진이의 고민상담소

전세기간동안 보증금은 임대인(집주인)이 가지고 있게 됩니다.

깡통주택이라는 것은 집주인이 대출이자 등을 연체하여 집이 경매로 넘어갔을 때 그 경락대금으로 대출금과 전세금을 모두 갚기에는 부족한 집을 말합니다.

보통 금융기관은 선순위로 근저당을 설정해놓았기 때문에 임차인(세입자)가 보증금을 손해보게 됩니다.

즉 선순위 담보물권이 있는 상태에서는 배당순위가 대충 1순위가 경매비용, 2순위가 해당 부동산관련세금, 3순위가 앞에 설정된 담보물권설정된 채권, 4순위가 전월세보증금이 됩니다.

문제는 경매로 넘어가면 부동산의 거래시세(감정가)보다도 훨씬 낮게 나오는게 일반적입니다.

통상 아파트는 시세의 80% 정도나오지만 일반주택은 그보다도 훨씬 낮게 나오죠. 그래서 선순위로 근저당이 시세의 30%정도만 설정되어 있어도 그 주택은 위험하다고 봅니다.

위험성 여부는 단순 일괄적으로 판단해서는 안 되고 해당 주택의 거래가격, 담보채권금액, 전세보증금액 등을 확인해야 합니다.

종종 집주인이 전세금으로 앞에 대출금을 갚고 근저당말소를 해주겠다고 하는 경우가 있는데 이런 부분은 정확하게 계약서에 명시해 놓아야합니다.

보통 부동산중개소의 소개를 통해 거래하게 되면 깡통여부는 알아서 확인해주는 편이긴 하지만, 실수를 하는 때도 있기 때문에 세입자 본인도 꼭 세부적으로 확인해보는 것이 좋습니다.

그리고 몇년 전부터 집주인의 주민등록증 등을 위조해서 사기를 치는 경우도 많기 때문에 직거래시에는 주변시세 등과 비교해보고 너무 저렴하다면 특히 주의해서 확인해보는 것이 좋습니다.