진이의 고민상담소

생애 처음으로 내 집마련을 하는 사람들은 대부분 담보대출을 끼고 진행하게 됩니다. 가지고 있던 전세보증금 등에 부족한 금액은 은행 등에서 빌려서 해결하게 되는거죠.

그런데 자금계획에서 종종 실수를 하는 부분이 거래가격을 기준으로 한다는 것입니다. 보통 70 ~ 80% 정도 대출한도가 된다는 건 인터넷 등을 통해서 알고 있죠. 그래서 20 ~ 30% 를 보유하면 된다고 생각합니다.

예를 들어 매매가 2억원의 아파트나 일반주택을 매수할 때 자금으로 30% 해서 6천만원 마련하고 나머지 70% 금액인 1억4천만원은 빌릴 계획으로 계획을 잡는 것입니다. 하지만 이런 계산은 잘못되었습니다.

거래가격을 기준으로 하는게 아니고 감정가격을 기준으로 하는 것이기 때문입니다. 아파트는 보통 따로 감정을 받지 않고 KB부동산시세에 나오는 금액으로 합니다.

면적이나 디자인 등이 비슷해서 별도로 감정을 받지 않아서 비용 등의 면에서 우대되는 것입니다. 그와는 달리 빌라, 일반주택은 건물마다 전혀 다르기 때문에 세부적으로 감정을 받게 됩니다.

문제는 이렇게 나오는 금액이 실제 거래가에 비해선 더 낮을 가능성이 높다는 점입니다. 특히 아파트에 비교해서 일반주택은 훨씬 낮게 나오기 쉽습니다. 이는 환금성, 담보가치를 기준으로 한 것이기 때문입니다.

예를 들어 담보대출을 받고 집을 샀는데 중도에 변제능력을 상실하여 이자를 장기 연체하게 되면 금융사에선 그 집을 경매로 넘기게 됩니다. 이를 임의경매라고 합니다.

이렇게 경매로 넘어가면 보통 아파트는 감정가의 80% 정도 근처에 낙찰이 되는 편입니다. 환금성이 높아서 우대되죠. (물론 지역 등에 따라서 차이가 있으니.. 절대적인 것은 아닙니다) 그 정도가 낙찰금으로 나와서 금융회사가 1순위라면 그 걸로 회수를 하게 되는 것입니다. 그래서 70 ~ 80% 빌려주는 겁니다.

그에 비교해서 일반주택은 훨씬 낙찰가가 떨어집니다. 감정가격이 낮게 책정되는데도 불구하고 그 금액에서 70% 이하로 나오기도 합니다.

거기에 전세월세 임차인이 있으면 임대차보호법에 의해서 근저당 1순위 은행보다도 먼저 세입자가 소액임대보증금을 받아가게 됩니다. 이런 이유로 70%한도에서 방공제라고 해서 또 일정금액 제하고 한도가 잡히기도 합니다.

결국 거래가격의 20 ~ 30%의 자금만 가지고 나머지 금액을 담보대출로 채우겠다는 것은 무리가 있습니다. 거기에 취등록세, 법무사비, 복비 등의 비용도 몇백만원 되니 여유자금이 필요합니다.

일반주택은 감정가가 낮게 나오니 그만큼 보유자금이 많아야 합니다. 처음부터 이런 점은 알고 내집마련 자금계획을 잡는 것이 좋습니다.