 구할 자금이 부족한 상태에서는 괜찮은 방식이라고 볼 수 있습니다. 집주인도 월 10만원씩해서 1년 120만원이나 더 방세를 많이 받을 수 있으니 괜찮다라고 생각해서 이해타산이 서로 맞게 됩니다. 게다가 방세입금하나 신경 안 써도 되니 관리도 쉬워지죠.

하지만 여기에 문제가 생길 때가 간혹 있습니다.

사글세로 해서 계약만기가 되면 이사를 나가야 되는데 안 나가고 버티는 것입니다. 물론 그에 따라 세를 계속 납부하면 다행인데 돈도 없다고 하고 안 나가면 정말 난감해집니다.

일반 월셋집의 경우에는 이 상황에서 보증금에서 까면 됩니다. 손해볼게 별로 없죠. 그와 동시에 명도소송을 신청해서 임차인을 쫓아내는 방법이 있습니다.

명도소송에 근 1년정도를 잡아야하고, 소송에 따른 비용도 있으니 이런 부분을 모두 소화시킬려면 월세보증금 수준은 방세의 열배가 훨씬 넘어야 합니다.

물론 소송비, 강제집행비용 등은 세입자에게 별도로 청구할 수는 있는데 세도 제대로 지급하지 못하는 사람에게서 소송비용 등을 회수하기는 정말 어렵습니다. 결국 이런 상황까지 가게 되면 집주인이 손해를 볼 수 밖에 없습니다.

사글세에서 임차인이 나가지도 않고 버틴다면 집주인은 가급적 대화를 통해서 스스로 빨리 나가도록 협조를 구하는게 최선이고 그게 안 되면 명도소송을 바로 진행하는게 조금이라도 손실을 줄일 수 있는 방법이 아닌가 싶습니다.

이런 위험을 피하려면 처음부터 사글세는 안 주거나, 정 처음에 자금이 없다라고 하면 계약기간 중간에 추가로 보증금을 받기로 약정하고 불이행시에는 계약해지하고 이사 나가기로 약속해두는게 안전성을 높이는 방법이 아닐까 싶습니다.

장기적인 저금리로 인해서 전셋집의 집주인은 보증금을 가지고 있어봐야 돈이 안 되는 상황이 벌어지고 있습니다.

2억원 전세금을 2금융권 적금상품에 넣어봐야.. 3% 정도 이자해서 1년에 600만원 정도의 수익밖에 생기지 않습니다.

그나마도 세입자가 바뀔 때마다 들어가는 부동산 중개인의 복비라든지 상황에 따라 싱크대교체나 보일러수리 등으로 건물수리를 해야하니 수익률은 더 떨어지게 됩니다. 그러니 월세로 전환하는게 더 나은 선택일 수 밖에 없습니다.

예를 들어 2억원 중에서 1억원은 그대로 월세보증금으로 남기고 나머지 금액을 월 60만원으로 전환하는 것입니다. 일부만 바꿨는데도 훨씬 유리한 상황이 되었습니다.

이런 상황이다보니.. 모든 전셋집 주인들은 월셋집으로 바꾸는걸 고민할 수 밖에 없습니다.

훔.. 그렇다면 지금 전셋집에서 월셋집으로 변경할 때 매월 방세를 얼마로 하는게 적당할까요? 이런 고민에 빠지게 됩니다.

전월세 전환율 계산법이라는게 여기서 나옵니다.

위 케이스에서 1억원을 월 60만원으로 바꿨으니.. 1년에 720만원으로 변경한게 됩니다. 720 / 10000 = 이 비율을 보면 0.072가 됩니다. 전환율은 7.2%가 되는 거죠.

이와 관련해서 다양한 뉴스가 나옵니다. 그런데 어떤 곳은 5 % 정도로 낮은 곳도 있고 많은 곳은 10%가 넘는 곳도 있습니다. 왜 이렇게 차이가 날까요? 그리고 어떤게 내 주택에 맞을까요?

이는 건물이 아파트인지, 빌라인지, 원룸투룸, 다가구주택인지, 시골인지 도시인지 등에 따라서 차이가 있습니다.

통상적으로 시골은 높은 세부담을 하기 어려우니 전환율이 낮은 편입니다. 그에 비해서 다가구주택은 집값이 저렴한 편이라서 월세보증금이 낮고, 대신 월세가 높은 경우가 많습니다.

하지만 지역차이가 심해서 판단이 쉽지 않죠. 결국 이런 부분은 주변시세에 맞춰야 하는 부분입니다. 인근 부동산중개소에 나와 있는 매물을 보고 적당하게 맞추는게 무난한 선택입니다.