진이의 고민상담소

뉴스에서 깡통주택의 위험성을 자주 얘기하지만 대부분의 사람들은 그렇게 심각하게 여기지 않는 것 같습니다.

상담을 하다보면 조금씩 걱정은 하면서도 그래도 괜찮겠지.. 하고 낙천적인 생각을 가지더군요.

물론 집주인(임대인)이 정상적인 직장에 가정을 가지고 잘 살고 있으면서 빵! 기습적으로 터뜨릴 가능성은 거의 없습니다.

그렇게 되면 자기 자신도 빚쟁이로 전락하는 신세가 되죠. 그러니깐 상황이 나빠도 어떻게든 버텨나가는 집주인이 많습니다.

하지만 이런 기대만으로 자기의 전세보증금을 맡기는건 정말 위험한 선택입니다.

★ 깡통주택이란? 집가격(시세)에 비교해서 금융기관의 담보대출금과 전세보증금의 합한 금액의 비중이 너무 과다한 곳을 말합니다.

♣ 예를 들어 집값이 2억인데 은행 담보대출 1억원을 받은 상태에서 1억3천만원 전세를 들어간다면 바로 깡통주택입니다.

혹시라도 집주인이 은행대출원금, 이자를 제때 납부하지 못 하는 상황이 되면 은행에서는 그 집을 경매로 넘기게 됩니다.

담보대출이 먼저 설정되었다면 근저당이 빠른 날짜로 등기되어있죠. 이땐 경매낙찰금에서 은행이 먼저 받아가게 됩니다.

세입자(전세권자, 임차인)는 낙찰금에서 남은 금액을 받아가게 되는데 위 케이스에서 집값 2억이라고 해도 경매낙찰금은 70 ~ 80%정도 밖에 안 됩니다.

1억 5천이라면 은행이 1억원을 가지고 가고 세입자는 5천만 받을 수 있는거죠.. 정말 충격입니다.

물론 세부적으로는 아주 복잡합니다. 세금문제도 있고, 월세가 있다면 더 계산이 복잡해지죠. 다세대주택이라면 다른 세입자들도 존재합니다.

간혹 처음에 세 들어가기전에 집소유자와 합의하여 기존 근저당을 말소하는 조건으로 들어가면 되지 않냐? 물어보는 사람도 있더군요.

하지만 약속은 말에 불과해서 어긴다고 해서 이를 강제하기는 어렵습니다. 게다가 이런 계약내용을 입증하기도 쉽지 않고, 또한 입증한다고 사기죄가 성립한다는 보장도 없습니다.

집이 경매에 넘어갈 정도라면 다른 재산은 거의 없는 편이죠.

결국 전세보증금은 집값(낙찰금)에서 모두 회수해야하는데 깡통주택에서는 현실적으로 일부 밖에 회수되지 못하는 것입니다.

이렇게 떼인돈으로 추심상담을 종종 받는데 정말 회수가능성이 낮은 케이스라서 안타깝기만 한 경우가 많습니다.