진이의 고민상담소

생애 처음으로 내 집마련을 하는 사람들은 대부분 담보대출을 끼고 진행하게 됩니다. 가지고 있던 전세보증금 등에 부족한 금액은 은행 등에서 빌려서 해결하게 되는거죠.

그런데 자금계획에서 종종 실수를 하는 부분이 거래가격을 기준으로 한다는 것입니다. 보통 70 ~ 80% 정도 대출한도가 된다는 건 인터넷 등을 통해서 알고 있죠. 그래서 20 ~ 30% 를 보유하면 된다고 생각합니다.

예를 들어 매매가 2억원의 아파트나 일반주택을 매수할 때 자금으로 30% 해서 6천만원 마련하고 나머지 70% 금액인 1억4천만원은 빌릴 계획으로 계획을 잡는 것입니다. 하지만 이런 계산은 잘못되었습니다.

거래가격을 기준으로 하는게 아니고 감정가격을 기준으로 하는 것이기 때문입니다. 아파트는 보통 따로 감정을 받지 않고 KB부동산시세에 나오는 금액으로 합니다.

면적이나 디자인 등이 비슷해서 별도로 감정을 받지 않아서 비용 등의 면에서 우대되는 것입니다. 그와는 달리 빌라, 일반주택은 건물마다 전혀 다르기 때문에 세부적으로 감정을 받게 됩니다.

문제는 이렇게 나오는 금액이 실제 거래가에 비해선 더 낮을 가능성이 높다는 점입니다. 특히 아파트에 비교해서 일반주택은 훨씬 낮게 나오기 쉽습니다. 이는 환금성, 담보가치를 기준으로 한 것이기 때문입니다.

예를 들어 담보대출을 받고 집을 샀는데 중도에 변제능력을 상실하여 이자를 장기 연체하게 되면 금융사에선 그 집을 경매로 넘기게 됩니다. 이를 임의경매라고 합니다.

이렇게 경매로 넘어가면 보통 아파트는 감정가의 80% 정도 근처에 낙찰이 되는 편입니다. 환금성이 높아서 우대되죠. (물론 지역 등에 따라서 차이가 있으니.. 절대적인 것은 아닙니다) 그 정도가 낙찰금으로 나와서 금융회사가 1순위라면 그 걸로 회수를 하게 되는 것입니다. 그래서 70 ~ 80% 빌려주는 겁니다.

그에 비교해서 일반주택은 훨씬 낙찰가가 떨어집니다. 감정가격이 낮게 책정되는데도 불구하고 그 금액에서 70% 이하로 나오기도 합니다.

거기에 전세월세 임차인이 있으면 임대차보호법에 의해서 근저당 1순위 은행보다도 먼저 세입자가 소액임대보증금을 받아가게 됩니다. 이런 이유로 70%한도에서 방공제라고 해서 또 일정금액 제하고 한도가 잡히기도 합니다.

결국 거래가격의 20 ~ 30%의 자금만 가지고 나머지 금액을 담보대출로 채우겠다는 것은 무리가 있습니다. 거기에 취등록세, 법무사비, 복비 등의 비용도 몇백만원 되니 여유자금이 필요합니다.

일반주택은 감정가가 낮게 나오니 그만큼 보유자금이 많아야 합니다. 처음부터 이런 점은 알고 내집마련 자금계획을 잡는 것이 좋습니다.

종종 수중에 돈 한푼 없이 100% 대출로 해서 아파트를 구입하시고자 하는 분이 계십니다. 취업한지 얼마되지 않아서 여유자금이 아예 없는 상황에서 직장 등을 이유로 독립하고자 할 때가 많죠.

학교다니면서 학자금대출 등으로 채무만 있거나 어느 정도 저축을 해놓았다고 하더라도 금액이 몇백만원 이하로 소액이라서 주택매매자금으로는 많이 부족합니다.

그렇다면 이런 케이스에서 전액대출을 받아서 아파트나 빌라 등을 구입할 수 있을까요?

현실적으로는 많이 어렵습니다. 조금 복잡하기 때문에 예를 들어 설명을 해볼까 합니다.

예를 들어 2억1천만원 짜리 아파트라면 우선 감정가를 알아봐야 합니다. 매매가격이 2억1천만원이라고 해서 그 금액이 기준이 되지는 않습니다. 매도자, 매수자가 가격을 뻥튀기 시킬 수도 있기 때문에 그 금액을 기준으로 하지 않고 감정가를 기준으로 합니다.

일반주택이나 빌라의 경우에는 감정평가사에 실제 감정을 의뢰해서 그 금액을 기준으로 하게 되는데 아파트는 같은 평수에 비슷한 디자인이기 때문에 KB국민은행에서 운영하는 KB부동산시세를 근거로 합니다.

예를 들어 매매가 2억1천 아파트의  KB부동산시세가 2억원이라면 거기에 70% 정도가 대출한도입니다. 즉 1억4천이 주택담보대출한도(주담대)가 됩니다. 나머지 금액 7천만원은 보유하고 있어야 합니다.

2금융권의 경우에는 80%한도로도 가능한데 그래도 1억6천만원이 되니 나머지 5천은 가지고 있어야 합니다. 거기에 취등록세, 부동산 복비 등까지도 계산하면 돈이 더 필요합니다.

그렇다면 나머지 금액은 어떻게 구해야할까요? 생각할 수 있는 것은 신용대출입니다. 그런데 5천만원 이상의 고액은 솔직히 신용으로는 좀 어렵습니다.

연봉 4~ 5천만원 이상 되어야 은행이나 2금융권에서 한번에 빌릴 수 있습니다. 그 이하 연봉이라면 여기저기 금융사에서 몇백~ 1천만원씩 대출받아야하는데 그렇게 해서 5천만원 이상을 채우긴 쉽지 않습니다.

게다가 이자율이 엄청 높게 잡힙니다. 주담대야 3 ~ 4%대 정도이니 이자가 그나마 적은 편이지만, 신용은 은행쪽에서 빌려도 6% 근방이고 2금융권으로 넘어가면 20%대 안팎으로 금리가 폭등합니다. 이쯤되면 상환이 엄청 힘들어지죠.

이런 시스템으로 아예 여유자금 없이 100% 대출만으로 아파트를 구입하겠다는 것은 불가능한 계획에 가깝기 때문에 구입 외에 다른 방법을 찾아보는 것이 좋습니다. 자금 마련 때까진 월세나 반전세 쪽으로 알아봐야하죠...